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【課程背景】

新形勢、新政策下，房企以及眾多投資企業開始發力文旅、康養等產業地產運營、城市更新、舊改收并購等業務，但是大部分企業目前對于產業拿地、城市更新、收并購、舊改等業務前期拿地涉及指標緊缺、規劃不符、土地缺陷、土地問題、土地風險、生態觸碰、拿地模式等問題認識程度不足，大家對于拿地前期涉及的土地問題與土地風險存在很多疑慮，導致很多項目無法推進、導致很多項目風險重重，導致公司資金鏈斷裂，耽誤公司業務發展。如耕地、林地、園地是否可以建設，如何建設、基本農田是否可以建設占用，如何調整風景名勝區、生態紅線、自然保護地等邊界，如何規避生態風險、工業是否可以修改規劃建設住宅、目前公司地塊再開發能否劃撥獲取、目前公司更進地塊應該通過何種途徑拿地、應該如何解決相關痛點等等相關問題。

本次課程我們將系統講解大家在拿地過程中遇到的各類問題、風險及解決方式，比如：如果通過國土空間規劃“多規合一”解決建設用地指標緊缺問題、解決規劃不符問題、如何通過土地規劃、城市規劃、生態規劃修改解決目前拿地問題，快速拿地、如何解讀修訂后《土地管理法》利用集體土地入市模式擴寬公司拿地途徑、如何將公司項目劃入“區片開發”范圍內建設商品住宅項目、如何操作土地征收項目、如何把控收并購土地風險，避免項目大坑、如何利用新政策拓展公司拿地新模式、如何做好舊改項目，明確拿地模式，控制拿地風險、如何通過政策支點節約公司資金，省時、省力、省錢獲取項目。

如何控制拿地風險，減少拿地成本是是新年重中之重。作為開發商，作為投資企業，必須把握國家國土空間規劃的時代機遇讓公司項目符合規劃，購買建設用地指標需要巨大成本花費，如何避免，也是必要之策。新的一年，我們必須為公司謀求更多發展，更多項目，更多機會，為公司發展節省更多成本，我們站在實操角度，挖掘項目風險，控制項目風險，幫助大家解決項目實操問題，解決拿地棘手問題及痛點。

本課程將全方位從相關政策、操作要點、發展方向、工作流程方面對上述問題進行全面解析。全方位闡述各類拿地模式及優缺點、解決拿地問題及各類風險以及做好政策解決，緊跟時代發展，做好房企轉型新發展。系統橫掃投資部一切土地問題，實現地產一二級聯動。

【課程價值】

1、全面掌握2021年各類拿地新模式及拿地途徑

2、了解如何控制規避拿地風險，把控舊改、城市更新產業勾地、收并購等風險

3、全面掌握如何控制拿地成本，節約公司拿地資金

4、抓住當前政策機遇，合法、合規操作項目地塊，節約資金、快速拿地

5、全面了解掌握如何獲取新增建設用地指標（未來拿項目必須具有建設指標）

6、全面了解沒有新增建設用地指標，應該如何周轉指標落位項目

7、全面了解存量指標如何利用，如何與城市更新項目更好結合

8、系統了解土地規劃、城市規劃修改要點及流程，服務產業勾地、城市更新業務

9、系統掌握產業勾地系列土地知識，如何解決勾地土地問題、怎樣勾地、勾何種土地、如何保障獲取土地、勾地注意要點，橫掃勾地全部土地知識

10、全面掌握集體土地入市核心內容，為公司未來獲取項目提早準備

11、系統了解一級開發內容，融合城市更新，更好為工作服務

12、如何掌握占補平衡、增減掛鉤、農轉用等一二級聯動棘手問題

13、全面掌握傳統地產拿地、產業勾地、集體土地入市、城市更新、收并購過程中，所遇到的土地問題

14、土地一級開發手續、成本、合作模式、收益模式等核心問題及風險把控

15、如何清晰了解地產一二級聯動模式，實現地產一二級聯動

16、解決拿地前期、土地一級開發全過程以及最終拿地的重要土地問題（從非建設用地到拿地的全部土地問題處理）

17、未來國企拿地模式分析、國企土地再開發案例分析（如何拓展國企業務，開拓拿地方向）

18、站在項目政策、規劃、生態、成本、手續、關系等方面企業如何全面控制拿地風險；

19、如何做好項目協議風險把控；

20、如何做好合作模式、拿地模式等風險把控；

21、如何從根源規避其他拿地風險、控制拿地成本，提高利潤空間，精準拿地，為公司戰略布局

22、如何做好項目合作、拿地、流程把控和控地開發；

【課程對象】

土地一級開發單位、城投公司、城市更新企業、房地產開發投資公司、房地產企業相關企業、產業地產開發企業、文旅康養、特色小鎮企業、養老、企業法務、律師、文旅、康養、產業園相關開發企業與策劃單位以及政府、金融機構、土地利用等相關單位。

