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課程背景：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，其計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認(rèn)、扣除法和評估法計算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復(fù)雜、申報較難的直接稅種。

營改增后，土地增值稅的計算方法發(fā)生了什么重大的變化？取得何種發(fā)票對土地增值稅更有利？為幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營改增背景下，做好土地增值稅清算工作，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，防范稅務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)后營改增時代房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，特開設(shè)本課程。

本課程依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，結(jié)合稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的。

課程對象

各房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)/稅務(wù)總監(jiān)、財務(wù)/稅務(wù)經(jīng)理、會計等相關(guān)財稅人員

各省市國稅局、地稅局、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人及財稅專業(yè)人士

課程大綱

第一部分：土地增值稅政策

一、清算單位的確定－清算單位與成本對象的區(qū)別與聯(lián)系

二、清算類型的劃分

三、共同成本的分?jǐn)偡椒?/p>

四、不同清算類型分開核算分?jǐn)傎M(fèi)用問題

1、普通住宅的口徑是怎樣的？

2、增值額的計算方法

五、拆遷安置土地增值稅如何計算

第二部分：土地增值稅的成本與費(fèi)用的稅收籌劃與清算技巧

一、征地環(huán)節(jié)的風(fēng)險管控及稅收籌劃

1、營改增后，招拍掛土地時特別需要注意關(guān)鍵是什么？

2、股權(quán)收購方式征用土地有哪些稅收風(fēng)險

3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)風(fēng)險管控及稅收籌劃

4、合作開發(fā)風(fēng)險管控及稅收籌劃

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的風(fēng)險管控及稅收籌劃

1、境外設(shè)計費(fèi)的風(fēng)險管控及稅收籌劃

（1）營改增后，如何代扣代繳境外設(shè)計費(fèi)的增值稅及會計處理

（2）境外設(shè)計費(fèi)的稅費(fèi)如果由境外公司承擔(dān)，如何簽合同及會計處理

2、建筑安裝費(fèi)用的風(fēng)險管控及稅收籌劃

（1）房地產(chǎn)企業(yè)到底要3%的建安的發(fā)票還是要11%的建安的發(fā)票？

（2）家具家電成本可以作為裝修成本扣除嗎？

（3）為什么房地產(chǎn)企業(yè)接受虛開建安專用發(fā)票很容易查出來？房地產(chǎn)企業(yè)惡意和善意接受虛開建安專用發(fā)票的處理結(jié)果會有什么不一樣？

（4）公共配套把握的原則是什么？銷售地下人防車庫的使用權(quán)到底要不要交土地增值稅？

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的風(fēng)險管控及稅收籌劃

（1）商業(yè)銀行同類同期貸款利率如何把握？

（2）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除稅務(wù)局把握的口徑是怎樣的？財務(wù)顧問費(fèi)，允許據(jù)實(shí)扣除嗎？

（3）統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實(shí)扣除？

（4）開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用的核心區(qū)別在哪里？

三、扣除的原則與項目

1、稅金

2、利息支出

3、開發(fā)費(fèi)用

4、土地成本（出讓金+契稅）

（1）出讓金返還 （2）土地成本的分?jǐn)?/p>

（3）BT換地土地成本的確認(rèn) （4）紅線外支出是否可以扣除

5、前期工程費(fèi)

6、建筑安裝工程費(fèi)

（1）質(zhì)量保修金 （2）裝修支出如何扣除 （3）工程款發(fā)票的取得

7、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

8、公共配套設(shè)施費(fèi)

9、開發(fā)間接費(fèi)（土增與會計口徑差異）

10、加計扣除的規(guī)定

第三部分：收入的風(fēng)險管控及稅收籌劃

一、收入類型

1、轉(zhuǎn)讓收入 2、視同銷售收入

3、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán) 4、代收款項

二、營改增后，土地增值稅的收入口徑的有什么最新變化？

三、房地產(chǎn)業(yè)如何沖減土地費(fèi)用進(jìn)行差額征稅？

1、什么叫“全額開票，差額征稅”？

2、差額征稅填表的技巧案例分析

3、差額征稅的會計處理

四、央視報道房地產(chǎn)企業(yè)拖欠巨額土地增值稅到底是怎么回事？房地產(chǎn)企業(yè)計提土地增值稅的風(fēng)險在里？

五、房地產(chǎn)企業(yè)的毛利要達(dá)到多少才用交土地增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)降低毛利有些常見的手法？

六、買房送裝修的風(fēng)險管控及稅收籌劃

1、企業(yè)采取精裝避稅的方法，精裝房進(jìn)行分拆銷售，先由房地產(chǎn)企業(yè)簽一個毛坯房銷售合同，另外由裝修公司再簽一個裝修合同的作法有稅務(wù)風(fēng)險嗎？

2、買房后送裝修費(fèi)的做法可行嗎？ 第四部分 清算中的疑難問題解析與納稅籌劃

1、土地增值稅與會計核算、企業(yè)所得稅差異分析

2、土地增值稅清算報表與賬務(wù)分離如何處理

3、土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃

（1）普通住宅定價臨界點(diǎn)系數(shù)（成本倒推）

（2）開發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路

4、無發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運(yùn)用）

5、轉(zhuǎn)讓車位、車庫、配套設(shè)施如何清算

6、營銷設(shè)施建造費(fèi)如何扣除

7、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓如何計算應(yīng)納稅額

8、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征土地增值稅

第五部分：現(xiàn)場答疑、企業(yè)問題現(xiàn)場咨詢

許老師

國內(nèi)著名房地產(chǎn)行業(yè)財稅大師——許明信

長期從事房產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作

現(xiàn)兼任多家房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)顧問

被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為中國稅法活字典

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