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課程背景

本課程將詳細解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對房地產企業的影響與應對策略，并以土地增值稅計算流程為主線，結合當地土地增值稅最新政策和國地稅合并的征管要求，詳細梳理土地增值稅難點問題，結合實際案例進行土地增值稅模擬清算練習，使學員在學習過程中既學到了知識又能掌握很多獨立分析問題和解決問題的方法，從而達到能從容應對土地增值稅清算的目的。

課程收益

1.了解土地增值稅立法對房地產企業的影響與應對策略

2.了解新形勢下土地增值稅清算的難點及應對策略

3．解決土地增值稅難點重點問題掌握清算技巧

4.了解土地增值稅籌劃方法

5.熟練掌握土地增值稅清算流程及計算方法。

培訓對象

本期培訓內容適應房地產、建筑企業財務總監、財務高管、財務經理、會計等各類專業人員。

課程大綱

第一部分 土地增值稅立法動態與最新文件解讀

1. 《土地增值法》征求意見稿解讀

2．土地增值稅立法對房地產企業的影響

3. 土地增值稅立法的最新動態

4.土地增值稅申報表變化解讀

第二部分 新形勢下土地增值稅難點問題與應對策略

1．集體土地將納入征稅范圍對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

2．清算條件變化對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

3．營改增對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

4．國地稅合并后加強對土地增值稅清算管理的影響及帶來的難點問題

5．房地產調控政策對房地產企業銷售模式的影響及納稅風險問題

6．新形勢下土地增值稅清算的應對策略

第三部分 土地增值稅征稅范圍的難點問題

1.集團企業內部房屋無償劃撥是否征收土地增值稅？

2.出售小產權方是否應該繳納土地增值稅？土增稅立法之后呢？

3.土地使用權和地上建筑物所有權可否分別轉讓？

4.轉讓不動產同時一并轉讓機器設備如何納稅？

5.轉讓不動產同時一并轉讓無形資產如何納稅？

6.個人轉讓不動產是否繳納土地增值稅?

7.土地增值稅與企業所得稅清算關注點有何不同？

第四部分 土地增值稅收入總額確認的難點問題解析與應對

1．土增稅收入總額、增值稅應稅銷售額及企業所得稅收入總額的區別與辨析

2.納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金,應調增土地增值稅清算收入還是沖減土地成本？

3．一般計稅項目收入確認的難點問題

4．跨營改增過渡期項目土增稅收入確認的難點問題

5．多合同銷售的風險分析及應對策略

6.代收款項與價外費用（違約金、更名費等）的涉稅風險？

7.隨房價一起收取的裝修費初裝費的處理，合同應如何簽訂才能加計扣除？

8.陰陽合同避稅有何風險 ?

9.超建面積如何處理?

