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‖專題背景‖

房地產業營改增全面推進。目前進入營改增三年過渡期：操作得當，可能稅費下降，操作不當，稅負必然上升。營改增絕不僅僅是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業管理方方面面的重大變革，將對企業的組織結構、業務模式、關聯交易、資質管理、供應商選擇、管理流程等產生一系列重大影響。營改增對房地產開發企業帶來哪些機遇和挑戰？過渡期有哪些特殊政策？我們應做好哪些準備，以及有哪些涉稅風險及籌劃技巧？

?本課程根據后營改增稅收法律環境、結合房地產開發企業經營管理的運作全過程，運用科學的稅收籌劃規律和技術，教授稅務實際操作者如何利用稅收籌劃手段，最大化地降低企業運營各階段的稅務成本。通過對企業項目公司設立、采購、銷售、合同修訂、經營管理、發票管控等全過程涉稅政策詳細解讀與實戰應用案例剖析，使學員有效運用后營改增時代稅務籌劃方法，掌握營改增過渡期的稅務征管稽查處理方式和尺度，做好涉稅事項的事前籌劃，減少稅收成本、降低稅收風險，為企業爭取最大利益。

?國家稅務總局于7月7日又發布《關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號），使得稅收處理更加“撲朔迷離”！ 會計人員面對選擇舉棋不定，房地產企業該如何應對？本課程將和您一起解決土地增值稅清算問題：如：怎么有效解決“二次清算”的難題？土增清算對象與會計、增值稅如何協調？各種銷售模式下收入金額如何確認？拆一還一、合作建房下的土地增值稅如何處理？收購股權與購買土地如何選擇？車位銷售如何在不同房產類型下分割收入？如何選擇最優的成本分攤方案？新的土地增值稅申報表填報如何把握？

