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專題背景

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多地選擇向一般納稅人采購以增大進(jìn)項稅額抵扣嗎？錯！

將房租轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理費可有效規(guī)避房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)嗎？不，那是典型的偷稅！

股權(quán)轉(zhuǎn)讓更有助于房地產(chǎn)企規(guī)避增值稅、土地增值稅等一系列的稅種負(fù)擔(dān)？絕對不是，那樣大多會繳納更多的稅！

子公司直接拿地開發(fā)？還是母公司拿地后再對子公司投資或者轉(zhuǎn)讓土地然后再開發(fā)？選擇前進(jìn)是大多數(shù)人的選擇，但真理從來都掌握在少數(shù)在手中！ ……

時代在變，認(rèn)識在變！還在固守傳統(tǒng)的納稅籌劃思路顯然是沒有出路的！房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)納稅及其籌劃合規(guī)、合理、接地氣、可操作、零風(fēng)險，就必須進(jìn)行思路的調(diào)整與變革，更需要創(chuàng)新！本課程通過典型案例的分析，以最新稅收政策為依據(jù)，以大數(shù)據(jù)智慧稅收征管為基礎(chǔ)，對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售全流程納稅籌劃思路進(jìn)行適法性修正、合規(guī)性調(diào)整，確保納稅無后憂，實現(xiàn)籌劃零風(fēng)險。

專題收益

1．認(rèn)清納稅籌劃的本質(zhì) – 合規(guī)、合理、可操作、出效益；

2．洞穿當(dāng)前大數(shù)據(jù)智慧稅收征管背景下企業(yè)面臨的涉稅風(fēng)險；

3．得一雙慧眼，看穿主流納稅籌劃思路和方法的不足與錯弊；

4．全面修正錯誤的納稅籌劃思路，確保企業(yè)實現(xiàn)利益最大化；

5．適用大數(shù)據(jù)征管形勢，實現(xiàn)納稅籌劃理念的調(diào)整與變革；

6．促進(jìn)企業(yè)納稅籌劃能力的提升，有效實施涉稅風(fēng)險防控。

主講大綱

序 言：傳統(tǒng)避稅與籌劃方法已失去生存空間

1．金稅四期智慧稅務(wù)讓偷稅無處遁形

2．傳統(tǒng)粗暴式避稅籌劃實質(zhì)屬于偷稅

【案例】做假賬、核定征收、虛開發(fā)票、陰陽合同……

3．傳統(tǒng)粗暴式避稅籌劃風(fēng)險巨大損失大于收益

【案例】范冰冰案與鄭爽案有何差異？有什么警示？

【分析】薇婭與李佳琦為什么會有不同的命運？無比較無傷害！

4．?dāng)?shù)智時代呼喚專業(yè)的、合規(guī)的納稅籌劃

真正的納稅籌劃從來都不會也不應(yīng)該消失，粗暴式納稅籌劃本不該存在！

第一節(jié)、納稅籌劃急需理性認(rèn)知與思維創(chuàng)新

1．您真的理解納稅籌劃嗎？兩個案例測試一下

【案例】將房屋租金轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理根本就是偷稅！

【案例】捐贈物資用于抗疫免征增值稅政策讓企業(yè)繳納更多的稅！

2．多維度把握和理解納稅籌劃的概念與特征

3．一個案例告訴您什么是真正的納稅籌劃

【案例】為什么說作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人采購材料時爭取進(jìn)項稅額最

大是欠正確的？

【思考】新冠疫情持續(xù)、不確定背景下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金與利潤孰輕孰重？

4．企業(yè)合規(guī)納稅及籌劃的“胡氏判定法”及運用

5．請所謂的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃可以實現(xiàn)納稅零風(fēng)險？

