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【專題背景】

?2014年我國住宅類地產(chǎn)“量價”齊跌，標志著住宅地產(chǎn)開發(fā)黃金時代的結(jié)束；房地產(chǎn)步入以“行業(yè)整合”、“產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新”和“精細化管理”為主旋律的下半場，“地產(chǎn)金融”轉(zhuǎn)型至“金融地產(chǎn)”時代。

人才是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的法寶和關(guān)鍵，時下房地產(chǎn)財稅從業(yè)人員迫切需要完成以下轉(zhuǎn)型任務(wù)：

☆ 跨越“產(chǎn)品經(jīng)營”，步入“資本運作”

☆ 跨越“產(chǎn)品管理”，步入“資產(chǎn)管理”

☆ 跨越“事后核算”，步入“事前籌劃和事中管控”

☆ 跨越“內(nèi)部算管”，步入“投資者關(guān)系管控”

【專題收益】

☆ 明確轉(zhuǎn)型的職業(yè)能力結(jié)構(gòu)和職業(yè)發(fā)展方向

☆ 整體把控地產(chǎn)“融–投–管–退”運作的核心財稅問題

☆ 掌握最新的融資方案和產(chǎn)品設(shè)計

☆ 提升您的價值管理技術(shù)，幫你實現(xiàn)從會計（稅務(wù)、財務(wù)）主管轉(zhuǎn)型至財務(wù)總監(jiān)

【培訓(xùn)對象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

一：地產(chǎn)投融資運作的三步曲和三種組織形式

1．主體債務(wù)融資–借雞生蛋很重要

2．主體企業(yè)IPO–以虛換實，會講故事是重點（清償首輪債務(wù)，提高債務(wù)融資實力）

3．專項資產(chǎn)證券化–共赴未來，風(fēng)險隔離是關(guān)鍵

二：融資業(yè)務(wù)的核心財稅問題（搞錢是財稅工作的第一要務(wù)）

（一）你必須掌握的房地產(chǎn)融資基礎(chǔ)

1．融資的基礎(chǔ)模式（集團融資、項目融資、租買承諾和產(chǎn)品支付）

2．融資的常見渠道和方式

3．地產(chǎn)金融政策的主要變化（銀行信貸、信托、證券和保險）

4．債權(quán)人和股東的利益關(guān)切及溝通

（二）債務(wù)融資的財稅問題

1．借款費用和利息費用的處理策略

2．借款機構(gòu)化、金融化的實現(xiàn)方法

3．融資渠道和方式對土地增值稅和企業(yè)所得稅清算的影響

4．無息貸款的稅企爭議解決

5．企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)貸的財稅問題

6．金融機構(gòu)間的委托貸款在票據(jù)解決上的好處

7．信托融資的財稅問題（貸款模式、明股實債模式）

8．債務(wù)轉(zhuǎn)讓的財稅問題

9．大股東債務(wù)豁免和普通債務(wù)豁免的財稅異同

10．私募債的財稅問題

（三）股權(quán)融資的財稅問題

1．定向增資的財稅問題

2．資本公積轉(zhuǎn)增股本的財稅問題（對法人股東和個人股東的影響差異）

3．留存收益（盈余公積和未分配利潤）轉(zhuǎn)增股本的財稅問題

（對法人股東、個人股東、境外股東的影響）

4．溢價股權(quán)轉(zhuǎn)讓的財稅問題

5．債轉(zhuǎn)股的財稅問題（可交換債權(quán)轉(zhuǎn)股、股轉(zhuǎn)債）

6．股東捐贈或放棄股權(quán)的財稅處理

7．優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債融資的財稅問題

8．眾籌財稅問題的不確定性

9．混合型融資工具的財稅問題

（四）特定收益權(quán)融資的財稅問題

1．特定收益權(quán)的類型

2．證券公司、基金公司和保險公司融資對接中資產(chǎn)管理計劃的財稅問題

3．資產(chǎn)管理計劃份額轉(zhuǎn)讓的財稅問題

案 例1：某公司利用多種特定收益權(quán)多次融資的案例解析

（五）資產(chǎn)證券化融資的財稅問題

1．房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方式：房地產(chǎn)投資信托基金

2．基礎(chǔ)資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離方式對發(fā)起人會計處理的影響

