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專題背景

2021年金稅四期悄然而至，房地產開發全過程、全行業、全稅種、全監控等四全系統全面預警，風險推送精準排查，稅務監管力度空前，地產企業風險逐漸聚積，預警評估稽查疲于應付，土地增值稅清算爭議頻發，稅企業攻防永無止境。面對金稅四期的新環境新形勢新風險新變化，企業的稅收風險管控點在哪里？怎樣規避大數據的抓取？怎樣在自查中發現問題?怎樣解決問題并巧妙化解涉稅風險，進行納稅自查與相關的業務規劃？這些我們企業高管、財務主管必須努力面對！

培訓對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

專題收益

本課程主要幫您解決以下問題：

1、近期稅務評估稽查典型案件的經驗教訓及企業正確應對方法；

2、2021年金稅四期智能稅控形勢下地產企業自查有效方法；

3、2021年地產企業稅務預警評估稽查形勢及重點方向，如何應對？

4、房地產企業日常業務處理稅務風險防控關鍵點在哪里？

5、房地產企業如何對涉稅關鍵問題進行有效處理和正確評價？面對爭議，如何博弈？

6、面對稅改新政策、新環境，房地產企業如何在新的一年里有效化解涉稅風險？

課程大綱

一：2021房地產最新稅務稽查應對方向與典型案例分析

01、2021年金稅四期形勢下房企典型案例分析與稽查應對

02、2021年房地產稅務稽查涉及房地產重點

03、社保入稅房地產企業應對方向

04、房地產企業利用個人獨資企業規避個人所得稅籌劃稽查風險點

05、房地產企業成本費用發票來源、無票支出、提現等風險排查

06、買房承擔賣方稅費爭議處理判例解析

07、房地產開發企業多交稅款退稅爭議判例解析

08、地產企業與銷售公司合同簽訂判例解

09、房價拆分引發的稅務案件處理

10、房地產老板關注的30個財稅問題

二：房地產項目公司設立與取得土地環節稅務風險防控與稅務籌劃

11、房地產公司設立與主要考慮的稅務風險

12、項目公司組織形式，投資收益取得方式

13、房地產企業投資者未繳足其應繳資本額的稽查與補救

14、前期成本怎樣操作才能計入項目公司？

15、招拍掛取得土地對房企增值稅、所得稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅五大稅需關注哪些稅收節點？

16、拆遷改造下房地產開發企業涉稅焦點問題

17、以土地投資稅務；稽查與籌劃方向

18、以購買股權方式取得土地的稅務稽查風險防控

19、房地產開發企業合并、分立稅務稽查要點

20、合作開發稅務稽查要點及風險防控策略

21、轉讓在建工程與轉讓土地稅務處理

22、土地一級開發稅務稽查要點與應對方向

23、母公司拿地子公司開發票據入賬及增值稅、企業所得稅和土地增值稅如何處理？

24、政府要求在紅線外建設配套設施的道路、公園等支出稽查應對與資料準備

25、房地產合同履行期限與執行進度條款涉稅風險管控

三：房地產建安多維度融資選擇與稅務考量

26、房地產企業收付利息增值稅、所得稅常見問題處理

27、利息收入與扣除時間確認與扣除憑證稽查實踐

28、統借統還和集團統一借款的稅收政策應用與常見誤區和案例借鑒

29、企業集團資金池業務收取的利息收入也要開具發票嗎？集團內收取利息免增值稅操作方法

30、青島蘇寧置業訴青島市稅務局稽查局案例解析

31、民間（個人和企業）拆借資金的企業所得稅、個人所得稅、增值稅及票據管理的政策與案例借鑒

32、關聯方無償拆借資金的稅收政策和“尺度”把握及案例借鑒

33、土地增值稅中的利息處理

34、向非金融企業和個人借款的利率稅務處理

35、借款費用的資本化與費用化稅務處理

36、拿地不同方式融資與稅收籌劃

37、房地產企業股權轉讓融資或退出方式選擇與稅務處理

38、房地產稅務稽查對融資費用關聯交易調整

39、股東借款給公司和公司借給股東稅務風險，怎樣應對？

四：房地產開發項目施工建設階段稅務籌劃與風險防控

40、甲供材料與甲控材料稅務風險管控

41、工程進度結算中，以房子、材料、服務等抵工程款及三方抵債等增值稅、所得稅、會計處理

42、房企支付施工企業的價外費用、提前竣工獎、延期賠償、備料款等增值稅、所得稅的處理

43、營改增后支付設計費、咨詢費，工程管理費、各種服務費等稅務籌劃與風險防控

44、租賃費支出審核與補救

45、資產損失資料備案的變化及所得稅優惠政策事項變化解析

46、最簡單粗暴的股權轉讓損失偷稅方式稽查案例解析

47、地產企業無法取得發票的稅務處理

五：商品房預售、銷售階段怎樣進行稅務籌劃與風險防控

48、預售及銷售環節的納稅風險重點關注的事項

49、定金、誠意金、會員費、價外費用、提前竣工獎、延期賠償等會計核算與增值稅、土地增值稅、所得稅的處理

50、房企代收代付(代收的契稅、維修基金、辦證費用、水電、燃氣、太陽能等)的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據如何處理？

51、開發配套設施是否視同銷售?配套設施移交給政府、全體業主，怎樣提供證明材料? 各稅種如何處理？小區里的幼兒園怎么處理？進項稅怎樣抵扣？

52、實例房企采取有條件優惠價格等形式銷售返租商鋪涉及諸稅種風險剖析

53、項目營銷設施建造費稅務問題

54、買一贈一業務（買房送裝修、送家電、以老帶新、摸獎送禮、贈送業主福利、送物業費等）的合同、會計、所得稅、增值稅和土地增值稅處理?

六：房地產開發項目完工清算階段稅務籌劃與風險防控

55、稅務機關對房地產行業嚴格征管新方向深入貫徹落實建立房地產企業分戶式服務和管理檔案，

56、房地產企業關聯交易稅收規劃與運用

57、房地產企業稅務申報和繳納的稅務風險點控制

58、房地產預繳3%增值稅先開發票處理

59、房地產超稅負率預繳問題

60、項目完工后如何計提工程施工成本、公共配套設施成本、報批報建、物業完善費用和土地成本

61、價格明顯偏低的收入金額確認以及應對理由

62、土地增值稅的主要籌劃方法與稅務風險

七：房地產企業地方稅稽查風險管控與籌劃

63、房產稅稽查風險管控與籌劃

64、土地使用稅稽查風險管控與籌劃

65、契稅稽查風險管控與籌劃

66、個人所得稅稽查風險管控與籌劃

67、房地產開發企業發票管理稅務風險管控

68、財稅改革前瞻及對企業影響

肖老師

全國資深稅務稽查專家；全國資深稅務籌劃專家；多家上市公司稅務顧問；多家名校總裁班特聘教授；全國稅務稽查干部培訓資深講師；稅務征管稽查工作二十余年, 全國稅務培訓一千余場，被譽為“稅界奇才，實戰大師”。歷任專管員,稽查主辦,稽查科長,征管科長,所得稅處副處長；參與N多稅案稽查、稅企爭議處理。多次獲得稅務系統“十佳征管標兵”、“稽查能手”,“稅收征管技術狀元”等稱號。擅長用稅收策略解決特有的企業管理問題，在

肖 宏 偉 多年的稅收稽查、稅政業務實踐中，特別是對企業稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究，是我國稅收實戰派講師的代表。

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