【案例】薇婭案后的相關(guān)公告或許能說明問題

6．知名公司的面試題提示納稅籌劃合規(guī)的真諦

第二節(jié)、土地受讓環(huán)節(jié)的納稅籌劃及其風(fēng)險控制

1．土地取得階段涉稅業(yè)務(wù)疑難問題

⑴ 補(bǔ)交增加容積率的土地差價是否需要補(bǔ)交印花稅？

⑵ 招拍掛方式獲得的土地必須繳納耕地占用稅嗎？

⑶ 耕地占用稅是否構(gòu)成印花稅的依據(jù)？

⑷ 拆遷安置費用是否作為契稅的計算依據(jù)？

⑸ 印花稅法施行后土地使用權(quán)證書要繳印花稅嗎？

⑹ 取得土地返還款是確認(rèn)收入還是沖減成本？

⑺ 耕地占用稅是否作為契稅的計稅依據(jù)？

⑻ 土地使用稅是否可以計入開發(fā)成本？

⑼ 計算增值稅時拆遷費能否抵減銷售額？

2．土地受讓環(huán)節(jié)的稅收籌劃與案例分析

⑴ 土地受讓主體的選擇的納稅籌劃分析

【案例】子公司直接拿地開發(fā)？還是母公司拿地后“轉(zhuǎn)讓”給子公司再開發(fā)？

⑵ 土地返還款變更名目或者主體納稅籌劃分析

【案例與分析】將土地返還款變更為“文化發(fā)展扶持獎勵基金”完美規(guī)避土地增

值稅義務(wù)案例分析。

⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)最忌諱的拿地方式 — 股權(quán)收購

【案例】以收購股權(quán)方式獲得土地是否可行？有什么風(fēng)險？如果已經(jīng)通過股權(quán)收

購方式取得了土地又該如何進(jìn)行籌劃？

⑷ 以不同商業(yè)目的調(diào)節(jié)土地價款是否可行？

【案例】某項目上有拆遷房，同時擬開發(fā)項目中有別墅，有商鋪，有住宅，該如

何籌劃？

⑸ 拿地環(huán)節(jié)發(fā)生的紅線外費用的統(tǒng)籌籌劃與運用

【案例】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時，政府要求在附近修建道路或者橋梁，那么

這些紅線外項目在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是否作視同銷售？其對應(yīng)的

進(jìn)項能否抵扣？對應(yīng)成本費用能否在土地增值稅與企業(yè)所得稅上扣除？這些都

需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行綜合考慮，并選擇正確的也是唯一的處理方法進(jìn)行籌

劃。但道理并不復(fù)雜。

第三節(jié)、規(guī)劃設(shè)計階段的納稅處理及其風(fēng)險防控

一、規(guī)劃設(shè)施階段的涉稅疑難問題與處置

1．房地產(chǎn)設(shè)計合同是否需要繳納印花稅？

2．向境外支付規(guī)劃設(shè)計費時應(yīng)否扣繳增值稅？

3．向境外支付設(shè)計費時如何扣繳企業(yè)所得稅？

4．甲方承擔(dān)設(shè)計方的差旅費該如何處理？

5．境外企業(yè)提供設(shè)計咨詢服務(wù)是否扣稅？

二、規(guī)劃設(shè)計階段的納稅籌劃與案例運用

1．設(shè)計企業(yè)可否選擇做小規(guī)模納稅人？

【案例】增值稅兩類納稅人選擇的籌劃思路包括增值率與抵扣率差別法

2．開發(fā)銷售、合作建房與代理建房的選擇與籌劃

【案例】合作建房其實是個坑，沒有經(jīng)歷永遠(yuǎn)不知道水有多深!不僅政策限制多，

而且實際籌劃也很難有受益。

3．前期規(guī)劃設(shè)計費的資本化與費用化選擇與籌劃

4．以增值稅換土地增值稅的籌劃運作錯弊分析

【案例與分析】以增值稅換取土地增值稅可謂是主流的納稅籌劃思路。但某公司

由于操作不當(dāng)，被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查后按反避稅處理！給企業(yè)更多的啟示。

第四節(jié)、建設(shè)開發(fā)階段的納稅籌劃及其風(fēng)險防控

一、建設(shè)開發(fā)階段的涉稅疑難問題與處置

1．企業(yè)間的借款合同是否需要繳納印花稅？

2．印花稅能否計入到房地產(chǎn)開發(fā)成本？

3．開發(fā)期間的土地使用稅是資本化還是費用化？

4．供開發(fā)使用的房產(chǎn)是否繳納土地使用稅？

5．開發(fā)進(jìn)程中的臨時設(shè)施是否需要繳納房產(chǎn)稅？

6．勞務(wù)工費用的如何規(guī)范地進(jìn)行稅前扣除？

7．選擇向一般納稅人采購還是向小規(guī)模納稅人采購？

8．應(yīng)否協(xié)助建筑施工企業(yè)適用簡易征收？

9．貸款利息及相關(guān)業(yè)務(wù)的進(jìn)項稅額能否抵扣

10．差旅費的進(jìn)項稅額到底能否抵扣？

11．交際應(yīng)酬費用中的進(jìn)項稅額能否抵扣？

12．紅線外項目是否視同銷售？進(jìn)項能否抵扣？

13．勞務(wù)費用外包是否可以進(jìn)行增值稅抵扣籌劃？

14．共同成本包括哪些，如何進(jìn)行合理分?jǐn)偅?/p>

15．設(shè)計與建安勞務(wù)一并提供時，房開企業(yè)應(yīng)如何索票？

16．銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑勞務(wù)應(yīng)提供什么發(fā)票？