3．如何規(guī)避基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實銷售”出表的稅收問題

案 例2：中信啟航資產(chǎn)證券化案例解析

三：房地產(chǎn)初始投資階段的財稅重點問題

1．房地產(chǎn)投資的主要組織方式：公司、合伙企業(yè)和基金

2．不同組織方式對投資收益的影響及籌劃

3．以房地產(chǎn)對外投資的財稅問題（收取固定回報的風(fēng)險）

4．外資直接投資持股的財稅問題

5．外資由直接投資持股調(diào)整為間接投資持股的財稅問題

6．境外居民委托投資的財稅問題

7．股份代持的財稅問題

8．股權(quán)激勵的財稅問題（以萬科合伙人制度為例）

四：投資退出階段的重點財稅問題

1．投資退出的方式：清算退出、減資退出、轉(zhuǎn)讓股權(quán)或份額、股權(quán)或份額置換

2．個人股東收回投資的財稅問題

3．法人股東取得清算損益的財稅問題

4．股權(quán)轉(zhuǎn)讓的財稅問題（內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)讓、內(nèi)外轉(zhuǎn)讓、外內(nèi)轉(zhuǎn)讓和外外轉(zhuǎn)讓）

5．哪些股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需納稅

6．基金份額轉(zhuǎn)讓的財稅問題

7．被收購（整體資產(chǎn)收購、控股合并或吸收合并）的財稅問題

8．強制性分紅的財稅問題（同股不同利）

五：多元化發(fā)展階段的重點財稅問題

1．投資架構(gòu)調(diào)整的財稅問題

（自然人股東直接持股調(diào)整為法人間接持股、組建投資公司）

2．資產(chǎn)收購中的重點財稅問題

3．股份收購中的重點財稅問題

4．企業(yè)合并中的重點財稅問題

5．杠桿收購中的重點財稅問題

6．買殼上市的重點財稅問題

7．紅籌上市的重點財稅問題

8．公司分立的重點財稅問題

案 例3：某地產(chǎn)企業(yè)買殼上市案例分析

案 例4：某地產(chǎn)企業(yè)紅籌上市案例分析

六：價值管理是投資者關(guān)系管理的重點

1．利潤管理和價值管理的異同

2．價值管理在實務(wù)中應(yīng)用方法

3．剩余收益法應(yīng)用實例

七：公私合營的核心財稅問題

1．公私合營的主要方式

2．公私合營思路的重大調(diào)整

3．固定回報投資回收方式該如何與財政辦理結(jié)算

4．浮動收益投資回收方式的的財稅影響

5．各類財政獎勵或返還的優(yōu)化思路

6．項目收益票據(jù)和BOT的融資中的財稅問題

八：現(xiàn)階段如何通過優(yōu)化盈利模式進行稅務(wù)規(guī)劃

1．產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式籌劃策略

2．商業(yè)地產(chǎn)模式稅收籌劃

3．農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式稅收籌劃

4．養(yǎng)老地產(chǎn)（銷售住宅模式、會員制模式、分散租賃模式）稅收籌劃

5．眾籌模式籌劃

6．資產(chǎn)證券化模式的籌劃

王老師

王老師：我公司特聘首席財稅導(dǎo)師，教授，武漢大學(xué)在讀博士。注冊稅務(wù)師、會計師、注冊內(nèi)部審計師。資本運作高手，地產(chǎn)私募專家，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究員，國內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實戰(zhàn)派納稅籌劃專家；《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務(wù)總監(jiān)資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國有企業(yè)集團的稅務(wù)顧問。

具有十多年財務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗，具有豐富的資本運作經(jīng)驗，主導(dǎo)參與多個地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業(yè)的投融資運作管理有非常深入的研究。先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅管理要點及節(jié)稅方案設(shè)計》、《如何應(yīng)對稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓(xùn)企業(yè)負責(zé)人、財務(wù)人員多達上萬人。

培訓(xùn)風(fēng)格以實務(wù)見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學(xué)，內(nèi)容充實新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學(xué)員好評，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。

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