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課程背景：

新形勢(shì)、新政策，房企及眾多投資企業(yè)開(kāi)始發(fā)力文旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新、舊改、存量盤(pán)活、收并購(gòu)等業(yè)務(wù)，但是大部分企業(yè)對(duì)于產(chǎn)業(yè)拿地、城市更新、收并購(gòu)、舊改、存量盤(pán)活等業(yè)務(wù)前期拿地建設(shè)指標(biāo)緊缺、規(guī)劃不符、土地痛點(diǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、生態(tài)觸碰、拿地模式等問(wèn)題認(rèn)識(shí)程度不足，導(dǎo)致很多項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)重重，耽誤公司業(yè)務(wù)發(fā)展。如耕地、林地、園地是否可以建設(shè)、基本農(nóng)田是否可以建設(shè)占用、如何調(diào)整風(fēng)景名勝區(qū)、生態(tài)紅線、自然保護(hù)地等邊界、如何將工業(yè)用地調(diào)整為住宅等相關(guān)土地問(wèn)題。

課程目標(biāo)：

本課程將系統(tǒng)講解拿地過(guò)程中遇到的各類(lèi)問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)及解決方式。如：如果通過(guò)國(guó)土空間規(guī)劃“多規(guī)合一”解決建設(shè)用地指標(biāo)緊缺問(wèn)題、規(guī)劃不符問(wèn)題；如何通過(guò)土地規(guī)劃、城市規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃修改解決目前土地規(guī)劃問(wèn)題；如何解讀與實(shí)操執(zhí)行最新《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》，利用集體土地入市模式拓寬公司拿地途徑；如何將公司項(xiàng)目劃入“區(qū)片開(kāi)發(fā)”范圍內(nèi)建設(shè)商品住宅；如何操作土地征收、把控收并購(gòu)?fù)恋仫L(fēng)險(xiǎn)，避免項(xiàng)目大坑。如何控制拿地風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約拿地成本，把握《國(guó)土空間規(guī)劃》時(shí)代機(jī)遇無(wú)償獲取新增建設(shè)用地指標(biāo)。在此，我們站在實(shí)操角度，挖掘項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，幫助大家解決拿地棘手問(wèn)題及痛點(diǎn)。

又結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例分享：關(guān)于存量開(kāi)發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)。致力于帶領(lǐng)各位優(yōu)秀事業(yè)伙伴，系統(tǒng)學(xué)會(huì)“存量”開(kāi)發(fā)。本課程從地塊選擇、項(xiàng)目合作、開(kāi)發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價(jià)格、開(kāi)發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機(jī)制、更新模式、更新流程、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面全方位講授，系統(tǒng)、易懂。

培訓(xùn)對(duì)象

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司、城投公司、城市更新投資集團(tuán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、政府平臺(tái)投資公司、不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)、處置相關(guān)企業(yè)、國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、實(shí)業(yè)集團(tuán)、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)企業(yè)、基建投資、施工企業(yè)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、土地開(kāi)發(fā)利用單位、土地服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、策劃相關(guān)單位。

2、收并購(gòu)、資產(chǎn)重組、不良資產(chǎn)處置、證券機(jī)構(gòu)、國(guó)企改革、片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)、PPP項(xiàng)目、舊改、城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、存量挖潛、產(chǎn)業(yè)勾地、土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)等相關(guān)企業(yè)

3、其他涉及拿地、土地開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)集團(tuán)、制造業(yè)集團(tuán)

課程大綱

第一天

板塊一：如何參與《國(guó)土空間規(guī)劃》編制，解決土地痛點(diǎn)，操作項(xiàng)目符合政府規(guī)劃，助力快速拿地

（一）土地問(wèn)題：

1、如何爭(zhēng)取新增指標(biāo)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，布局拿地項(xiàng)目

2、如何挖掘存量建設(shè)，進(jìn)行建設(shè)用途變更，突破拿地瓶頸

3、如何參與規(guī)劃編制，操作公司項(xiàng)目符合政府原始規(guī)劃

4、如何快速修改規(guī)劃，解決棘手痛點(diǎn)問(wèn)題，獲取定制土地

5、如何操作項(xiàng)目進(jìn)入《成片開(kāi)發(fā)區(qū)》進(jìn)行項(xiàng)目征收

6、如何操作集體轉(zhuǎn)為國(guó)有，做好住宅+產(chǎn)業(yè)模式

7、如何操作耕地、林地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，布局建設(shè)項(xiàng)目