【課程大綱】

一、新形勢地產發展中土地問題梳理及風險把控（集體土地入市、項目收購、產業地產、城市更新都會遇到的核心問題）

1、如何爭取新增指標，落位公司項目，布局產業勾地項目

2、如何挖掘存量建設，抓住項目機遇，布局城市更新項目

3、如何參與規劃設計，解決規劃難題

4、如何修改規劃及風險要點，解決棘手問題

5、如何利用集體經營性建設用地，做好項目拓展

6、如何把握土地征收政策，降低公司風險，系統了解征地知識（保障項目征地）

7、如何利用點狀供地政策和四荒地，在產業勾地過程中，節約公司資金

8、如何解決拿地過程中遇到的土地風險問題

9、系統講解拿地過程中一切棘手土地問題

10、占補平衡、增減掛鉤等相關問題解決

第一講：開發商如何參與國土空間規劃編制，爭取新增建設用地指標，保障項目符合政府規劃，擴展拿地新模式，合理布局公司項目（提前布局產業勾地/集體土地入市秘訣）

1、認識規劃發展歷程，了解機遇所在

2、把握土規、城規、生態規之間的關系，深刻認識“多規合一”，更好對接政府

3、農用地、建設用地、未利用地等地類與地產開發利用學習，把握地產開發利用要點

4、規劃時間和審批程序內容把握，讓開發者精準對接報批報建部門

5、土地用途區、建設用地管制區深刻理解與利用，確定哪些項目可以開發，分析項目是否合法合規，控制項目風險（確定可拿地區域）

6、如何將違法項目變合法

7、確定禁止開發區域，以及禁止開發區利用要點（避免項目后期被拆，控制拿地風險）

8、生態保護紅線利用要點和機遇匯總要點分析

9、全面分析基本農田是否可以建設及處理方式

10、如何解決項目占用基本農田等重大問題，把握國家機遇

11、如何將基本農田和田園綜合體項目全面結合利用

12、規劃與建設用地、項目開發關系透徹分析

13、規劃圖件學習認知，開發項目規劃要點分析，合法性分析

14、如何讓公司項目符合原始規劃詳操與流程，避免后期修改規劃（結合案例實操講解，包括要點、程序、時間等等內容，如何快速爭取新增建設用地指標）

15、XX開發商操作案例展示

16、公司應該如何抓住當下政策布局產業勾地、城市更新項目

17、X縣規劃建設用地爭取與指標周轉案例

18、如何讓將來項目可以征地方式操作

19、劃撥用地利用要點（國企必備）

20、土地性質風險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）

21、房產性質風險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）

第二講：開發商如何修改規劃，鏈接一二級開發，快速拿地（解決當下集體土地入市、產業勾地土地/城市規劃不符問題）

1、規劃修改政策分析

2、規劃修改管制區分析，哪些管制區可以修改規劃

3、規劃修改用途區分析，哪些用途區可以修改規劃

4、哪些項目可以修改規劃？（主要涉及產業拿地）

5、如何把控規劃修改審核要點？

6、開發商如何把控修改規劃流程、時間、費用？

7、當前政策下開發商應抓住哪些機遇？（如何抓住機遇，落位項目）

8、占用耕地、林地、園地是否可以修改規劃？

9、X市產業園區建設修改規劃案例、X市旅游項目建設修改規劃案例

10、城市總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃關系和要點分析（城市更新項目如何修改規劃、如何落位）

11、城市規劃可修改規劃內容分析、不可修改規劃內容分析(城市更新工改住、容積率等內容)

