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【課程背景】

傳統成本管理課程已經沒有太多的秘密，該了解的都了解了；

項目前期定位、策劃，決定了一個項目80%以上的利潤和成本投入；

花了不少錢打造的項目，可是客戶不滿意，為什么？除產品品質外，人文品質沒有有效植入；

一個項目掙了1個億，大家都很高興，可是，這個項目能掙錢1.1個億，沒有人知道！

懂財務不了解成本、懂業務的不了解營銷、彼此不了解，怎么辦？

如何做好成本策劃？一個項目到底能否做20個方案？

如何快速構建一個公司的標準成本配置體系？

如何快速構建公司的成本管理機制？

【課程收益】

如何在項目前期做好工程成本管控？方案前如何做項目利潤最大化？

如何做好成本策劃，讓好鋼用在刀刃上？如何在成本投入與利潤之間取舍？

如何優化結構性成本？

如何做好成本的配置標準？

如何從靜態的收益指標，過度到動態收益指標的測算？

如何做好材料認質認價與成本臨建巡檢？

如何快速建立一個公司的工程成本管控體系？

【課程對象】

房地產企業董事長、總經理（總裁）、設計條線、成本條線、采購條線、項目總經理等核心專業人員。

【課程大綱】

第一部分：方案設計與項目策劃階段，如何讓項目利潤最大化？

01、房地產成本發展的三個階段、四個重點

→核算型、控制型、策劃型、GSC供應鏈模式的差異

02、容積率越高越好嗎？成本的策劃從什么事后開始？

03、什么是“先算后畫”？ 如何讓項目利潤最大化？如何快速拿出方案前目標成本？一個項目能否快速做30個以上的方案？一個項目掙了2個億，很開心，可是能掙2.3億，沒有人知道！