10. 六種視同銷售情形的收入確認?拆遷還房視同銷售收入以哪一年為準？價格高低哪一個對企業有利？

11.面積差異補退房款如何進行稅務處理？

12.銷售配套設施的處理

13. 銷售人防車位使用權，地上車位使用權、地下車位使用權如何納稅？

14.售價偏低且無正當理由具體怎么確定？

15．簡易計稅老項目收入確認難點問題

第五部分 土地增值稅扣除項目難點問題解析與應對

一、土地價款扣除難點問題

（一）凈地招拍掛取得土地的難點問題與應對

1.多地塊、多業態、混業經營拿地策略的制定案例分析

2. 集團拿地,子公司異地開發模式的稅務風險控制與規劃

3.土地出讓金分期付款的利息是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？

4.土地招拍掛傭金是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？

5.六種土地出讓金返還方式如何進行稅務處理？

6.土地價款抵減銷售額三個稅種納稅處理的區別？如何處理對企業更有利？

（二）毛地出讓取得土地的難點問題與應對

1.現金補償的扣除憑證與條件？

2.區分政府行為和市場行為兩個實質證據是什么？扣除憑證有何不同？有何風險？

3.虛增拆遷補償款稅務風險防范

4.拆遷還房的交易實質是什么？

5.拆遷還房取得土地成本如何確認？視同銷售收入以哪一年為準？價格高低哪一個對企業有利？

6.拆遷還房補償方式扣除憑證如何確定？

7.多個項目公司共同拆遷補償成本如何處理？是否需要分攤？

8.土地熟化人補償可否計入土地成本？

（三）集體土地征用與留用地開發成本確認的難點問題與應對

1.廣東省及深圳市留用地返還相關政策

2.集體土地征用補償的處理原理？

3.留用地返還的稅務處理難題是什么？

4.留用地零成本問題如何解決？有何誤區？

5.留用地開發返還集體經濟組織的房屋如何避免被界定為利潤分配？

6.留用地返還開發稅務籌劃方案設計及案例分析

（四）股權收購取得土地難點問題與應對

1.股權收購取得土地的涉稅風險分析

2.最高股權收購價格的確定方法與案例分析

3.股權收購后建筑物推到重建原成本可否計入開發成本？

（五）收購在建工程的難點問題與應對

1.收購在建工程與收購股權的區別？

2.收購在建工程的條件

3.開發投資額達到25%如何確認？

4.投資額沒達到25%如何才能轉讓？

5. 轉讓在建工程土地增值稅可否享受加計扣除政策？

6.轉讓在建工程可否享受普通住宅優惠政策？

7.購買在建工程開發后再銷售土地增值稅可否加計扣除？申報表如何填報？

12.購買在建工程推倒重置，其成本可否計入新項目成本？是否需要進項轉出？

（六）土地置換難點問題與應對

1.土地置換如何確認土地成本？是按照原價還是評估價？

2.土地置換方式政府是否應該重新按照評估價開具土地出讓金票據？

二、開發成本扣除難點問題

（一）前期工程費的難點問題與應對

1.項目立項對土地增值稅的影響

2.戶型設計對土地增值稅的影響與案例實操

3.哪些政府收費不屬于代收款項？土增稅清算時如何溝通才能加計扣除？

4.管理費用和前期工程費能否合理轉換？

（二）建筑安裝工程費扣除難點問題

1.建安合同簽訂納稅風險規避與籌劃

2.裝修費的處理

3.水電費的處理

3.建筑工程勞動保險的處理

4.招標代理費、房屋測繪費

5.售樓處樣板間裝修費的處理思路與風險防范

6.招標代理費、財產綜合險可否計入開發成本？

7. 房地產企業虛增成本的手段及稽查手段

8.建安發票的開具要求

（三）基礎設施費與公共配套費扣除難點問題

1.園林綠化的核算與發票開具有何稅務風險？

2.建成后屬于全體業主所有是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明屬于全體業主所有？

3. 建成后無償移交政府公用事業單位的是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明無償移交給政府公用事業單位？

4. 有償移交給政府相關部門的，收到的補償款是否繳納增值稅？企業所得稅是做收入還是沖成本？土地增值稅是做收入還是沖成本？

5.作為拿地條件無償在小區外配建公共配套如何處理？如果政府為此給與一定補償如何處理？如何確認成本？

6.配套設施轉為自用如何處理？再銷售土地增值稅如何計算？如何避免決策失誤？

7.產權車位、人防車位、地下無產權非人防、地上無產權車位、機械車位等在各稅種前如何處理？如何扣除企業所得稅、土地增值稅、增值稅與房產稅的稅務風險？

（四）開發間接費用

1.集團公司如何優化項目管理價值鏈？

2.土地增值稅與企業所得稅開發間接費用歸集的差別

3.營銷設施建造費的所得稅及土地增值稅處理異同？

4.開發間接費與期間費用如何區分？如何合理轉化？

5.項目管理人員的工資福利費是否在項目清盤前都可以計入開發間接費用？

三、稅金及附加扣除難點問題

1.地方教育附加不能在土地增值稅前扣除嗎？如何跟稅務機關溝通？

2.印花稅能在土地增值稅前扣除嗎？

四、開發費用扣除難點問題

1.如何把握土地增值稅利息據實扣除的條件？什么是能按照項目合理分攤？如何分攤？

2.據實扣除資本化利息的起止時點

3.民間借貸及未發生借款開發費的如何扣除？

4.利息扣除方法的選擇與限制

5.統借統還利息可否按金融機構利息扣除？

五、加計扣除的難點問題

1.直接轉讓土地

2.生地變熟地

3.購買在建工程開發

六、成本扣除項目的審核要求

1.實際發生與支付款項有何關系？

2.實際發生與取得票據有何關系？

3.實際發生并取得發票但未付款的成本可以扣除嗎？

4.預提成本可否扣除？

5.營銷設施可否扣除？

七、共同項目的成本分攤技巧

1.不同類別開發產品成本分攤技巧有哪些？

2.共同成本核算技巧有哪些？

3.連體樓籌劃思路有哪些？

4.地下車位成本歸集與分攤技巧

第六部分 土增值稅清算政策及運用技巧

1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個主要文件

2．土增稅清算單位、計算單位準確劃分技巧

3．應清算與可清算項目準確把握技巧

4．清算后再銷售如何計算土增稅的政策誤區及應對

5．清算后再取得發票如何處理

6．核定征收的運用策略

7．土地增值稅稅收優惠及應用

8.裝修房與毛坯房土增清算時有何不同？

9.免稅臨界點的如何正確運用？

10.調整增值率的有哪些方法？

11.尾盤銷售如何進行土增申報？

第七部分 土地增值稅籌劃方法

1．變量引進

2. 立項技巧

3．價格策略籌劃法

4．核算技巧籌劃法

5．核定征收籌劃法

第八部分 土地增值稅模擬清算

1．為什么要模擬清算？

2．土增稅模擬清算的準備工作與具體實施流程

3．跨營改增過渡期老項目土地增值稅模擬清算案例

4．新項目土地增值稅模擬清算案例

董老師

中國注冊會計師，注冊稅務師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業稅收籌劃診斷，納稅方案的設計，納稅風險控制，稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

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