12、城市規劃修改流程匯總及土地性質分類

13、規劃修改費用、時間、要點分析

14、如何修改土地用途、容積率等關鍵指標

15、項目修改案例分析

第三講：產業園、文旅、康養、鄉村振興產業企業如何參與村規劃編制，促進拿地進度及2021年拿地新模式解析分析

1、了解時代背景，抓住國家機遇

2、了解村規劃發展趨勢，抓住未來拿地機遇

3、解決農村地從哪來

4、解決錢從哪來

5、解決人到哪去等問題

6、學習農村項目國企應該如何布局、如何規劃等主要內容

7、國企開發商如何讓規劃符合項目策劃？

8、農村建設用地指標如何周轉，如何流轉進入城市

9、開發商如何把控村規劃流程、時間、費用？

10、開發商如何在農村合理布局項目，做好項目策劃，保障項目落位

11、試點地區國土空間規劃-村規劃案例展示

12、農村開發項目協議要點分析、風險分析

13、農村土地項目拿地模式及合作模式分析

14、農村項目開發流程、模式、要點分析

15、農村土地勾地要點和拿地方式分析

16、農村拿地案例解析

第四講：農村三塊地改革學習，土地管理法核心突破解讀，主講集體經營性建設用地入市與國企未來如何保障項目可以轉為國有拿地，鄉村振興模式分析（農村產業勾地）

1、集體經營性建設用地概念及地類介紹

2、國家允許集體經營性建設用地入市的背景和原因

3、集體經營性建設用地入市的相關政策要求

4、集體經營性建設用地入市的前提要求和風險要點

5、集體經營性建設用地利用要點有哪些

6、集體經營性建設用地入市方式介紹（就地入市、異地入市、調整入市）

7、集體經營性建設用地入市主體都有哪些

8、集體經營性建設用地一級開發主體都有哪些？

9、集體土地入市一級開發成本如何確定？

10、集體經營性建設用地入市地類都包含哪些？

11、集體土地入市規劃如何核實明確，確保項目符合規劃

12、集體土地入市產權權屬如何明確，確保依法登記

13、農村土地確權/城市不動產登記內容解析

14、集體經營性建設用地入市村民決議書都包含哪些內容？

15、集體經營性建設用地入市合同內容都包含哪些？

16、集體經營性建設用地出讓費用組成和后期費用分配

17、集體經營性建設用地的獲地模式，何種項目可以招拍掛，何種項目需要協議出讓，特殊點要求

18、各種取地模式下，集體經營性建設用地入市程序與操作流程

19、其他融資要求、建設標準、銷售、權力主體利益分配等相關要求

20、集體經營性建設用地入市入市底價如何確定

21、集體土地入市對地產企業有哪些機遇與挑戰？

22、集體土地入市對產業發展有哪些影響？

23、集體經營性建設用地入市未來發展趨勢分析

24、國有土地與集體土地優劣勢對比，分析拿國有土地與集體土地的區別與特點

25、集體經營性建設用地未來地位、價值和流通性分析

26、集體經營性建設用地未來發展方向與趨勢的預判及地產機會要點，對地產企業的影響以及機遇挑戰。集體經營性建設用地未來的發展走勢，供地方向、供地方式、供地數量、利用率、使用范圍分析