案例：Y案例如何實現多方案收益對比

04、“好鋼用在刀刃上”，道理誰都懂，可是要如何用？用了會有哪些效果？

05、成本的策劃，是有效的成本投入與項目利潤最大化之間做平衡和取舍，這句話誰都懂，開始如何實現？如何落地？

05、如何評價一個項目的好壞？總圖下，如何實現“掏干挖盡“？

06、“先算后畫”的準備

→對車位配置方案的理解

→對人防配置方案的理解

→對分攤共用面積的理解

→對每個單元電梯數量與層數的理解

→對增值稅、土地增值稅、企業所得稅的理解

→對股東資本金利息扣除的理解

→對各種計提費用的理解

→第一輪PK演練：沙盤演練“掏干挖盡”，如何讓一個項目利潤最大化？

第二部分：如何實現工程成本的策劃&設計&控制&耦合？

01、建筑風格與體型系數成本策劃&設計&控制&耦合

→不同建筑風格對成本的影響

→板式建筑、點式建筑與建筑形態對成本的影響

→第二輪PK演練：建筑風格與建筑形態對成本與收益指標的影響

02、結構化如何做？光看鋼筋含量與混凝土含量嗎？

→主流結構體系建造方式、用途及特點介紹

→先理清兩個概念：承重墻與剪力墻

→什么是剪力墻？

→結構性成本三個重要指標：鋼筋含量、混凝土含量、含墻率

→案例：如何測算含墻率？

→剪力墻含墻率行業標準計算公式是什么？

→如何優化剪力墻？

→案例：剪力墻優化的案例、萬科“一芯“戶型如何來的？（電子文檔圖紙打開解讀）

03、地下車庫成本策劃&設計&控制&耦合

→不同柱網的形式與成本對比

→幾種停車方式占地面積比較分析

→柱網的選擇與取舍，大小柱網的成本對比分析

→停車位的優化若干方法

→案例：Y地庫優化方法簡介（電子文檔圖紙打開解讀）

→第三輪PK演練：地庫柱網選擇對成本與收益指標的影響

04、門窗的設計與成本策劃&設計&控制&耦合

→鋁型材的成本介紹

→表面涂裝方式的成本介紹

→普通玻璃&鋼化玻璃&超白玻璃價格差異與性能特征

→執手&五金件成本策劃

→紗窗類型與成本策劃

→密封條成本策劃

→發泡劑成本策劃

→史上最細致的門窗成本影響因素有哪些？

→案例：某門窗工程組價分析

→第四輪PK演練：門窗對成本與收益指標的影響

06、外墻涂料&真石漆成本策劃&設計&控制&耦合

→外墻涂料&真石漆類別

→乳液類別與成本差異

→案例：外墻涂料與真石漆組價分析

→第五輪PK演練：外墻涂料&真石漆對成本與收益指標的影響

07、石材成本策劃&設計&控制&耦合

→石材類別

→石材花別&面別對成本的影響

→槽鋼與角鋼成本控制要點

→干掛石材成本控制要點

→干掛石材組價分析

→合作方的報價方式與利潤來源分析（人、機、料）

→案例：某干掛石材組價分析

→第六輪PK演練：石材對成本與收益指標的影響

08、地坪漆的成本策劃&設計&控制&耦合

→不同類型地坪漆的特點與價格差異

→第七輪PK演練：地坪漆對成本與收益指標的影響

9、入戶門成本策劃&設計&控制&耦合

→入戶門成本控制要點

→第九輪PK演練：入戶門成本與收益指標的影響

10、周界防范系統成本策劃&設計&控制&耦合

→周界防范系統特點

→周界防范系統成本控制要點

→第十輪PK演練：周界防范系統成本與收益指標的影響

11、視頻監控系統成本策劃&設計&控制&耦合

→視頻監控系統原理介紹

→傳統供電方式與POE供電方式成本對比分析

→“云臺“的作用與成本慎用

→案例：某視頻監控系統組價分析

12、可視對講系統成本策劃&設計&控制&耦合

→可視對講系統原理

→可視對講系統電磁鎖的選擇

→燃氣報警系統的設計方法

→傳統電源與POE供電之間的差異分析

→案例：可視對講系統組價分析

→第十一輪PK演練：可視對講系統成本與收益指標的影響

13、景觀成本策劃&設計&控制&耦合

→硬景、軟景配比方案

→道路、手孔井、霧森等成本對比方案

→案例：某次招標成本詢標分析

→第十二輪PK演練：景觀成本與收益指標的影響

14、戶外電子公告屏成本策劃&設計&控制&耦合

→“P“的選擇方法

→類別的選擇方法

→一二線品牌的差異在哪里？

→案例：某電子公告屏組價分析

→第十三輪PK演練：電子公告屏成本與收益指標的影響

15、HDPE波紋管成本策劃&設計&控制&耦合

→HDPE波紋管類別

→環剛度的應用方法與成本對比分析

→第十四輪PK演練：HDPE波紋管成本與收益指標的影響

16、機動車充電樁成本策劃&設計&控制&耦合

→機動車充電樁原理

