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【課程背景】

近年來，地產企業的生存環境不斷惡化，眾多企業陷入危機。面對限房價、競地價與材料人工價格飛漲引起的成本壓力，面對環保升級帶來的材料供應與年可施工時間大幅壓縮的工期問題，面對勞務日益短缺的長期趨勢，面對國家推廣裝配式與綠色建筑的政策，面對客戶越來越高的品質要求……傳統的工程管理在質量、進度、成本、安全文明施工等方面遇到了前所未有的挑戰。作為地產中堅的工程人唯有以全新的思路應對，才能維護專業的尊嚴，才能助力企業贏得未來！

在當前地產成本嚴控的情況下，總包進場后的索賠是一個常見問題，如何從根本上減少索賠，極端情況下如何處理好總包清退場。劉老師通過豐富的典型展示分析，提出索賠管理的重點是招采的前置籌劃，考察與投標的過程管控。而與優質總包單位建立較長期的戰略合作關系，則可以從根本上減少這種不創造價值的零和博弈。

【課程收益】

1、學會從經營與客戶角度思考工程管理的價值

2、掌握有效進度的方法，提高計劃的協同能力

3、學習品質管理協同重點，提高質量管理效果

4、學習工程前置管理要點，把握工程管理主動

5、掌握反索賠管理重點，慎重處理好總包退場

【課程對象】

房地產企業總經理、總工、集團分管工程副總、項目總經理、工程總監、成本總監、設計總監、工程部經理等骨干人員。

【課程大綱】

第一模塊：地產制造業化與工程管理新趨勢

新的競爭形勢使傳統的開發模式遭受挑戰，地產的制造業化不可避免。作為開發企業的生產部門，工程管理面臨著巨大的內外壓力，市場要求更快更好更便宜，行業監管及要素價格上升使工程管理比以往更難、更復雜。

解決上述挑戰的關鍵是通過工程策劃，達到內部溝通，形成內部交圈。為實現快速開工、快速開盤，項目開展前期必須要成立策劃小組，從全局出發認真、周密、細致地做好規劃、充分考慮事情的因果關系、先后次序，理清各種因素的邏輯關系，以形成系統的解決方案。

傳統工程管理的不足。工程管理的傳統目標是質量成本進度，而且是工程視角的質量，不是客戶關注的質量。難道工程管理就不需要關注外部客戶，難道工程管理就不能為營銷提供競爭的武器？

第二模塊：項目主要階段的工程管控要點

標桿企業開工前的策劃要點

規劃設計、勘探與臨設前置管理

總包基礎招標前置與報建管理協調

分享：某標桿報建管理要點.doc

展示區工程組織管理要點

展示區計劃管理要點

展示區圖紙與招采配合要點;

展示區主體景觀裝飾管理要點

案例：某標桿展示區工程實施PDF

項目的全過程管理要點

三次總平面策劃管理。一次策劃關鍵點：工程實施便利、營銷動線流暢、成本關注、關注紅線外情況。二次策劃關鍵點：防水是否先做-回填路線。三次總平面策劃點：備用交通線-分包場地-臨設拆除。

施工中的成本與計劃策劃要點

項目的質量與安全文明策劃（基礎與土方階段文明施工如何管好，主體及后期如何解決高空拋物與樓層大小便難題）

案例：標桿的項目工程策劃要點PPT

裝修與管網階段的沖突問題。

精裝修移交策劃

管網設計質量問題

如何解決管網成本問題

如何解決工作面、移交質量等問題。

分享：標桿室外工程管理策劃PPT

分享：某標桿精裝移交要點PPT

第三模塊：標桿地產進度管理的控制要點

標桿企業的三級計劃管控與全景計劃要點

展示：某標桿全景計劃

如何解決計劃不如變化快的問題

掌握控制計劃制定的正確程序

三級管控的管控看協調

及時根據市場與項目推進回顧

嚴格的責任追究管理

進度延誤的三大因素與對策。三大因素：甲方原因（圖紙、招標、手續、資金），施工方原因，外部原因。

如何進行跨部門的進度協調。協調過程與協調方法、工具。

案例：某項目一層交房樣板裝修

進度管理的主要內容。最關鍵的是如何保證計劃的有效性，改變計劃沒有變化快的問題。（四級計劃管理體系，進度制定、執行、監控、糾偏四步驟，圍繞主計劃的配套計劃）

加快進度的三大方法

技術方法：WBS工具、關鍵線路、并聯工程、優化方案

組織方法：主要管理人員與班組調整、工作協調

經濟方法：加大投入（人材機時間），合同獎懲

案例：如何保證甲方年度計劃執行-龍湖施工年計劃制定

第四模塊：工程質量管理落實的關鍵

樹立正確的質量理念-質量好不好，客戶說了算

質量不等于施工質量

設計招采營銷的質量不容忽視

為什么說品質管理的核心是圖紙與工藝

如何保證圖紙、方案質量-圖紙可施工、少錯漏

分享：某標桿審圖要點

如何保證工藝質量效果-粉刷、地坪如何防空鼓、開裂，

分享：防滲漏探討PPT

多期開發及同期多標段項目如何持續改進品質管理。特點：施工單位不止一家，多棟單體施工進度不一，監理、甲方各管一片時，信息互不通聯。

主體階段的質量管理。樣板先行為什么仍然問題很多？工藝樣板如何避免形式主義（一個標段只做一套樣板的做法是起不到樣板引路作用的）

設計與營銷樣板品質如何控制

實測實量如何才能表里如一？

實測實量標準越高越好嗎？

如何通過合同讓現場的實測落實到位

案例：某項目因砼強度停工5個月，XX集團因砼不合格，工程拆除

交付前分戶驗收督查督導---“一房三驗”

