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課程背景

本課程將詳細(xì)解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略，并以土地增值稅計算流程為主線，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愖钚抡吆蛧囟惡喜⒌恼鞴芤螅敿?xì)梳理土地增值稅難點(diǎn)問題，結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行土地增值稅模擬清算練習(xí)，使學(xué)員在學(xué)習(xí)過程中既學(xué)到了知識又能掌握很多獨(dú)立分析問題和解決問題的方法，從而達(dá)到能從容應(yīng)對土地增值稅清算的目的。

課程收益

1.了解土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略

2.了解新形勢下土地增值稅清算的難點(diǎn)及應(yīng)對策略

3．解決土地增值稅難點(diǎn)重點(diǎn)問題掌握清算技巧

4.了解土地增值稅籌劃方法

5.熟練掌握土地增值稅清算流程及計算方法。

培訓(xùn)對象

本期培訓(xùn)內(nèi)容適應(yīng)房地產(chǎn)、建筑企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)高管、財務(wù)經(jīng)理、會計等各類專業(yè)人員。

課程大綱

第一部分 土地增值稅立法動態(tài)與最新文件解讀

1. 《土地增值法》征求意見稿解讀

2．土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

3. 土地增值稅立法的最新動態(tài)

4.土地增值稅申報表變化解讀

第二部分 新形勢下土地增值稅難點(diǎn)問題與應(yīng)對策略

1．集體土地將納入征稅范圍對土地增值稅清算的影響及帶來的難點(diǎn)問題

2．清算條件變化對土地增值稅清算的影響及帶來的難點(diǎn)問題

3．營改增對土地增值稅清算的影響及帶來的難點(diǎn)問題

4．國地稅合并后加強(qiáng)對土地增值稅清算管理的影響及帶來的難點(diǎn)問題

5．房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式的影響及納稅風(fēng)險問題

6．新形勢下土地增值稅清算的應(yīng)對策略

第三部分 土地增值稅征稅范圍的難點(diǎn)問題

1.集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部房屋無償劃撥是否征收土地增值稅？

2.出售小產(chǎn)權(quán)方是否應(yīng)該繳納土地增值稅？土增稅立法之后呢？

3.土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)可否分別轉(zhuǎn)讓？

4.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同時一并轉(zhuǎn)讓機(jī)器設(shè)備如何納稅？

5.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同時一并轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)如何納稅？

6.個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)是否繳納土地增值稅?

7.土地增值稅與企業(yè)所得稅清算關(guān)注點(diǎn)有何不同？

第四部分 土地增值稅收入總額確認(rèn)的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對

1．土增稅收入總額、增值稅應(yīng)稅銷售額及企業(yè)所得稅收入總額的區(qū)別與辨析

2.納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金,應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入還是沖減土地成本？

3．一般計稅項(xiàng)目收入確認(rèn)的難點(diǎn)問題

4．跨營改增過渡期項(xiàng)目土增稅收入確認(rèn)的難點(diǎn)問題

5．多合同銷售的風(fēng)險分析及應(yīng)對策略

6.代收款項(xiàng)與價外費(fèi)用（違約金、更名費(fèi)等）的涉稅風(fēng)險？

7.隨房價一起收取的裝修費(fèi)初裝費(fèi)的處理，合同應(yīng)如何簽訂才能加計扣除？

8.陰陽合同避稅有何風(fēng)險 ?

9.超建面積如何處理?