27、何種物業形態拿集體，何種物業形態拿國有，相關拿地分析與建議

28、小鎮項目獲取集體土地的優勢和契機、價值點在哪里？集體土地入市對小鎮的契機

29、特色小鎮項目，未來是建議拿集體，或是國有，要點分析

30、集體經營性建設用地入市案例分析

31、農村土地征收概念解讀

32、未來哪些項目和區域可以征收土地？

33、未來想要征收土地需要達到哪些條件？

34、成片開發/城市開發邊界與土地征收關系分析

35、《土地管理法》改革前后征地程序變化與要點分析

36、土地征收對地產企業拿地影響情況分析

37、如何實現集體土地轉為國有土地，建設商品住宅項目？

38、宅基地概念及審批權限

39、宅基地改革政策解讀分析？

40、宅基地不退出可以做哪些業態？

41、宅基地有償退出可以做哪些業態？

42、如何將宅基地轉變為產業發展用地？

43、宅基地改革對地產企業有哪些影響？

44、未來如何利用宅基地發展文旅、康養、鄉村振興項目

45、關于土地征收、宅基地利用的其他要點

第五講：土地一二級聯動之產業勾地要點全析，助力快速精準拿地（未來產業勾地遇到的土地問題幾乎全部在這里了）

1、產業勾地與傳統招拍掛優缺點對比

2、近期熱門勾地產業匯總分析

3、產業勾地與各企業合作模式分析

4、產業勾地土地痛點解析

5、產業勾地全流程解析

6、產業勾地主要的利用模式分析

7、文旅康養產業勾地模式分析

8、大數據產業勾地模式分析

9、鄉村振興產業勾地模式

10、高新科技產業勾地模式分析

11、產業勾地如何確定多元化產業勾地土地性質、用途與類型？

12、住宅、商業、工業用地如何劃分？利用機會以及利用特點是什么？

13、文旅、康養、其他不同產業勾地應獲取何種土地？

14、教育、科研、醫療用地特殊要點分析及優劣勢分析

15、科研、教育、醫療等各類用途、用地能否分割銷售及要點把控

16、國企改造，劃撥轉出讓，需要注意哪些要點，如何規避風險？

17、國企改造，項目變性，需要如何操作？

18、勾地排他條件應如何設定，如何做好控地？（國企有哪些優勢）

19、如何預判產業勾地土地獲取周期

20、地獲取成本底價如何確認

21、產業勾地對接部門及要點談判

22、產業勾地協議簽訂注意要點

23、產業勾地地價溢價部分如何返還

24、如何全面分析產業勾地地塊風險

25、土地出讓金返還制度分析

26、土地一二級開發聯動模式核心要點解析

27、土地一二級聯動模式及優缺點分析

28、土地一二級聯動風險規避分析

29、土地一二級聯動收益模式分析

30、土地一二級聯動案例分析

31、行內標桿：A集團文旅康養項目產業勾地全流程及要點解析

32、行內標桿：A集團大數據產業勾地案例全流程及要點解析

33、行內標桿：A集團冰雪產業勾地案例全流程及要點解析

第六講：2021年拿地創新模式分析、戰略布局要點把控及拿地成本控制、拿地風險把控

1、“雙集中”供地政策房企應對策略分析及政策走向展望

2、2021年應如何獲取國有用地，建設商品住宅，獲地模式分析及操作要點指引；

2、2021年集體土地入市發展趨勢預判及供應量、供應方向預判；

3、未來企業與集體合作開發建設模式如何利用及優劣勢分析

4、未來城市更新、棚戶區改造、“三舊改造”拿地模式分析及要點把控

5、多渠道、多融合、多路徑創新拿地模式分析及要點利用

6、多種拿地模式融合利用開發案例解析

7、站在項目政策、規劃、生態、成本、手續、關系、協議等方面企業如何全面控制拿地風險；

8、如何做好合作模式、拿地模式等風險把控；

9、如何從根源規避其他拿地風險、控制拿地成本，提高利潤空間；

10、如何做好項目合作、拿地、流程把控和控地開發；

11、土地一級開發手續辦理、成本測算、征地拆遷、規劃設計、收儲等實操講解；

12、土地一級開發開發模式、收益模式、風險規避、開發管理等實操講解分析。

于老師

房地產土地規劃、勾地咨詢專家

曾任職于國內甲級規劃院土地業務負責人

任職于國內知名科技園區、科技城建設集團

負責眾多開發企業項目用地土地政策咨詢、規劃修改、風險控制等業務，指導拿地企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，合法合規。

長期指導眾多知名公司地產一二級開發聯動、產業勾地、產業規劃設計、運營、招商等工作，具有豐富的土地業務經驗與資源。

【部分服務企業】

中交集團體系公司、中建集團體系公司、中鐵集團體系公司、首創地產、富力地產、保利發展、碧桂園控股、中國金茂、金地集團、華僑城小鎮集團、綠城小鎮集團、國藥集團、華潤集團、天恒置業、萬潤控股、澳林控股、電建集團、成都電工集團、海倫堡、佛山建投集團、山西三建集團、鄭州天河集團、杭州聯發集團、青島城投集團、理想城地產、山東振東建設投資、武漢東合置業、佰昌集團、河南匯鼎旅游、河北正迪旅游開發、興瑞稅務事務所、德恒律師事務所、河南西元置業、麗雅置地、川酒集團、河南康養產業發展中心、深圳鹽田港置業、龍騰地產等等眾多企業。

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