→機動車充電樁兩種充電模式的對比

→機動車充電樁運營收費模式

→規范解讀《關于加快電動汽車充電基礎設施建設的指導意見》（國辦發〔2015〕73 號）

→機動車充電樁對地下車庫設計規范的解讀

→變壓器配置容量計算規范與方法

→電動車充電樁對變壓器需求影響分析

→電動車充電樁對電纜的需求影響分析

→慢充（交流）與快充（直流）設備成本差異分析

→充電樁采購與施工成本組價分析（交流，最低價與最高價）

→充電樁采購與施工成本組價分析（直流，最低價與最高價）

→影響充電樁采購成本因素有哪些？

→充電樁選型對比方案

→增加充電樁對地下車庫建造成本的影響分析

→機動車充電樁放置車尾與放置在兩車之間成本對比分析

→機動車充電樁電線電纜規范與選擇方法

→機動車充電樁導線線徑一般按如下計算公式

→機動車充電樁YJV與YJY線選擇區別

→案例：電線電纜規范與設計成本浪費案例解析

→機動車充電樁成本配置耦合方案建議（有強制要求情況下）

→第十六輪PK演練：機動車充電樁成本與收益指標的影響

17、室外背景音樂成本策劃&設計&控制&耦合

→室外背景音樂系統工作原理介紹

→音樂播放器的選擇與成本控制（不配置音箱）

→功放機的選擇與成本控制

→功放機十大品牌與銷售排行榜

→分區控制器的選擇與成本控制

→鵝頸話筒的選擇

→室外草坪音箱的選擇

→室外草坪音箱配置個數測算

→音（響）箱線的功能介紹---RVV線

→音（響）箱線的功能介紹---無氧銅

→音（響）箱線的選擇與成本控制（通用無氧銅）

→音箱線的選擇與成本控制（雙層皮無氧銅）

→音響（箱）線成本控制要點總結

→機柜的選擇與成本控制

→影響機柜的成本因素分析

→室外背景音樂系統組價分析

→案例：B項目室外背景音樂設計冗余

→室外背景音樂系統成本配置耦合方案建議（酒店&售樓部等公共場合消防報警系統與背景音樂系統可以合并）

→第十七輪PK演練：室外背景音樂成本與收益指標的影響

18、強電成本策劃&設計&控制&耦合

→應急照明子系統成本策劃與控制

→電線電纜類成本策劃與控制

→開關箱、控制箱、浪涌保護器成本策劃與控制

→案例：若干強電設計優化案例解析

19、給排水工程成本策劃&設計&控制&耦合

→PPR給水管一般常識介紹

→PPR給水管特性介紹

→PPR給水管無量綱數值“S”推算

→什么是SDR？

→PPR給水管連接方式介紹

→三種常用PPR給水管價格對比分析（按設計圖示管道中心線以長度計算，不扣管件長度）

→PPR給水管常見輔助材料成本總結

→PPR一線品牌與二線品牌名稱及價格差異介紹

→案例：室外給水建議采用普通PE管，設計上使用鋼絲網骨架塑料（聚乙烯）復合管給排水管材料認質方法介紹

20、應急柴發系統成本策劃&設計&控制&耦合

→柴油發電機組的分類（外觀構造）

→應急柴發系統最大容量的測算依據

→案例：某項目最大發電容量測算表

→應急柴發系統最大容量的測算（設計院想大、開發商想小？）

→應急柴發系統設備參考價格

21、消防工程成本策劃&設計&控制&耦合

→消防系統常見設計優化問題解析

→地下室噴淋主管管徑與允許最大連接噴淋頭個數之間的關系

→消火栓立管防水套管的選擇

→案例：通風井內要設置襯鍍鋅風管嗎？

→案例：消火栓系統氣壓穩壓設備，有必要嗎？

→案例：CO檢測系統何時需要設計？

→案例：能耗監測系統優化

→消火栓價格屬性分析

→滅火器箱價格分析（分離后正式做法）

22、抗震支架成本策劃&設計&控制

→抗震支架設計規范---什么情況下需要布設抗震吊支架？

→為什么生活給水、消防管道一般不會設計大于DN150管徑？

→抗震支架的表達方式（舉例）

→何為側向抗震？何為縱向抗震？何為側向+縱向抗震？

→抗震支架的設計允許最大間距

→抗震支架成本組價分析---電纜橋架

→抗震支架成本組價分析---管道

→抗震支架成本組價分析---通風

→抗震支架成本占比分析與品牌對比

23、保溫工程成本策劃&設計&控制

→不同保溫材料價格差異分析

→FS保溫石材一體化成本分析

24、壁掛爐工程成本策劃&設計&控制

→壁掛爐的分類

→按照使用的燃氣種類分為人工煤氣、天然氣、液化石油氣

→壁掛爐燃氣種類對終端成本投入的影響分析

→按照用途劃分為僅限于采暖和采暖與熱水兩用型

→按照采暖系統結構形式劃分為封閉式與敞開式

→壁掛爐的器具型號&排期安裝方式編制示例

→冷凝壁掛爐，相對普通壁掛爐，為何會相對節能?

