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課程背景

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策相應(yīng)發(fā)生變化，各級(jí)地稅機(jī)關(guān)將進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算的管理力度，房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨“營(yíng)改增”新形勢(shì)下的土地增值稅清算檢查。

本課程結(jié)合“營(yíng)改增”最新稅收政策和稅收管理新要求，將企業(yè)財(cái)務(wù)核算中各環(huán)節(jié)可能涉及到的土地增值稅清算中的收入和扣除項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)分析，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員能夠較好的掌握企業(yè)土地增值稅清算、申報(bào)及稅收策劃的要點(diǎn)。

課程收益

了解營(yíng)改增后清算收入、清算成本的確認(rèn)、稅金的扣除等各方面的變化；

掌握土地增值稅清算審核的重點(diǎn)；

解析房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅成本核算對(duì)象、七大成本核算項(xiàng)目具體內(nèi)容以及共同成本間接成本分?jǐn)偡椒?，在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)分析土地增值稅清算對(duì)象、五大扣除項(xiàng)目與會(huì)計(jì)核算企業(yè)所得稅的差異；

梳理分析土地增值稅清算審核流程和存在的問(wèn)題以及土地增值稅清算應(yīng)對(duì)策略；

介紹當(dāng)前土地增值稅幾種主流籌劃方法以及可行性分析，同時(shí)對(duì)企業(yè)實(shí)際工作中存在的合作建房、投資經(jīng)營(yíng)、售后回租、售后回購(gòu)、企業(yè)重組等特殊經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)中土地增值稅的政策。

課程對(duì)象

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司老板、總會(huì)計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會(huì)計(jì)以及稅務(wù)咨詢(xún)公司財(cái)會(huì)辦稅人員等。

主講內(nèi)容

一：開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)實(shí)務(wù)

1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算，介紹財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文件中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定，七大成本項(xiàng)目的具體范圍和共同成本的三種分配方法等

2．企業(yè)所得稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本差異分析

二：土地增值稅清算政策實(shí)務(wù)解析

1．土地增值稅的征稅對(duì)象和范圍，無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下建筑物和公共配套設(shè)施，是否征收土地增值稅？

2．土地增值稅清算對(duì)象分類(lèi)，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類(lèi)，銷(xiāo)售舊房如何預(yù)征和清算？

3．土地增值稅的預(yù)征，哪些類(lèi)型房產(chǎn)不預(yù)征土地增值稅？什么情況下可以實(shí)行核定征收？營(yíng)改增后，簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征收入基數(shù)的變化

4．土地增值稅清算的兩種類(lèi)型和清算時(shí)點(diǎn)，包括清算責(zé)任和清算時(shí)點(diǎn)的選擇，土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理？

5．土地增值稅項(xiàng)目清算收入的范圍及3步確認(rèn)法，包括應(yīng)收未收款房款、價(jià)外費(fèi)用、折扣折讓、銷(xiāo)售退回，面積補(bǔ)差、違約金收入是否繳納土地增值稅？

營(yíng)改增后，簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅清算收入如何計(jì)算確定？跨營(yíng)改增期的項(xiàng)目清算時(shí)，清算項(xiàng)目收入如何確定？

6．土地增值稅項(xiàng)目清算5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析：

⑴ 包括“營(yíng)改增”前后，土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本如何確認(rèn)。營(yíng)改增后，一般計(jì)稅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額，其土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本是否需要調(diào)減？?jī)煞N確定方法中哪一種對(duì)企業(yè)有利？

⑵ 開(kāi)發(fā)成本合法票據(jù)認(rèn)定、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、政府許可規(guī)費(fèi)成本化或費(fèi)用化區(qū)分、裝修費(fèi)用扣除政策分析，公共配套設(shè)施費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（總部費(fèi)用和項(xiàng)目部費(fèi)用的歸集劃分）政策分析

⑶ 開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除政策分析，利息費(fèi)用是單獨(dú)計(jì)算扣除還是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除？

⑷ 稅金及附加在“營(yíng)改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費(fèi)附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？

⑸ 加計(jì)扣除政策分析，轉(zhuǎn)讓哪些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能加計(jì)扣除？

7．扣除項(xiàng)目在不同清算對(duì)象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用，商住兩用房土地成本和開(kāi)發(fā)成本如何分?jǐn)偅?/p>

8．銷(xiāo)售舊房土地增值稅清算申報(bào)，包括舊房扣除項(xiàng)目分類(lèi)、評(píng)估價(jià)和購(gòu)置價(jià)扣除兩種計(jì)算方法的選擇、印花稅和交易費(fèi)用的扣除、房地產(chǎn)企業(yè)舊房的判斷等政策解析與運(yùn)用

9．特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理，包括拆遷補(bǔ)償房屋、合作建房、房地產(chǎn)投資、售后回購(gòu)、售后回租、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和委托代建等土地增值稅政策解析。

三：廈門(mén)市地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征、清算、核定征收等地方稅收政策規(guī)定要點(diǎn)分析

四：土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較

1．匯算清繳與項(xiàng)目清算差異比較

2．應(yīng)稅收入差異，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)返還收入、租金收入、投資收益、營(yíng)業(yè)外收入和視同銷(xiāo)售收入的區(qū)別

3．開(kāi)發(fā)成本差異，包括小區(qū)外成本、配套設(shè)施成本、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)、地下停車(chē)位、項(xiàng)目顧問(wèn)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等差異

4．開(kāi)發(fā)費(fèi)用差異，包括跨年度費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用利息費(fèi)用、融資手續(xù)費(fèi)顧問(wèn)費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別

5．預(yù)提費(fèi)用差異及后續(xù)費(fèi)用，包括跨年度成本費(fèi)用、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、建筑工程質(zhì)量保證金、土地占用費(fèi)等區(qū)別

五：主要稅收規(guī)劃方法分析

1．土地增值稅反避稅政策分析

2．土地增值稅優(yōu)惠政策的策劃方法分析

3．企業(yè)項(xiàng)目清算收入方面的策劃分析

4．企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的籌劃分析

5．房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)劃分析

6．企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收規(guī)劃分析

7．企業(yè)改制重組土地增值稅契稅最新政策解析

六：現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)答疑：學(xué)員問(wèn)老師答，疑難問(wèn)題不帶回家

陳老師

著名稅務(wù)策劃專(zhuān)家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查組成員、稅收咨詢(xún)服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)，市局稽查局局長(zhǎng)；省注冊(cè)稅務(wù)師后期教育主講老師、國(guó)家稅務(wù)總局中國(guó)稅務(wù)雜志社《稅收疑難問(wèn)題解答》專(zhuān)欄首席咨詢(xún)顧問(wèn)及專(zhuān)家；在全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹(shù)一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評(píng)價(jià)其為"十大稅收策劃專(zhuān)家"；在國(guó)家級(jí)稅務(wù)專(zhuān)業(yè)報(bào)刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專(zhuān)著5部，參與國(guó)家稅務(wù)總局稽查局編寫(xiě)稅務(wù)稽查專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)教科書(shū)《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書(shū)籍二部；個(gè)人專(zhuān)著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評(píng)。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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