10. 六種視同銷售情形的收入確認(rèn)?拆遷還房視同銷售收入以哪一年為準(zhǔn)？價格高低哪一個對企業(yè)有利？

11.面積差異補(bǔ)退房款如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

12.銷售配套設(shè)施的處理

13. 銷售人防車位使用權(quán)，地上車位使用權(quán)、地下車位使用權(quán)如何納稅？

14.售價偏低且無正當(dāng)理由具體怎么確定？

15．簡易計稅老項(xiàng)目收入確認(rèn)難點(diǎn)問題

第五部分 土地增值稅扣除項(xiàng)目難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對

一、土地價款扣除難點(diǎn)問題

（一）凈地招拍掛取得土地的難點(diǎn)問題與應(yīng)對

1.多地塊、多業(yè)態(tài)、混業(yè)經(jīng)營拿地策略的制定案例分析

2. 集團(tuán)拿地,子公司異地開發(fā)模式的稅務(wù)風(fēng)險控制與規(guī)劃

3.土地出讓金分期付款的利息是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？

4.土地招拍掛傭金是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？

5.六種土地出讓金返還方式如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

6.土地價款抵減銷售額三個稅種納稅處理的區(qū)別？如何處理對企業(yè)更有利？

（二）毛地出讓取得土地的難點(diǎn)問題與應(yīng)對

1.現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)目鄢龖{證與條件？

2.區(qū)分政府行為和市場行為兩個實(shí)質(zhì)證據(jù)是什么？扣除憑證有何不同？有何風(fēng)險？

3.虛增拆遷補(bǔ)償款稅務(wù)風(fēng)險防范

4.拆遷還房的交易實(shí)質(zhì)是什么？

5.拆遷還房取得土地成本如何確認(rèn)？視同銷售收入以哪一年為準(zhǔn)？價格高低哪一個對企業(yè)有利？

6.拆遷還房補(bǔ)償方式扣除憑證如何確定？

7.多個項(xiàng)目公司共同拆遷補(bǔ)償成本如何處理？是否需要分?jǐn)偅?/p>

8.土地熟化人補(bǔ)償可否計入土地成本？

（三）集體土地征用與留用地開發(fā)成本確認(rèn)的難點(diǎn)問題與應(yīng)對

1.廣東省及深圳市留用地返還相關(guān)政策

2.集體土地征用補(bǔ)償?shù)奶幚碓恚?/p>

3.留用地返還的稅務(wù)處理難題是什么？

4.留用地零成本問題如何解決？有何誤區(qū)？

5.留用地開發(fā)返還集體經(jīng)濟(jì)組織的房屋如何避免被界定為利潤分配？

6.留用地返還開發(fā)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計及案例分析

（四）股權(quán)收購取得土地難點(diǎn)問題與應(yīng)對

1.股權(quán)收購取得土地的涉稅風(fēng)險分析

2.最高股權(quán)收購價格的確定方法與案例分析

3.股權(quán)收購后建筑物推到重建原成本可否計入開發(fā)成本？

（五）收購在建工程的難點(diǎn)問題與應(yīng)對

1.收購在建工程與收購股權(quán)的區(qū)別？

2.收購在建工程的條件

3.開發(fā)投資額達(dá)到25%如何確認(rèn)？

4.投資額沒達(dá)到25%如何才能轉(zhuǎn)讓？

5. 轉(zhuǎn)讓在建工程土地增值稅可否享受加計扣除政策？

6.轉(zhuǎn)讓在建工程可否享受普通住宅優(yōu)惠政策？

7.購買在建工程開發(fā)后再銷售土地增值稅可否加計扣除？申報表如何填報？

12.購買在建工程推倒重置，其成本可否計入新項(xiàng)目成本？是否需要進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？

（六）土地置換難點(diǎn)問題與應(yīng)對

1.土地置換如何確認(rèn)土地成本？是按照原價還是評估價？

2.土地置換方式政府是否應(yīng)該重新按照評估價開具土地出讓金票據(jù)？

二、開發(fā)成本扣除難點(diǎn)問題

（一）前期工程費(fèi)的難點(diǎn)問題與應(yīng)對

1.項(xiàng)目立項(xiàng)對土地增值稅的影響

2.戶型設(shè)計對土地增值稅的影響與案例實(shí)操

3.哪些政府收費(fèi)不屬于代收款項(xiàng)？土增稅清算時如何溝通才能加計扣除？

4.管理費(fèi)用和前期工程費(fèi)能否合理轉(zhuǎn)換？

（二）建筑安裝工程費(fèi)扣除難點(diǎn)問題

1.建安合同簽訂納稅風(fēng)險規(guī)避與籌劃

2.裝修費(fèi)的處理

3.水電費(fèi)的處理

3.建筑工程勞動保險的處理

4.招標(biāo)代理費(fèi)、房屋測繪費(fèi)

5.售樓處樣板間裝修費(fèi)的處理思路與風(fēng)險防范

6.招標(biāo)代理費(fèi)、財產(chǎn)綜合險可否計入開發(fā)成本？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本的手段及稽查手段

8.建安發(fā)票的開具要求

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與公共配套費(fèi)扣除難點(diǎn)問題

1.園林綠化的核算與發(fā)票開具有何稅務(wù)風(fēng)險？

2.建成后屬于全體業(yè)主所有是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明屬于全體業(yè)主所有？

3. 建成后無償移交政府公用事業(yè)單位的是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明無償移交給政府公用事業(yè)單位？

