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課程介紹

按照國家稅務總局及各省市國家稅務局、地方稅務局的工作安排，2018年也將是稅務稽查工作“加強年”。房地產企業常見涉稅問題有哪些，稅務機關重點稽查、打擊的對象是什么，稽查工作的側重點和主要環節在那里，采取的主要檢查方法有哪些，盡快走上合法納稅的道路，特制定本培訓計劃。以有力規范納稅人行為，最大程度防范納稅風險。

本期培訓內容適應房地產企業老板及發展計劃、工程管理、采購供應、銷售、財務等各類人員共同參加培訓。

內容涵蓋以下稅務稽查風險：

1.接受虛開發票的風險 2.財務核算上的風險

3.計稅方法選擇風險 4.營改增前后調整開票時間的風險

5.行業增值稅稅負指標預警風險

6.各項進項指標不合理的風險

（1）.核實企業鋼筋、混凝土等主要原材料耗用，如其實耗超過上述預算所列標準10%（含）以上的，核實其是否存在虛抵進項的問題。

（2）.核實企業廣告、咨詢、鑒證、設計費等進項金額，如其超過預算標準10%（含）以上的，應通過企業及與其提供服務的單位的合同、資金往來等資料核實其業務真實性，核實其是否有虛抵問題。

（3）.建筑施工費用。通過核實建筑合同，企業與承建單位資金往來等資料與標書，預、決算報告進行對比，核實其業務真實性。

（4）.綠化等輔助工程進項金額。通過企業標書中所列綠化等輔助工程標準，結合企業預、決算報告，核實其輔助工程金額是否合理。

7.銷售收入指標是否真實性的稽查風險

根據企業項目信息資料、第三方信息并結合其申報數據，核實其銷售收入是否真實。

（1）.將自行開發的產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和其他個人的非貨幣性資產等應視同銷售，核實企業是否存在上述行為但未計收入。

（2）.根據相關信息，核實項目涉及的不需要辦理產權登記的停車位、地下室等公共配套設施情況，核實其上述設施是否對外出售但未計收入。

（3）.對比企業同一時期發票開具情況，核實有無售房價格明顯偏低的情況。

課程收益

第一節 房地產企業常見問題及檢查方法

第二節 2018稅務稽查防范應對戰略

第三節 房地產企業稅務稽查偷稅真實案例警示（以下案例最終全部追究刑事責任）

課程大綱

第一節 房地產企業常見問題及檢查方法

一、營業稅、增值稅、企業所得稅、土地增值稅常見問題繼檢查方法

（一）營業稅、增值稅收入常見的20個問題

（二）企業所得稅收入常見的15個問題

（三）土地增值稅收入常見的12個問題

（四）稅務機關常用的收入檢查方法

（五）成本費用常見問題

1、容易造成企業虛增開發成本常見的20個問題

2、容易造成企業混淆開發成本的8個環節

3、容易造成開發成本計算錯誤的9個方面

（六）稅務機關常用的成本費用檢查方法

二、個人所得稅常見問題及檢查方法

（一）自然人股東股權轉讓個人所得稅檢查

（二）自然人股東股息、紅利、利息個人所得稅檢查

（三）企業高管工資薪金、勞務報酬個人所得稅檢查

三、房產稅、土地使用稅、契稅常見問題及檢查方法

（一）企業自用、出租開發產品房產稅檢查

（二）處在不同狀態下的開發用地土地使用稅檢查

（三）以不同形式取得的開發用地的契稅檢查

第二節 2018稅務稽查防范應對戰略

一、稅務稽查的指導思想及一般思路

（一）稅務稽查部門檢查的重點：會計資料的真實性、合法性。

（二）稅務稽查部門檢查的焦點：會計核算、會計計算。

（三）稅務稽查工作的政策依據：相關財務會計制度；相關稅收政策。

（四）稅務稽查工作的一般思路：1、站在會計層面檢查；2、站在稅收層面檢查。

二、企業的會計報表可以傳遞出哪些信息，編制財務報表時應注意什么

（一）資產負債表可以傳遞出哪些信息

（二）損益表可以傳遞出哪些信息

（三）編制資產負債表、損益表時應注意哪些事項

（四）采取怎樣的措施能夠讓企業的老板和相關人員看懂財務報表，讓他們對財務、稅收工作更加關注與支持

三、企業的賬簿可以傳遞出哪些信息，會計記賬時應注意什么

（一）與收入相關的賬戶有哪些，可以傳遞出怎樣的信息

（二）與成本費用相關的賬戶有哪些，可以傳遞出怎樣的信息

（三）稅務機關檢查企業賬簿時哪些帳務現象會受到格外關注

1、奇異的數字現象；2、奇異的時間現象；3、奇異的地點現象。

4、奇異賬戶對應關系現象；5奇異的業務往來關系現象。

（四）為了防止企業財務信息大量暴露和隱瞞一些不合理的做法，企業在賬務處理時通常會采取哪些相應的措施

1、明修棧道，暗渡陳倉；2、魚目混珠，以假亂真；3、 以大忽小，以小忽大

4、 帳里明沖，帳外暗扣；5、輾轉騰挪，移花接木

四、企業的會計憑證可以傳遞出哪些信息，填制記賬憑證時應注意哪些事項

（一）記賬憑證可以傳遞出哪些信息

（二）原始憑證可以傳遞出哪些信息

（三）巧妙合理的編制會計憑證的必要性

第三節 房地產企業稅務稽查偷稅真實案例警示（以下案例最終全部追究刑事責任）

（一）某公司利用“往來帳戶”和“賬外賬”隱瞞收入偷稅案

（二）某公司利用“真假兩套賬”隱瞞銷售事實偷稅案

（三）某公司利用關聯關系虛構、虛增工程量，搞套定額虛增取費標準偷稅案

（四）某公司利用投資、增資、投資變更、股權轉讓，轉嫁列支其他單位費用等手段虛增成本偷稅案。

（五）某公司利用虛假評估增值、開局虛假建筑業發票虛增成本偷稅案

（六）某公司利用兩套賬、不入賬、假劃撥、 假按揭、掛往來、虛開發票、虛構業務、白條入賬、不按規定結轉成本、稅前列支應由股東負擔的支出等多種手段綜合實施偷稅案。

楊老師

資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和稅務稽查實戰工作經驗。

楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。

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