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課程簡介

2021年，隨著新冠疫情防控常態化，經濟下行依然不容樂觀，由于2019年以來普惠性減稅政策持續造成財政收入吃緊，稅務機關對重點稅源企業的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業的房地產及建安企業極其容易被納稅評估或稽查。加之“金稅四期”將在2022年底前上線，增值稅專用發票電子化已全國鋪開，這種稅收征管新格局對長期會計核算不規范、賬目處理混亂的建安企業而言，也面臨著巨大的涉稅風險。

置身于如此背景之下，房地產建安企業的涉稅工作將面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。本課程將精挑細選兩個行業若干出現頻率高的問題，剝開表層的紛繁復雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的全面知識，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊涉稅問題的核心。通過兩天的課程，展示當前房地產建安企業財稅疑難問題處理與新政應用。

【課程收益】

接地氣：分享房地產建安企業的實操案例，提供建筑合同的簽訂模板

注重點：房地產、建安企業全流程核心涉稅風險點全面講解

有深度：提出若干出現頻率高的問題進行解剖

【課程內容】

一、2021年新形勢下房開企業重點財稅問題處理與風險應對

1、近年以來涉及房地產行業企業涉稅政策匯總解讀

2、房開企業工資薪金個稅申報與企業所得稅稅前扣除比對將成為常態----內表外表工資發放行為將受到嚴格管控

3、房開企業所得稅稅負不平衡問題的已經解決：以新《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類，2019年版）“第5行“特定業務計算的應納稅所得額”填報為例，

討論：是否能夠填寫負數？怎樣才能獲得稅局的認可

4、增值稅留抵退稅政策，房地產企業可否享受？新成立的房地產企業項目公司，納稅信用等級為M級，無法進行留抵退稅的涉稅規劃，怎樣能夠變相解決？

5、企業所得稅匯算清繳關鍵點把握：小額零星經營業務如何判斷？無法取得稅前扣除憑證應怎樣扣除?成本費用原始分割單如何使用？無票扣除怎樣能獲得稅局的認可？

6、接受虛開發票和異常扣稅憑證，增值稅做進項稅額轉出后，企業所得稅的成本不得進行稅前扣除，根據28號公告的規定，能否換開發票？真實案例教你換開，減少損失。

二、房開企業拿地環節主要稅種財稅管控與風險應對規劃

1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業未來影響。

2、土地價款扣除：增值稅、企業所得稅、土地增值稅

1）增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？

2）土地出讓金返還款如何處理？如何與稅局溝通，避免企業所得稅和土增稅“兩頭受氣”？

3）以房抵房增值稅、企業所得稅、土增稅的計稅依據如何確定？怎樣與稅局溝通獲得更大的利益？

4）母公司拿地項目開發土地價款扣除三種路徑，涉稅爭議一觸即發

5）申報增值稅收入抵減已預繳稅款，可否抵減不同項目已預繳稅款？

3、房地產土地拓展投資不同模式的財稅安排

1）一級市場：招拍掛、一二級聯動

2）二級市場：資產收購、股權收購最新口徑

4、市政建設配套費是否需要繳納契稅？——稅總最新的口徑

5、房產稅、城鎮土地使用稅等小稅種的稅收規劃

6、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收規劃與疑難問題處理

7、法釋[2016]18號文件下發，司法拍賣發生變化，強調各自負擔稅費，新政對法院強制執行房地產權屬轉移登記涉稅問題的最新解讀及與風險應對實務

三、房開企業融資環節財稅管控與風險應對規劃

1、集團內部關聯方資金拆借納稅風險分析與疑難問題處理——來自稽查動態的最新口徑

2、大額貸款與其他應收款并存的疑難問題處理——增值稅視同銷售與企業所得稅利息扣除雙關注

3、資金池運作模式疑難問題處理與新政應用

4、統借統還疑難問題處理與新政應用

5、向信托投資公司借款的疑難問題處理與新政應用

6、融資租賃企業差額征稅遇到的稅務障礙

7、企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與企業所得稅具體操作疑難問題處理

四、房開企業施工環節財稅管控與風險應對規劃

1、企業所得稅預繳稅款納稅申報——稅會差異如何調整？實際毛利與預計毛利差額滯后確認的風險應對

2、房企建安甲供工程的博弈----增值稅、企業所得稅及土地增值稅的不同處理方式。

3、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？——房企、境外設計公司、境內代理三方協議模式的“虛開風險”

4、開發成本超過評估指標值就要補稅嗎？怎樣與稅局溝通？

5、建安成本偏高——房地產企業反避稅案例

6、成本發票滯后取得（跨期票據）的扣除問題？——追溯調整法與未來適用法的選擇？

7、營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險分析與稽查應對——增值稅、企業所得稅、土地增值稅的處理異同

8、地下車位的財稅處理：風險與收益的權衡

1）國稅發【2009】31號文第33 條如何理解？

2）人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？

3）無產權地下車位銷售房產稅風險的規避

五、房開企業銷售環節財稅管控與風險應對規劃

1、金稅三期系統中重點監控與預警的房開企業財務數據

2、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）財稅疑難問題處理與新政應用——來自稽查案例的講解

3、“限地價+競配建”無償是否視同銷售？——走出現有認識的誤區

4、“雙合同銷售”、分拆房價銷售納稅風險分析與稽查應對

5、“以房抵工”納稅風險分析與稽查應對

6、預提的土增稅款，在次年匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否在預提土增稅的時點進行企業所得稅稅前扣除？

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劉老師

某市稅務干部學校副教授

國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師

總局稽查局人才庫成員

講師簡介：劉老師多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與稅務總局組織和布置的行業專項專案檢查工作，是國家稅務總局稽查人才庫成員，稅收師資庫成員。 行業方面，劉老師在市局機關工作期間，著力從事特定行業稅收政策管理工作，多次參與總局組織的熱點行業最新政策研討會，多次參與對一線稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作。于此同時，圍繞房地產行業涉稅風險管理，他建立了一套行之有效的房地產行業風險防控體系，得到稅務機關、房地產企業和中介機構的一致認可。 學術上，劉老師擔任國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，是山東大學繼續教育學院客座教授。劉老師還參與編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防范》等多本書籍。

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