8、如何利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，做好農(nóng)村項(xiàng)目布局

9、集體土地未來(lái)拿地模式及風(fēng)險(xiǎn)控制

10、如何利用耕地、林地，進(jìn)行項(xiàng)目布局

11、如何進(jìn)行“點(diǎn)狀供地”，節(jié)約拿地資金

12、如何研判土地現(xiàn)狀建筑合法合規(guī)性，決策參與方式

13、如何篩選、盤(pán)點(diǎn)合法補(bǔ)償現(xiàn)狀物，出具補(bǔ)償依據(jù)

14、土地征收最新流程、程序與成本

15、增減掛鉤、占補(bǔ)平衡相關(guān)要點(diǎn)分析

16、國(guó)有土地入市、集體土地入市

（二）解決策略：

1、認(rèn)識(shí)規(guī)劃發(fā)展歷程，抓住“機(jī)遇”、“窗口”

2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)關(guān)系邏輯，認(rèn)識(shí)“多規(guī)合一”，更好對(duì)接政府

3、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等地類(lèi)與土地開(kāi)發(fā)利用系統(tǒng)學(xué)習(xí)

4、規(guī)劃時(shí)間、審批程序、工作內(nèi)容把握，精準(zhǔn)對(duì)接報(bào)批報(bào)建部門(mén)

5、土地用途區(qū)、建設(shè)用地管制區(qū)深刻理解、利用，確定可開(kāi)發(fā)區(qū)域

6、如何確定禁止開(kāi)發(fā)區(qū)域，及禁止開(kāi)發(fā)區(qū)利用要點(diǎn)，避免后期被拆

7、生態(tài)保護(hù)紅線利用要點(diǎn)、調(diào)整機(jī)遇要點(diǎn)分析

8、基本農(nóng)田利用方向、調(diào)整操作方式、空間機(jī)遇

9、如何操作項(xiàng)目劃定《成片開(kāi)發(fā)區(qū)》，建設(shè)商品住宅

10、如何操作項(xiàng)目，達(dá)到土地征收前提條件，實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

11、城市開(kāi)發(fā)邊界、成片開(kāi)發(fā)與土地征收關(guān)系分析

12、規(guī)劃圖件學(xué)習(xí)提升，地塊規(guī)劃要點(diǎn)分析，合法性研判

13、如何讓公司項(xiàng)目符合原始規(guī)劃詳操與流程，避免后期修改規(guī)劃（結(jié)合案例實(shí)操講解，包括要點(diǎn)、程序、時(shí)間等內(nèi)容）

14、XX開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取新增建設(shè)用地指標(biāo)操作案例

15、XX縣存量建設(shè)用地盤(pán)活、周轉(zhuǎn)案例

16、如何抓住當(dāng)下政策合理布局產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新項(xiàng)目

17、土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)如何識(shí)破（涉及收并購(gòu)、城市更新項(xiàng)目）

18、房產(chǎn)性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)如何識(shí)破（涉及收并購(gòu)、城市更新項(xiàng)目）

板塊二：存量土地資產(chǎn)盤(pán)活路徑、交易模式、升值方法深度剖析與案例核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗(yàn)吸取、”深坑“規(guī)避

案例一：存量土地交易的秘密——土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目收并購(gòu)案例深度剖析

1、我們?cè)撨x擇何種項(xiàng)目進(jìn)行交易？

2、項(xiàng)目交易前提、原則、關(guān)鍵點(diǎn)都有哪些？

3、如何全方位做好項(xiàng)目盡職調(diào)查

4、存量交易過(guò)程中需要注意哪些要點(diǎn)？

5、如何設(shè)定合作條款，制定合理方案

6、如何談判條款，落實(shí)條款內(nèi)容

7、如何做好退出機(jī)制，管理投資預(yù)期

8、如何設(shè)定合同違約條款，保障交易利益

9、如何全方位把控土地、資金、政策風(fēng)險(xiǎn)？

10、如何看待項(xiàng)目升值，理性投資

11、如何預(yù)判市場(chǎng)、確定投資目的

12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標(biāo)

13、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)全流程解析

14、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)成本測(cè)算

15、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地策略

16、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)排他設(shè)定

17、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

18、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)要點(diǎn)分析

案例二：開(kāi)發(fā)”陷阱“躲避的策略——土地變性開(kāi)發(fā)受限（訴訟）案例深度洞察

1、案情情況解析

2、案件遺憾、注意、補(bǔ)充之處

3、土地發(fā)展問(wèn)題分析（過(guò)去、現(xiàn)在、將來(lái)）

4、土地本身問(wèn)題分析（現(xiàn)狀、規(guī)劃、所有權(quán)、使用權(quán)、手續(xù)）

5、土地供地、交易、開(kāi)發(fā)手續(xù)合法性分析

6、所涉協(xié)議合法、合規(guī)性分析

7、土地閑置要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控

8、如何避免土地閑置，規(guī)避投資損失

9、如何發(fā)現(xiàn)閑置土地風(fēng)險(xiǎn)，避免投資失誤

10、閑置土地未來(lái)能否開(kāi)發(fā)、如何開(kāi)發(fā)？

11、土地閑置開(kāi)發(fā)應(yīng)對(duì)措施有哪些？

12、哪類(lèi)存量地塊可以收購(gòu)、參與法拍？

13、存量收購(gòu)、參拍需要注意哪些關(guān)鍵要點(diǎn)

