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課程背景

龍頭房產(chǎn)企業(yè)上演并購(gòu)大戲，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要變天了嗎？房地產(chǎn)業(yè)界發(fā)生了很多起并購(gòu)案。最近這段時(shí)間，各房產(chǎn)企業(yè)不是在并購(gòu)，就是在并購(gòu)的路上。

行業(yè)深度整合---未來(lái)“退房”的企業(yè)將進(jìn)一步增多，隨著各地調(diào)控政策持續(xù)深化，房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步增加。部分大型房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)地產(chǎn)基金運(yùn)作、資產(chǎn)證券化、公司股權(quán)抵押、并購(gòu)標(biāo)的公司股份質(zhì)押套現(xiàn)等方式的合作，加大并購(gòu)杠桿率，共同完成“蛇吞象”式并購(gòu)活動(dòng)。

課程大綱

第一部分：九種并購(gòu)路徑解析與案例實(shí)操

一、在建工程并購(gòu)（適用于二手土地并購(gòu)）

營(yíng)改增后，在建工程并購(gòu)成為最流行的二手土地并購(gòu)方法，也成為應(yīng)該增后許多房產(chǎn)公司

最佳選擇。可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最優(yōu)，但是交易過(guò)程中也存在非常多的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。需要綜合考慮25%開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)、預(yù)售證與產(chǎn)證辦理前置條件確認(rèn)、總包方延續(xù)施工、增值稅差額扣除土地、土地增值稅加計(jì)扣除多個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)前置調(diào)研。

已預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算可以按房屋清算與在建工程清算兩種思路進(jìn)行。

案例1：某房地產(chǎn)集團(tuán)A公司在建工程已在預(yù)售，A公司把B公司合并，土地證由A變更為B，立項(xiàng)不改變，A公司在建工程土地增稅如何清算？B公司銷(xiāo)售未銷(xiāo)售的房屋土地增值稅如何清算？

二、投資加轉(zhuǎn)股權(quán)

投資加轉(zhuǎn)股權(quán)仍然是非房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)并購(gòu)的最優(yōu)方式。許多買(mǎi)方公司由于購(gòu)買(mǎi)股權(quán)而承擔(dān)股權(quán)溢價(jià)部分64%的稅負(fù)。介紹南通加轉(zhuǎn)股權(quán)案例，節(jié)約稅收5000萬(wàn)。

案例2：2010年某非房產(chǎn)公司B以不動(dòng)產(chǎn)（賬面價(jià)值126萬(wàn)公允價(jià)值8000萬(wàn)）投資新設(shè)非房產(chǎn)公司A，享受土地增值稅免稅政策，C房地產(chǎn)公司將A非房產(chǎn)公司合并。當(dāng)時(shí)免征的土地增值稅是否需要補(bǔ)征？2017年土地增值稅清算，C房地產(chǎn)公司的土地成本是多少？

三、劃撥（適用于有資源的企業(yè)）

劃撥交易方式在土增稅與增值稅缺少明顯規(guī)定，成為國(guó)企資產(chǎn)重組的優(yōu)先選擇。已有多個(gè)案例表明，劃撥可以實(shí)現(xiàn)0稅收交易，但是各地認(rèn)定不具備普遍適用性。民企同樣適用劃撥重組方式。

投資是劃轉(zhuǎn)的一種特殊形式。

案例3：多家央企與國(guó)企存在資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)不征稅的案例解析。

四、分立加轉(zhuǎn)股權(quán)

分立加轉(zhuǎn)股權(quán)是營(yíng)業(yè)稅下的常見(jiàn)交易方式，營(yíng)改增后，該種交易方法的優(yōu)越性大大降低。介紹由于稅負(fù)無(wú)法轉(zhuǎn)嫁而導(dǎo)致的收購(gòu)?fù)咐＝榻B分立操作過(guò)程中應(yīng)該關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

案例4：某酒店公司通過(guò)分立將一塊凈地剝離進(jìn)入新設(shè)公司A,由于酒店公司在分立環(huán)節(jié)沒(méi)有納稅，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)方不愿意對(duì)A公司進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)。

五、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是最有利于賣(mài)方的交易方法，但是對(duì)買(mǎi)方最不利的交易方法，賣(mài)方向買(mǎi)方轉(zhuǎn)嫁股權(quán)溢價(jià)部分64%稅負(fù)。同時(shí)承擔(dān)或有負(fù)債與風(fēng)險(xiǎn)。《介紹三個(gè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)案例的操作風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》

股權(quán)交易的方式的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中在股權(quán)溢價(jià)的消化《介紹其中消化股價(jià)溢價(jià)的方法》