‖專題收益‖

通過兩天學習，您將有以下收獲：

☆ 與時俱進：把脈房地產開發業營改增最新稅收政策與動態；

☆ 熟練掌握并解決房地產開發業營改增過渡期涉稅問題；

☆ 掌握營改增財稅處理技巧及抵扣風險點；

☆ 把握營改增應對策略及涉稅籌劃技巧；

☆ 掌握營改增背景下的土地增值稅清算應對策略。

‖培訓對象‖

各房地產關聯企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

第一節：房地產開發全面營改增政策應用與風險管控

1．營改增企業適用稅率政策與增值稅納稅義務發生時間風險管控

2．房地產營改增過渡期政策要點與案例分析

3．房地產開發營改增新政要點與籌劃方向

4．簡易計稅方法與一般計稅方法選擇后的稅收籌劃技巧

5．地稅清查遺留問題的營業稅怎么應對？怎樣避免重復納稅？

6．營改增對企業所得稅、土地增值稅有什么影響，怎樣應對？

第二節：房地產開發營改增后企業五大籌劃方法的應用

1．房地產開發、租賃怎樣合理應用一般計稅方法和簡易方法

2．房地產開發企業怎樣利用甲供工程要求建筑業選擇適用一般計稅方法或簡易方法降低稅負

3．設立供應鏈平臺公司集中采購模式避稅的應用

4．開發產品精裝修避稅原理與應用

5．設立園林公司、勞務公司等專業化公司

6．租賃、物業、酒店、服務行業等通過分拆業務、流程再造降低稅負的設計思路

第三節：房地產企業營改增過渡期采購、銷售、合同業務疑難問題處理與風險管控

1．營改增后企業與供應商的博弈要點

2．營改增后甲方與施工方的博弈要點

3．采購中發票取得過程的十大風險管控

4．怎樣修改采購內控流程，適應增值稅要求？

5．怎樣進行商業模式梳理與再造適應營改增？

6．怎樣進行項目預算及產品定價調整策略

7．代墊首付、免契稅、免物業費、買房送動產、送裝修、送閣樓車位花園增值稅處理

8．怎樣修改或取得新的合同模板適應營改增含稅價和發票條款的需要？

9．怎樣設計收款和付款的條款規避增值稅的稽查風險？

10．怎樣設計合同條款以提高可抵扣進項稅額？

第四節：房地產開發營改增過渡期疑難問題處理與風險管控策略

1．房地產開發土地價款抵扣要點與籌劃

2．開發企業拆遷安置與支付拆遷補償費怎樣籌劃以最大限度增加抵扣額度？

3．不動產投資繳納增值稅后怎樣利用優惠政策達到轉讓的目的？

4．開發企業代收款項的增值稅風險管控要點。

5．地產企業融資成本與關聯方占用資金的重復繳稅的難題有效破解方法。

6．營改增后房地產企業開發產品出租、轉做自持物業、轉做投資性房地產，進項稅額應如何扣除？

7．房地產企業意向金、誠意金、首付款、面積差的增值稅處理

8．一級開發增值稅怎樣處理？

9．開發配套設施是否視同銷售？產權屬于政府、全體業主所有的，進項稅怎樣抵扣？地下車位永久租賃行為增值稅如何處理？

10．項目部納稅地點在哪里？怎樣交稅？

11．增值稅納稅義務發生時間如何確定？何時停止預交增值稅。

12．沒有取得收入前的大量進項稅怎樣處理？

13．增值稅對開發產品銷售價格偏高或偏低怎樣規定？怎樣應對？

14．營改增前已經繳納營業稅未開發票，營改增后只能開增值稅發票，怎樣補救？

15．營改增后地產企業“拆一還一”怎樣征增值稅？發票如何開具？

16．房地產企業取得土地出讓金返還應如何處理？

17．營改增后，企業發生的紅線外建設支出所對應的進項稅額怎樣抵扣？

18．營改增后售樓處、樣板房、車位車庫地下停車場稅務處理與風險管控。

19．支付的人工費無增值稅專用發票不能抵扣進項稅。人工費用抵扣最佳處理方法。

20．工程項目不在注冊地，在哪里繳納增值稅？如何開具專用發票？怎樣申報？

21．項目已經完工但尾款未結算怎樣交稅？怎樣開票？簽訂工程合同時，對預付

工程款支付是否要求立刻開具增值稅專用發票？

第五節：后營改增時代租賃業和物業管理疑難問題處理與風險管控

一．租賃業疑難問題處理與風險管控

1．租賃業利用一般納稅人與小規模納稅人身份節稅的策略應用。

2．租賃業一般納稅人利用一般計稅方法和簡易計稅方法節稅策略的應用。

3．租賃同時提供技術服務、設備的保養、維修、培訓技術人員、供應零配件如何處理？

4．租金提前一次性收取，增值稅如何處理？

5．有免租期或第一次繳納租金的時間滯后增值稅如何處理？

6．向個人支付租金怎樣操作可以取得增值稅專用發票抵扣進項稅？

7．承租人違約金？出租方違約金如何繳納增值稅？

8．免費停車是否要視同銷售征收增值稅?

9．轉租怎樣選擇一般計稅方法和簡易計稅方法？轉租、售后回租、委托租賃經營怎樣降低稅負？

二．物業管理企業營改增的應對

1．物業管理經營范圍稅種維護問題

2．物業公司利用小規模分公司降低稅負的方法設計

3．物業公司代收代付水電費等價外費用的增值稅風險管控。

4．物業公司人工費用的增值稅處理。

5．公共設施維修保養費；綠化費；清潔衛生費；保安費；辦公費；支付租賃費、承包費等增值稅處理。

6．樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？

7．停車收費項目適用何種稅目繳納增值稅！

8．勞務派遣公司開具的勞務費發票怎樣抵扣進項稅？勞務派遣是否有優惠政策？

第六節：營改增過渡期房地產投融資業務中的稅收風險及自查補救

1．與金融企業借款的稅前扣除要求

⑴ 委托貸款稅前扣除應注意的事項

⑵ 統借統還稅前扣除應注意的事項

⑶ 利息資本化與費用化的區分不清產生的稅務風險

2．向非金融企業融資的稅前扣除要求及注意事項

3．向類金融企業借款利息稅前扣除的要求及注意事項

4．關聯方之間融資產生的利息支出如何稅前扣除

5．向個人融資產生的利息稅前扣除要求及注意事項

6．企業之間借款不支付利息的稅收風險

7．企業之間資金占用一定要用借款業務處理嗎？

第七節：營改增后土地增值稅清算稅收籌劃與風險管控及補救方法

1．當前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務風險分析。

2．土地增值稅清算的時間如何把握？

3．土增稅清算單位和成本分攤方法

4．房地產企業利息費用的土地增值稅與所得稅協調問題

5．關于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題

6．紅線外發生的成本費用，額外補償費用以及無發票的土地成本扣除問題

7．土地增值稅清算審核的要點有哪些？稽查最關注的問題是什么？

8．關于預征土地增值稅與核定征收土地增值稅的情形與應對

9．以房產對外投資、劃轉、分立等重組事項土地增值稅爭議問題處理

10．回遷安置房與拆遷補償的土地增值稅處理

第八節：后營改增時代虛開增值稅專用發票的風險與應對

1．近期取得虛開發票或假發票對企業和個人的重大影響與案例借鑒

2．財務人員如何規避發票風險？企業收到發票應注意哪些方面？

3．企業如何充分利用進項抵扣政策減輕企業稅負

4．針對進項稅抵扣時間的稅收籌劃

5．進項抵扣條件與不準抵扣的進項稅額主要原因

6．怎樣避免因視同銷售帶來的企業稅負提升；

7．房地產開發業怎樣防范混合銷售與兼營業務的稅務風險；

8．增值稅發票超期未認證、認證未申報、留抵稅額抵欠稅處理方法

9．跨期費用發票的六種情況稅務處理

10．憑證、發票丟失、退換如何處理？

11．面對社會泛濫的虛開發票，如何避免他人虛開對本企業和個人的沖擊。

第九節：專家現場預留時間與學員現場互動交流答疑解惑

肖老師

‖主講專家‖肖老師：注冊稅務師、資深稅務稽查專家、國家稅務總局所得稅專家庫成員、國家稅務總局督察內審師資、“營改增”小組成員、國際稅收研究會理事，稅務干部業務培訓兼職教師。被學員譽為：“稅界奇才、實戰大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業務實踐中，特別是對企業稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究。

肖老師以親身經歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應用及應對策略；以二十年的稅收征管、稽查經驗，解說容易引起稅企業爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務工作者的角度，探討企業財務人員在應對稅務征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業稅務風險。授課以實務見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,將最新法規與實務緊密結合。且從企業戰略出發，是我國稅收實戰派講師的代表。

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