14、哪些存量地塊可以直接開(kāi)發(fā)？

15、哪些存量地塊屬于風(fēng)險(xiǎn)、違法開(kāi)發(fā)？

16、與政府合作關(guān)鍵注意要點(diǎn)

17、如何簽訂與政府的合作協(xié)議，規(guī)避未知風(fēng)險(xiǎn)

18、如何判斷下一步不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

19、存量開(kāi)發(fā)相關(guān)證據(jù)、政策、文件、要求梳理

20、類(lèi)似案例其他關(guān)鍵要點(diǎn)結(jié)合、剖析、洞察、規(guī)避（法拍、深圳）

21、案件對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的學(xué)習(xí)、借鑒意義

22、未來(lái)開(kāi)發(fā)如何控制“未知、不可靠”風(fēng)險(xiǎn)

案例三：”黑鐵“時(shí)代的另辟蹊徑——工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)案例

1、工業(yè)用地盤(pán)活路徑都有哪些？

2、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

3、工業(yè)用地能否變性？

4、工業(yè)用地變性前提是什么？

5、工業(yè)用地變性需要做哪些工作？

6、土地變性周期有多久？

7、工業(yè)用地變性出讓方式有哪些？

8、工業(yè)用地變性風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

9、工業(yè)變住宅操作流程與要點(diǎn)

10、工業(yè)變住宅拿地方式

11、如何確定工業(yè)用地價(jià)值

12、如何合理確定溢價(jià)空間

案例四：城市更新的”博弈“——”城中村“改造案例常見(jiàn)誤區(qū)

1、全方位項(xiàng)目介紹

2、城中村改造項(xiàng)目全流程解析

3、城中村改造項(xiàng)目整體邏輯分析及要點(diǎn)

4、城中村改造項(xiàng)目土地問(wèn)題分析及解決周期

5、城中村改造項(xiàng)目投資協(xié)議簽訂及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

6、城中村改造項(xiàng)目資金注入及回收邏輯

7、城中村改造項(xiàng)目資金注入方式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

8、城中村改造項(xiàng)目政府關(guān)系及手續(xù)辦理

9、城中村改造項(xiàng)目征地、拆遷、整理痛點(diǎn)解決

10、城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)定及可售物業(yè)操作

11、城中村改造項(xiàng)目排他設(shè)定，保障拿地

12、城中村改造項(xiàng)目安置房回購(gòu)要點(diǎn)

13、城中村改造項(xiàng)目投資、研判、分析

14、土地問(wèn)題應(yīng)對(duì)措施分析

15、協(xié)議問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略分析

16、資金問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略分析

17、政府談判應(yīng)對(duì)策略分析

18、案例其他核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗(yàn)吸取、深坑規(guī)避

第二天

板塊三：城市更新操作模式、流程、要點(diǎn)、實(shí)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)把控與痛點(diǎn)深度剖析

（一）西安城市更新政策解讀、要求、發(fā)展及演變

1、系統(tǒng)城市更新拿地流程及工作要點(diǎn)指引

2、城市更新概念、涉及項(xiàng)目、西安理解內(nèi)涵

3、各城市更新概況介紹（廣州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、更新對(duì)象、土地獲取、政策特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)等）

4、西安城市更新體系建立與政策發(fā)展演變

5、西安城市更新開(kāi)發(fā)要點(diǎn)、收儲(chǔ)要點(diǎn)、出讓要點(diǎn)分析

6、西安更新路徑、土地獲取、資金來(lái)源分析

7、西安最新《城市更新條例》模式解讀、要點(diǎn)及特殊點(diǎn)

8、如何參與《城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》編制，落位公司項(xiàng)目

9、如何參與《城市更新年度實(shí)施方案與計(jì)劃》，落實(shí)西安要求

10、如何做好城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)結(jié)合利用

11、其他西安城市更新政策解讀

（二）城市更新主要操作方式、模式、流程、要點(diǎn)和操作實(shí)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)把控（結(jié)合西安講授）

1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點(diǎn)

2、城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)前提、要點(diǎn)

3、城市更新改造方式、模式介紹

4、城市更新主導(dǎo)單位介紹、主導(dǎo)單位特點(diǎn)