六、總分公司的交易方式

大集團(tuán)之間可以通過(guò)總分公司的方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)剝離交易，同時(shí)總分公司的特殊交易模式，適用于處理一些特殊的發(fā)生事項(xiàng)。

我們可以實(shí)現(xiàn)總公司取得土地，分公司開(kāi)發(fā)這種交易方式的稅務(wù)處理。

七、房地產(chǎn)分離收儲(chǔ)再轉(zhuǎn)讓

國(guó)企可以通過(guò)土地收儲(chǔ)而建筑物轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?guī)避土地甚至建筑物的轉(zhuǎn)讓稅收。《介紹兩個(gè)房地產(chǎn)分離收儲(chǔ)案例》

案例5：某房地產(chǎn)土地被政府收回，獲得土地補(bǔ)償費(fèi)5億，這5億土地補(bǔ)償費(fèi)是否交土增稅？

八、出讓合同變更方式

案例6：介紹通過(guò)出讓合同變更實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地，由于合同簽訂存在瑕疵而導(dǎo)致的2億稅款案。

九、買(mǎi)資產(chǎn)

最有利于買(mǎi)方而不利于賣(mài)方的交易方法，賣(mài)方的交易稅負(fù)最重。目前流行的直接買(mǎi)資產(chǎn)的方式是法院拍賣(mài)，為企業(yè)帶來(lái)很多稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如及時(shí)納稅也無(wú)法代開(kāi)發(fā)票，代付的稅款無(wú)法稅前扣除。

案例7：某房地產(chǎn)公司通過(guò)法拍從自然人甲購(gòu)得一塊土地，并且為甲代付了相關(guān)稅費(fèi)，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)卻無(wú)法為自然人代開(kāi)銷(xiāo)售土地的專(zhuān)用發(fā)票。

第二部分：土地?cái)U(kuò)展模式涉稅解析

一、凈地出讓模式所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險(xiǎn)

問(wèn)題1：母公司、項(xiàng)目公司、國(guó)土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否要再次交印花稅？

問(wèn)題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項(xiàng)目公司？

問(wèn)題3：如果沒(méi)有約定交地日期，如何交土地使用稅？

問(wèn)題4：如果國(guó)土局沒(méi)有按期交付土地，項(xiàng)目公司如何交土地使用稅？

問(wèn)題5：房地產(chǎn)公式開(kāi)發(fā)用的土地使用稅什么時(shí)候停止繳納？

問(wèn)題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰(shuí)交稅？

問(wèn)題7：如果土地出讓合同中沒(méi)有包含市政建設(shè)配套費(fèi)，市政建設(shè)配套費(fèi)通過(guò)規(guī)費(fèi)的形式在前期報(bào)批報(bào)建時(shí)收取，這市政建設(shè)配套費(fèi)是否作為契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)？

二、房地分離出如何納稅

問(wèn)題1：房與地分離，應(yīng)該按什么作為契約的計(jì)稅依據(jù)？

問(wèn)題2：購(gòu)入在建工程開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅是否可以扣除在建工程已交流轉(zhuǎn)稅？

問(wèn)題3：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？

三、拆遷補(bǔ)償用房的涉稅處理

問(wèn)題1：拆遷補(bǔ)償用房是否交流轉(zhuǎn)稅？計(jì)稅依據(jù)是什么？何時(shí)交？

問(wèn)題2：拆遷補(bǔ)償用房是否交企業(yè)所得稅？計(jì)稅依據(jù)是什么？

問(wèn)題3：拆遷補(bǔ)償用房土地增值稅如何處理？

四、集體用土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊處理

問(wèn)題1：以集體用地進(jìn)行投資，取得定額收益，如何交稅？

問(wèn)題2：由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補(bǔ)償款如何交稅？

問(wèn)題3：聯(lián)合建房取得的收入如何交流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？

第三部分： 現(xiàn)場(chǎng)疑難問(wèn)題解答（紙質(zhì)問(wèn)題請(qǐng)?zhí)崆按蛴』驎?shū)寫(xiě)工整）

朱老師

中國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)操專(zhuān)家——朱光磊

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組籌劃實(shí)操專(zhuān)家

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算的實(shí)戰(zhàn)者

百?gòu)?qiáng)房企的稅務(wù)顧問(wèn)、稅所高級(jí)合伙人

一位在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)精通并購(gòu)、納稅籌劃、商業(yè)模式設(shè)計(jì)實(shí)際操作的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家！

一位為各大高校房的產(chǎn)總裁班、多家房產(chǎn)企業(yè)舉行數(shù)千場(chǎng)涉稅講座的高級(jí)講師！

一位精通房產(chǎn)行業(yè)原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產(chǎn)重組、土增稅清算的智力大師！

一位在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》等國(guó)家級(jí)刊物發(fā)表論文5萬(wàn)余字的資深專(zhuān)家！

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