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課程背景：

無論是建筑業、還是房地產業都有其自身的經營特點，每個行業在財務核算和稅務管理過程中都會遇到各式各樣的疑點和難點。如何處理好這些具體業務，積極、主動地管控好財務與稅收風險，是當前建筑、房地產行業所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應對困難、化解風險，我們本期課程特意選取了16個大家在日程工作中關注度較高、處理難度較大、政策把握不準的與建筑、房地產單方面有關或者與雙方共同有關的問題給大家進行講解。

課程經過長期打磨和不斷推陳出新，具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學習、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。

課程適合企業財務高管、會計主管以及所有與財稅有關的工作人員學習使用。通過這次培訓一定能使大家的業務水平與應對能力有一個新的提高。

培訓對象

本期培訓內容適應房地產建安企業財務總監、財務高管、財務經理、會計等各類專業人員。

課程大綱

一、建筑業掛靠業務財會核算及稅收風險應如何管控

（一）掛靠業務會給被掛靠方帶來哪些具體風險

（二）對個人掛靠、企業掛靠應分別實施怎樣的管控策略

（三）對于掛靠業務，掛靠方可以采取那些方法收回掛靠利潤

二、房地產業發生的項目外建設支出應如何進行會計核算，稅收上應如何處理

（一）項目外建設支出應如何進行會計核算

（二）計算企業所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應如何扣除

（三）外建項目本身是否需要繳納各種稅收

（四）項目外建設支出進項稅能否扣除

三、房地產企業取得的政府“土地返還款”應如何進行會計與稅務處理

（一）取得政府給與的“土地返還款”的會計核算

（二）取得政府給與的“土地返還款”計算土地增值稅、企業所得稅時如何處理

（三）取得政府給與的“土地返還款”計算增值稅時如何處理

四、建筑施工企業如何簽訂勞務合同更有利于化解財稅風險

（一）勞動雇工模式的法律風險及繁重負擔

（二）“勞務派遣”模式的法律風險及稅負研判

（三）“清包工”模式的市場空間及稅收優勢

（四）降低人工費稅收風險的合同簽訂技巧

（五）代發農民工工資會有哪些稅收風險，如何回避

五、房地產企業購買在建項目進行開發、銷售的會計與稅務處理

（一）購買在建項目的會計核算

（二）購買在建項目支出在計算企業所得稅、土地增值稅時如何扣除

（三）購買在建項目繼續開發建設應如何計算繳納增值稅

六、“甲供材”業務在甲乙雙方之間的稅收博弈

（一）“甲供材”的內涵

（二）營改增前后“甲供材”業務的區別

（三）“甲供材”與“甲控材”的區別

（四）“甲供材”業務稅收規定

（五）“甲供材”業務在甲乙雙方的利益博弈與測算技巧

（六）“甲供材”業務的合同簽訂技巧

七、“拆遷補償”業務的會計核算與稅務處理

（一）如何劃分“拆遷補償費”與“土地使用權轉讓支出”

（二）支付拆遷補償費應以什么為合法有效憑據

（三）支付拆遷補償費時應考慮哪些注意事項

（四）返遷房的會計核算與稅務處理：

1、用商品房做返遷房的會計核算與稅務處理：

2、用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計核算與稅務處理：

（五）關于企業支付“拆遷補償費”合法性問題的思考

八、建筑施工、房地產開發企業“受托代建房屋”業務的會計與稅務處理

（一）確認“委托代建”行為應具備哪些基本條件

（二）委托代建行為適用哪些開發產品

（三）委托代建項目的交房驗收與會計核算

（四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收

（五）營改增以后“委托代建”項目應按照什么業務征稅

九、以合并、分立、兼并、投資、股權轉移形式實現土地使用權、房屋產權轉移，營業稅、土地增值稅、契稅、印花稅有哪些稅收優惠

（一）企業以合并、兼并、分立形式轉移土地使用權、房屋產權的稅務處理

（二）以投資、股權轉讓形式轉移土地使用權、房屋產權的稅務處理

（三）營改增后以上業務的征稅規定變化點在哪里

十、房地產企業未按正常程序經營發生的相關業務應如何處置

（一）未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款

（二）房地產開發企業在銷售過程中收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理

（三）“錯期開發”應如何讓計算繳納土地使用稅

（四）營改增以后以上業務的政策點會發生哪些改變

十一、建筑、房地產企業采購業務的管控與稅收風險回避

（一）增值稅稅負測算方法及采購對象的選擇

（二）為了避免損失，簽訂設定采購合同時對違約金、運費、發票開具應做出哪些具體約定

（三）對“三流不一致”的采購業務應如何管控合同與化解財稅風險

十二、房地產企業以不同模式（銷售、長期租賃、短期租賃）處置無產權建筑設施（包括公共配套設施、人防工程等）增值稅、契稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅會產生哪些影響。

（一）以不同模式處置無產權建筑物對增值稅、契稅的影響

（二）以不同模式處置無產權建筑物對企業所得稅、土地增值稅、印花稅的影響

十三、房地產企業實施“買一贈一”、“以老帶新”、“抵劵銷售”、“假按揭、零首付”戰略應如何進行會計核算與稅務處理

（一）以“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業）方式銷售開發產品應如何計算繳納增值稅，是否代扣個人所得稅

（二）“以老帶新”銷售模式下如何確認銷售不動產收入銷售額，支付給老客戶的支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅

（三）“抵券銷售-- 一萬抵五萬”銷售模式下銷售不動產收入金額如何確認

（四）房地產企業采取“假按揭”“零首付”銷售模式，對于收到的假按揭款和未實際收到的首付款應在哪個環節計算繳納增值稅

十四、如何處理好建筑安裝、房地產企業融資業務中的財稅風險

（一）負債規模應控制在什么規模為好，如何計算融資規模上下線

（二）選取怎樣的還本付息方式更有利于企業的權益最大化

（三）營改增以后對“統借統還”業務應如何把握

（四）關聯方借款利息稅前扣除應如何計算，一旦發生關聯方借款應如何調整已回避稅收風險

十五、房地產行業，“先租后售”，“低價出售、免費回租”，融資性“售后回購、售后回租”，“產權式酒店銷售、回租”業務的會計核算與稅務處理

（一）營改增后“先租后售”，“低價出售、免費回租”，融資性“售后回購、售后回租”，“產權式酒店銷售、回租”業務應如何適用增值稅新政策

（二）“先租后售”業務應如何進行會計與稅務處理

（三）融資性“售后回購、售后回租”業務應如何進行會計與稅務處理

（四）房地產企業采取“低價出售、免費返租”方式銷售不動產應如何進行會計與稅務處理，如果將租回房屋再次轉租，應如何進行會計與稅務處理。購房人涉及哪些稅收。

（五）銷售產權式酒店業務，房地產企業應如何進行會計核算，需要繳納那些稅收，進行酒店經營應如何進行會計核算，應如何計算應繳納稅款。產權人應如何進行會計核算，應如何計算應繳納稅款

十六、房地產開發企業對政府限價銷售的房屋應該如何確認銷售收入

（一）當銷售價格高于政府限定價格時應如何確認銷售收入

（二）當銷售價格低于政府限定價格時應如何確認銷售收入

楊老師

是我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作將近30年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。是全國為數不多的建安、房地產行業“納稅籌劃名家”。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動。具有較強的時效性、實操性；

授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；

授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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