17．銷售電梯并負(fù)擔(dān)安裝應(yīng)提供什么發(fā)票？

18．房企與建筑企業(yè)間的違約金該如何規(guī)避風(fēng)險？

19．發(fā)票是否具有收付款憑證的法律效力？如何規(guī)避？

20．甲方提供材料與甲方提供設(shè)備時房企應(yīng)如何索要發(fā)票？

21．甲供材發(fā)票可否在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除？

22．銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)如何納稅？

23．甲供材中，房企應(yīng)否選擇采購高稅率材料？

24．單獨修建的營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除？

25．單獨修建營銷設(shè)施費，在所得稅前如何扣除？

26．售樓處交不交房產(chǎn)稅？ 交不交土地使用稅？

27．精裝修費用能否作為土地增值稅成本項目扣除？

28．計算土地增值稅時，購買的家具能否計入開發(fā)成本？

29．什么是借款利息？借款利息就是本金與利率的乘積嗎？

30．借款利息應(yīng)當(dāng)取得何種規(guī)范的票據(jù)與憑證？

31．企業(yè)之間的借款利息該如何進(jìn)行涉稅處理？

32．企業(yè)向個人的借款利息該如何進(jìn)行處理規(guī)范？

33．借款利息涉稅風(fēng)險規(guī)避的綜合籌劃案例分析

34．關(guān)聯(lián)方借款利息涉稅風(fēng)險規(guī)避技巧有哪些？

二、建設(shè)開發(fā)階段的納稅籌劃與案例運用

1．開發(fā)項目材料采購的選擇與運用。

【案例】作為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到底應(yīng)當(dāng)向一般納稅人采購

以增大進(jìn)項稅額的抵扣還是考慮向小規(guī)模納稅人采購呢？案例分析可能出乎您

的意料！

2．分期開發(fā)與一次性開發(fā)的選擇與選擇。

【案例與分析】分期開發(fā)的則分期清算，一次性開發(fā)的大多一次性清算。因而分

期開發(fā)可以在相當(dāng)程度上延遲清算，以獲取時間價值。但事實上，這種思路可能

并不是正確的。納稅籌劃從來都不是稅收負(fù)擔(dān)最小，也不是利潤最大，而是風(fēng)險

最小，通俗地講，活下去才是王道！

3．開發(fā)建設(shè)階段土地使用稅擠入成本并不是個好主意。

4．成本增肥思路與土地增值稅籌劃。

【案例】如何選擇運用直接成本法、成本系數(shù)法、建筑面積法、占地面積法，有

效規(guī)避土地增值稅的納稅負(fù)擔(dān)。

5．房地產(chǎn)開發(fā)融資的納稅籌劃與全稅種綜合運用

【案例】通過合同、憑證，特別是業(yè)務(wù)的調(diào)整，把開發(fā)過程中借款利息的增值稅

進(jìn)項稅額不得抵扣、借款利息沒有發(fā)票，或者有發(fā)票但利息畸高企業(yè)所得稅必須

進(jìn)行納稅調(diào)整等一系列風(fēng)險予以化解和規(guī)避，使企業(yè)獲取最大化的稅收收益。

6．簡易征收中的合作與共贏。

【案例】與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的建筑施工企業(yè)擬讓開發(fā)企業(yè)采購部分設(shè)備與材

料進(jìn)而滿足其簡易征收的條件，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是否應(yīng)當(dāng)預(yù)以配合？大多