→集中供暖與壁掛爐供暖各種因素對比分析

→壁掛爐供暖面積與功率之間的關系

→壁掛爐采購與成本分析

→壁掛爐與膨脹罐之間的關系測算

→壁掛爐一二線品牌及其價格差異原因

→壁掛爐供暖能耗個體差異因素分析

→[案例]壁掛爐排煙管常見設計上的問題

→[案例]壁掛爐進水管與排氣閥

→壁掛爐設計與成本耦合

25、高空拋物系統成本策劃&設計&控制

→高空拋物系統解決方案原理

→高空拋物系統數據鏈路層與物理層原理

→高空拋物系統正視&左視&俯視圖

→高空拋物系統立桿間距與樓棟之間的關系測算

→監控攝像機鏡頭焦距與實際照射寬度的推算

→監控攝像機鏡頭焦距與實際照射距離的關系

→不同高度建筑與焦距/覆蓋層數/攝像機數量的推導過程

→高空拋物系統設計與成本耦合

26、地采暖成本策劃&設計&控制

→地采暖工程設計問題剖析

→地采暖工程兩種設計對造價的影響分析

→地采暖工程設計與成本耦合

27、管井降水成本策劃&設計&控制

→地下水控制方法與適用條件

→案例解析：B項目#12~#15及附屬車庫降水工程

→案例解析：B項目#12~#15及附屬車庫降水工程實際驗算結果

→管井井點降水模型的介紹

Step1：解讀地勘報告，計算出加權滲透系數

Step2：基坑等效半徑推導公式

Step3：降水井進尺深度計算推導公式

Step4：管井井點降設計過程的計算推導

→井點降水材料費用分析

→井點降水組價分析

28、一氧化碳CO濃度檢測系統成本策劃&設計&控制

→綠色建筑設計規范解讀

→一氧化碳CO濃度檢測系統原理

→Part1：一氧化碳濃度檢測儀介紹

→Part2：控制器介紹

→Part3：聯動風機介紹

→一氧化碳CO濃度檢測系統圖

→不同RVVP線成本對比分析（100m）

→地下車庫一氧化碳檢測儀設計與安裝要領

→報警值如何設定？

29、工程防水成本策劃&設計&控制

→地下工程防水等級介紹

→屋面工程防水等級介紹

→工程防水體系的介紹（防水品種分類）

→三種核心防水卷材的性能對比分析

→三種核心防水涂料的性能對比分析

→三種JS防水涂料的性能對比分析

→防水工程設計與成本控制

→防水涂料的成本對比分析

→防水卷材的成本對比分析

→防水工程設計與成本耦合

30、防火門工程成本策劃&設計&控制

→工程防火門體系的介紹（防火門等級分類）

→工程防火門分類介紹

→工程防火門標識代號

→防火門材料介紹---木質防火門

→防火門材料介紹---鋼質防火門

→防火門材料介紹---填充珍珠巖

→防火門材料介紹---粘結劑

→防火門材料介紹---防火鎖

→防火門材料介紹---防火合頁(鉸鏈)

→防火門材料介紹---閉門裝置

→防火門材料介紹---膨脹密封條

→防火門材料介紹---防火順序器

→防火門材料介紹---電磁門吸

→防火門材料介紹---防火玻璃

→防火門材料介紹---防火門監控線

→防火門成本組價分析，假設防火門尺寸為1100*2200=2.42㎡（常閉式防火門）

→防火門成本組價分析，假設防火門尺寸為1100*2200=2.42㎡（常開式防火門）

→成本控制經驗總結

31、融資成本策劃&設計&控制&耦合

→從什么時間點開始融資？

→融多少？

→什么事后還？

→四種融資方式的對比分析

→最后一輪PK演練：融資成本與收益指標的影響，并對比哪個小組是笑到最后：

第一組第二組第三組第四組第…組

銷售收入

土地成本

開發成本

凈利潤

凈利潤率

IRR

ROE

排名

第三部分：如何快速構建一個公司的全過程咨詢造價管理機制？

01、如何快速一分鐘構建貴公司的材料認質機制？

→門窗認質方法

→地板磚認質方法

→金屬烤漆材料認質方法

→波紋管認質方法

→黃金麻石材認質方法

→防水卷材認質方法

→電線電纜認質方法

→管材認質方法

→雙絞線認質方法

→環氧地坪漆認質方法

→如何放這些方法工具真的做到一分鐘在貴公司落地？

02、如何快速一分鐘構建貴公司的成本臨檢巡檢機制？

→機電工程成本臨檢巡檢方法

→建筑工程成本臨檢巡檢方法

→精裝修工程成本臨檢巡檢方法

→市政工程成本臨檢巡檢方法

→如何放這些方法工具真的做到一分鐘在貴公司落地？

李老師

國家注冊一級建造師

現任某房地產開發企業獨立董事、成本總監及戰略發展總顧問；

浙江大學、重慶大學房地產EMBA總裁班老師；

中國房地產“先算后畫”理論倡導者；

中國房地產采用模型進行“沙盤模擬”第一人，截至目前無人超越

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