5、城市更新政府主導(dǎo)征拆方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

6、城市更新政府主導(dǎo)整治項(xiàng)目方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

7、城市更新政府+市場(chǎng)方合作方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

8、城市更新市場(chǎng)主導(dǎo)方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

9、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內(nèi)容、要點(diǎn)及項(xiàng)目介紹

10、全面改造模式方向、報(bào)批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、拿地模式

11、成片連片改造模式方向、報(bào)批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、拿地模式

12、城市更新微改造整治類(lèi)方式、手續(xù)、流程、方向、痛點(diǎn)、難點(diǎn)、投資要點(diǎn)

13、城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)前提要求、審批、主體確認(rèn)、要求、征地拆遷、土地獲取

14、城市更新土地問(wèn)題及建設(shè)情況分析調(diào)查（現(xiàn)狀、規(guī)劃、勘測(cè)定界、農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地預(yù)審、占補(bǔ)平衡）

15、城市更新政府收儲(chǔ)模式、土地整治模式講解

16、城市更新方向與未來(lái)獲地用途方式

17、城市更新獲地價(jià)格確定與資金來(lái)源

18、城市更新土地風(fēng)險(xiǎn)把控（土地所有權(quán)、使用權(quán)、現(xiàn)狀、規(guī)劃、評(píng)估等等）

19、城市更新項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)把控（立項(xiàng)主體、資金、土地、合作者、手續(xù)、施工等等）

（三）城市更新實(shí)操案例及關(guān)鍵要點(diǎn)分析（結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目梳理）

1、城市更新范圍單元確定及問(wèn)題分析

2、城市更新土地用途、土地問(wèn)題分析梳理

3、城市更新現(xiàn)狀地上物調(diào)查情況分析、規(guī)劃情況分析

4、涉及項(xiàng)目各類(lèi)面積匯總分析（涉及權(quán)力人、土地權(quán)屬狀況、土地性質(zhì)、占地面積、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋類(lèi)型）

5、居民點(diǎn)狀況分析（房屋、庭院、圍墻（面積、高度、墻厚、基礎(chǔ)厚材質(zhì)））

6、項(xiàng)目征地補(bǔ)償拆遷狀況分析、流程把控、要點(diǎn)把控

7、土規(guī)、城規(guī)、控規(guī)情況分析及協(xié)調(diào)調(diào)整

8、城市更新歷史遺留問(wèn)題處理及各類(lèi)手續(xù)辦理

9、城市更新改造方式、改造模式、更新主體確認(rèn)

10、城市更新復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及安排分析

11、融資渠道分析及資金成本測(cè)算

12、城市更新地價(jià)確認(rèn)方式及評(píng)估要點(diǎn)分析

13、城市更新改造成本分析及測(cè)算

14、城市更新開(kāi)發(fā)周期確認(rèn)及分析

15、城市更新全項(xiàng)目復(fù)盤(pán)

板塊四：城市更新操作案例深度解析與全流程風(fēng)險(xiǎn)把控

1、西安XX城中村改造案例（項(xiàng)目情況、改造主體、開(kāi)發(fā)模式、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問(wèn)題、地方正常、項(xiàng)目痛點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、項(xiàng)目成效）

2、西安XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運(yùn)營(yíng)模式）

3、北京市XX城中村改造項(xiàng)目（改造主體、主要工作、項(xiàng)目手續(xù)流程、注意要點(diǎn)、征地拆遷）

4、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運(yùn)營(yíng)模式）

5、上海XX城中村改造案例（項(xiàng)目情況、改造主體、開(kāi)發(fā)模式、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問(wèn)題、地方正常、項(xiàng)目痛點(diǎn)、項(xiàng)目成效）

于老師

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)碩士研究生畢業(yè)，曾任職于國(guó)內(nèi)甲級(jí)規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)部經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)全國(guó)土地類(lèi)相關(guān)業(yè)務(wù)，包括土地規(guī)劃、土地整理、土地評(píng)價(jià)、土地利用、土地估價(jià)、征地補(bǔ)償、基準(zhǔn)地價(jià)、基本農(nóng)田、耕地保護(hù)、增減掛鉤、土地政策研究與解讀等業(yè)務(wù)。任職于國(guó)內(nèi)知名孵化器、科技園區(qū)、科技新城建設(shè)集團(tuán)。主要負(fù)責(zé)地產(chǎn)一二級(jí)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商、項(xiàng)目收并購(gòu)等業(yè)務(wù)。

我要報(bào)名

在線報(bào)名：土地新政解讀、存量盤(pán)活與升值、城市更新操作實(shí)戰(zhàn)指引與案例剖析(上海)

其他城市項(xiàng)目管理培訓(xùn)

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