房企不愿意配合，其實吃虧是福。

7．裝修費用的運用與籌劃。

8．園林綠化費用的流程再造與籌劃

【案例】如何有效地利用開發(fā)項目的綠化成本與費用，統(tǒng)籌開展增值稅、土地增

值稅以及企業(yè)所得稅三個方面稅種負(fù)擔(dān)的全面優(yōu)化。

第五節(jié)、產(chǎn)品銷售階段的納稅籌劃與風(fēng)險防控

一、產(chǎn)品銷售階段的疑難問題與風(fēng)險控制

1．土地使用稅房產(chǎn)稅納稅義務(wù)究竟何時終止？

2．房地產(chǎn)企業(yè)的商品房是否需要繳納房產(chǎn)稅？

3．將商品房用作售樓部時是否繳納房產(chǎn)稅？

4．收取預(yù)收款時如何開具不征稅發(fā)票？

5．預(yù)繳土地增值稅時收入額含不含增值稅？

6．預(yù)繳的土地增值稅能否在計算企業(yè)所得稅時扣除？

7．什么情況下不再預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅？

8．預(yù)繳企業(yè)所得稅時能否扣除相關(guān)的期間費用？

9．預(yù)售收入作為廣告費業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)嗎？

10．賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該是同銷售繳納增值稅？

11．買房子送車位、閣樓如何納稅？

12．哪些營銷行為和發(fā)票會產(chǎn)生個人所得稅風(fēng)險？如何防范？

13．銷售階段支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發(fā)票？

14．“拆一還一”如何進(jìn)行納稅處理？

15．將開發(fā)商品房轉(zhuǎn)作自用房產(chǎn)是否視同銷售？

二、產(chǎn)品銷售階段的納稅籌劃與案例分析

1．控制銷售收入的臨界點籌劃其實是個錯誤

【案例】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)利用銷售收入，特別是控制好銷售收入，以確保其能

夠?qū)⒃鲋德士刂圃?0%以內(nèi)以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠。這看似是一個好主意，

但在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，這種籌劃思路基本上不能落地。

2．設(shè)立子公司增加廣告費等費用扣除

【案例】房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)招待費、廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費大多會超標(biāo)的，在繳納企

業(yè)所得稅時大多需要進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅的，因此有必要采取一系列的措

施進(jìn)行規(guī)避和籌劃，確保歐陽了大化的收益。當(dāng)然這其中是存在風(fēng)險的，應(yīng)注意

控制好籌劃風(fēng)險。

3．拆遷戶安置與視同銷售業(yè)務(wù)的籌劃

4．業(yè)務(wù)招待費臨界點籌劃與控制難以通行

5．將業(yè)務(wù)招待費轉(zhuǎn)換為業(yè)務(wù)宣傳費籌劃

【案例】將業(yè)務(wù)招待費轉(zhuǎn)換為業(yè)務(wù)宣傳費籌劃可謂主流。應(yīng)當(dāng)說其思路是正確的，

但利用這種思路籌劃往往使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得不償失，即最終的付出可能比收益

更大。

6．全年一次性獎金政策運用與納稅籌劃

【案例】全年一次性獎金納稅籌劃的三個維度與一個注意事項。

7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管的納稅籌劃

【案例】如何有效運用現(xiàn)行的個人所得稅政策，將企業(yè)董事、監(jiān)事等高管人員的

個人所得稅降到最低，實現(xiàn)個人財富與企業(yè)利潤的雙贏？

8．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)慎用的減免稅政策

【案例】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)重組免稅政策可以用，但適用之后稅負(fù)不

降反增，因此，把握好政策是最關(guān)鍵的。

9．自用房產(chǎn)的電梯與裝修如何不用繳納房產(chǎn)稅

10．開發(fā)房產(chǎn)缺失票據(jù)時如何有效實施納稅籌劃

11．開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)避才能不繳土地增值稅

第六節(jié)、物業(yè)管理與持有物業(yè)的納稅籌劃及風(fēng)險防控

一、將房租轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理收費是典型的偷稅

二、房產(chǎn)出租中動產(chǎn)、土地與房產(chǎn)的分拆籌劃

三、納稅籌劃失敗后的再籌劃！

【案例】將房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理后失敗了，那么如何在失敗的籌劃基礎(chǔ)上繼續(xù)籌

劃呢？不妨利用合同法、稅法等的規(guī)定繼續(xù)籌劃。總之一句話，不要浪費任何可

以扣除的費用。

第七節(jié)、現(xiàn)場互動：學(xué)員問、老師答、疑難問題不用怕

胡老師

法律碩士、注冊稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師，從事稅收工作超三十年，通財務(wù)，知稅收，曉法律，先后在《財政研究》、《經(jīng)濟(jì)研究參考》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報》、《涉外稅務(wù)》、《財會通訊》、《財會研究》、《財會月刊》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等中文核心報刊發(fā)表論文百余篇，發(fā)表實務(wù)類文章五、六百篇，有二十多篇文章被中國人民大學(xué)報刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》等，在業(yè)界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、廣州、深圳、南京等一百多個城市舉辦過講座與培訓(xùn)。授課特點：總能將法律邏輯與會計嚴(yán)謹(jǐn)融為一體，實現(xiàn)豐滿理論與骨感實操的和諧統(tǒng)一，睿智中飽含幽默，調(diào)侃中盡顯專業(yè)。

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