項目部的驗收整改

項目開放的驗收與整改

集團的交付驗收管理

分享：某標桿房企的集團交付評估

展示：某項目收尾問題檢查表、某項目施工階段的開放組織

客戶入住及客戶服務管理

交房策劃與工程配合

案例：XX項目交房業主大規模維權事件

第五模塊 總承包商的考察與招標管理關鍵

要做好甲方的工程管理，必須清醒認識現實建筑市場的嚴重不規范性，而非書本或國家法規層面上的建筑市場

總包單位考察不能甩給招采部門，工程必須主導入圍考察

公司供應商管理的策略與定位-供應商不是越強越好

總包考察如何煉就火眼金睛？為什么不能照搬萬科等標桿的總包考察標準

供應商考察怎樣才不會被迷惑？絕對實力不等于與相對實力

為什么要關注關鍵人財務情況

考察中的三個要點-何時通知被考察單位、事前準備哪些問題、主要考察哪些人

招標中明確的技術要求，也助于承包商準確把握風險，減少后期扯皮

標前交底如何準備。標前交底的目的是明確技術標準與報價口徑，防止投標單位理解不一，造成報價偏差較大，最好圖文并茂，在條件許可時，應參觀相關項目。

面標如何有效。選到性價比高的合作單位是招標成功的標志，許多企業對技術標不重視、流于形式，只是選擇最低價單位，導致后續合作中矛盾突出，工程與招采都付出很大的精力卻沒有什么效果。

某項目總包投標匯報。要避免總包等投標時的技術標淪為冗長而無用的施工組織設計，甲方工程部必須對標技術投標重點及篇幅等做出明確規定，采用當面匯報并討論的形式才能把握其團隊能力，為后面的施工管理打下基礎。

展示：H企業總包合同主要條款

第六模塊 工程實施中的甲方索賠管理要點

甲方的工程管理要致力于雙方的共贏，因此要抓好工程開工及過程中的考核，反索賠及總包清場是雙方關系惡化時不得已的做法。

如何管理好總包、監理，實現綱舉目張

良好的開端是成功的一半（充分重視進場交底會、首次工程例會、首次驗收、首次考核）

知己知彼才能百戰不殆（人員數量、主要人員能力、主要班組情況，分配機制與公司的真正關系，開工一個月必須搞清楚）

如何按合同管理。獎懲是否要都要嚴格依據合同？合同中模糊的地方怎么辦？工程部是否有一定的財務收支權？

如何通過考核提高供應商管理水平

展示：政府等關系推薦的單位管理案例

甲方工程管理反索賠要點

三種主要反索賠-工期反索賠處理、質量反索賠處理、破壞甲方聲譽等反索賠處理

展示：XX項目總承包工期索賠

總包單位常見的六類索賠

甲方反索賠管理要點-資料完整、時效以內、遵守合同、責任落實

展示：總包單位的常見索賠點

如何處理好總包單位中途退場（只針對甲方要求的總包單位退場）

退場前是否做了一切努力-幫扶、總部溝通、老板談話、隊伍整頓

退場前的準備工作-時機選擇、外部溝通、風險評估、法務造價協助

總包退場5大重點事項-項目工程量確認、質量確認、資料及現場移交、對外債務處理、勞務討薪問題應對

如果與總包達不成一致意見，總包堅決不退場怎么辦？

展示：某項目總包退場處理

劉老師

江蘇海洋大學 工業與民用建筑專業 工學學士

南京大學 企業成長與投資專業 工商管理碩士

高級工程師 國家注冊監理工程師

30年一線建筑工程與成本管理經歷，曾任職龍湖、萬岳、潤楓國際、德銳咨詢、江蘇省建科院等優秀企業，經歷過甲方、代建方、項目管理方、乙方、咨詢顧問等多種角色；擔任過項目經理、工程經理、工程成本與招采總、項目總經理、副總經理等。

他的專長領域包括地產的工程管理、成本招采管理等，政府代建管理及項目管理等，是一位實戰型的房地產專業培訓師。

服務企業：

地產頭部企業：保利發展（4次）、華潤置地（4次）、招商蛇口（2次）、陽光城、新城地產、中梁地產、祥生地產

地產百強企業：正榮地產、石榴集團(2次)、雅居樂、正商地產、卓越集團、方圓集團、佳兆業集團、美的地產、首開集團、首創置業、魯能集團（2次）、金融街、邦泰集團(2次)、珠海華發集團(2次)

文旅與產業地產：廣東鼎龍集團（10強）、安徽祥源控股（10強）、上海翼天文旅、上海張江醫學園、方特樂園

五星級酒店項目：九寨溝魯能、星河地產華東公司

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