4. 有償移交給政府相關(guān)部門的，收到的補(bǔ)償款是否繳納增值稅？企業(yè)所得稅是做收入還是沖成本？土地增值稅是做收入還是沖成本？

5.作為拿地條件無償在小區(qū)外配建公共配套如何處理？如果政府為此給與一定補(bǔ)償如何處理？如何確認(rèn)成本？

6.配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用如何處理？再銷售土地增值稅如何計算？如何避免決策失誤？

7.產(chǎn)權(quán)車位、人防車位、地下無產(chǎn)權(quán)非人防、地上無產(chǎn)權(quán)車位、機(jī)械車位等在各稅種前如何處理？如何扣除企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與房產(chǎn)稅的稅務(wù)風(fēng)險？

（四）開發(fā)間接費(fèi)用

1.集團(tuán)公司如何優(yōu)化項(xiàng)目管理價值鏈？

2.土地增值稅與企業(yè)所得稅開發(fā)間接費(fèi)用歸集的差別

3.營銷設(shè)施建造費(fèi)的所得稅及土地增值稅處理異同？

4.開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用如何區(qū)分？如何合理轉(zhuǎn)化？

5.項(xiàng)目管理人員的工資福利費(fèi)是否在項(xiàng)目清盤前都可以計入開發(fā)間接費(fèi)用？

三、稅金及附加扣除難點(diǎn)問題

1.地方教育附加不能在土地增值稅前扣除嗎？如何跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通？

2.印花稅能在土地增值稅前扣除嗎？

四、開發(fā)費(fèi)用扣除難點(diǎn)問題

1.如何把握土地增值稅利息據(jù)實(shí)扣除的條件？什么是能按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偅咳绾畏謹(jǐn)偅?/p>

2.據(jù)實(shí)扣除資本化利息的起止時點(diǎn)

3.民間借貸及未發(fā)生借款開發(fā)費(fèi)的如何扣除？

4.利息扣除方法的選擇與限制

5.統(tǒng)借統(tǒng)還利息可否按金融機(jī)構(gòu)利息扣除？

五、加計扣除的難點(diǎn)問題

1.直接轉(zhuǎn)讓土地

2.生地變熟地

3.購買在建工程開發(fā)

六、成本扣除項(xiàng)目的審核要求

1.實(shí)際發(fā)生與支付款項(xiàng)有何關(guān)系？

2.實(shí)際發(fā)生與取得票據(jù)有何關(guān)系？

3.實(shí)際發(fā)生并取得發(fā)票但未付款的成本可以扣除嗎？

4.預(yù)提成本可否扣除？

5.營銷設(shè)施可否扣除？

七、共同項(xiàng)目的成本分?jǐn)偧记?/p>

1.不同類別開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偧记捎心男?/p>

2.共同成本核算技巧有哪些？

3.連體樓籌劃思路有哪些？

4.地下車位成本歸集與分?jǐn)偧记?/p>

第六部分 土增值稅清算政策及運(yùn)用技巧

1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個主要文件

2．土增稅清算單位、計算單位準(zhǔn)確劃分技巧

3．應(yīng)清算與可清算項(xiàng)目準(zhǔn)確把握技巧

4．清算后再銷售如何計算土增稅的政策誤區(qū)及應(yīng)對

5．清算后再取得發(fā)票如何處理

6．核定征收的運(yùn)用策略

7．土地增值稅稅收優(yōu)惠及應(yīng)用

8.裝修房與毛坯房土增清算時有何不同？

9.免稅臨界點(diǎn)的如何正確運(yùn)用？

10.調(diào)整增值率的有哪些方法？

11.尾盤銷售如何進(jìn)行土增申報？

第七部分 土地增值稅籌劃方法

1．變量引進(jìn)

2. 立項(xiàng)技巧

3．價格策略籌劃法

4．核算技巧籌劃法

5．核定征收籌劃法

第八部分 土地增值稅模擬清算

1．為什么要模擬清算？

2．土增稅模擬清算的準(zhǔn)備工作與具體實(shí)施流程

3．跨營改增過渡期老項(xiàng)目土地增值稅模擬清算案例

4．新項(xiàng)目土地增值稅模擬清算案例

董老師

中國注冊會計師，注冊稅務(wù)師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實(shí)踐，擅長各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設(shè)計，納稅風(fēng)險控制，稅企爭議的協(xié)調(diào)以及集團(tuán)公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

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