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專題背景

2022年底，新冠疫情防控全面放開。2023年初，小規模納稅人稅收優惠政策如約而至。2023年必定是一個機遇與挑戰并存的一年，金稅四期上線后的房地產企業面臨著巨大的涉稅風險，增值稅立法草案修改完善，亮點頻出；雖然經濟下行形勢依然不容樂觀，但是房地產企業畢竟成為了“留抵退稅”常態化政策的最大贏家，通過“留抵退稅”獲得了更加充裕的資金流。這次我們將手把手教您房地產企業怎樣進行增值稅“留抵退稅”。

但是由于2019年以來普惠性減稅政策持續造成財政收入吃緊，稅務機關對重點稅源企業的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業的房地產開發企業極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續不斷，房開企業已儼然變成稅務稽查增收入庫的“一塊肥肉”。加之2021年江蘇省稅務局下發了《江蘇省清算審核操作指引》和《江蘇省土地增值稅清算審核案例匯編》，多項土地增值稅清算政策實務發生變化，在智慧稅務監管的大背景下，房地產開發企業既面臨著重大利好，又將迎來巨大的涉稅風險。

置身于如此背景之下，企業的涉稅工作將面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。本課程將精挑細選若干涉及房開企業賬務處理多稅種疑難問題，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊當前房開企業在金稅四期智慧稅務監管下的難點痛點問題，提出當前房開企業涉稅風險規避方案，幫助房開企業更加從容的面對日益嚴峻的稅務稽查評估形勢，能夠做到從容不迫，精準應對，打造房開企業賬務涉稅風險規避降本提質增效的最優化。

專題收益

重 結 果：提出房企多稅種若干疑難問題進行剖析和解決；

接 地 氣：大型房企的所得稅匯繳案例講解與風險規避；

抓 要 點：江蘇及部分省份土增稅清算管理辦法政策比對案。

課程大綱

一、增值稅立法、金稅四期上線房開企業涉稅風險規避與疑難問題處理

1．增值稅立法草案逐條比對，剖析草案十大變化，講解“貸款服務”進項稅額放開抵扣

鏈條對房地產開發企業的重點影響

2．理解《草案》與房地產稅收業務一一結合，建立信息共享機制，與國土局、財政局、

房管局、住建委完成數據交換，房開企業未來應怎樣進行風險應對？

3．“金稅四期”已完成上線，對房地產企業信息管控有哪些質的飛躍？房開企業在電子發

票問題上需特別注意哪些問題？

4．2023年稅務總局稽查重點目標，稽查方向將完成從“以查促增收”向“以查促管理”

轉變。作為重點稅源企業，房開企業怎樣避免被選入稽查名單？

5．多證合一、一照一碼、財源建設平臺數據信息共享、互聯網爬蟲技術廣泛應用，在股

轉并購重組領域發揮作用，“以數治稅”成為主流，房開企業哪些信息會被稅務機關進

行數據比對？

6．稅務總局企業所得稅風險提示系統的上線，財務報表與企業所得稅申報表數據強制比

對，2023年新增哪些涉稅指標，房開企業怎樣正確進行賬務處理、填寫納稅申報表，

才能夠不被稅局稽查關注？

7．國務院普惠性減稅政策下房開企業多稅種執法口徑愈發嚴格，怎樣正確對待稅務稽查

與納稅評估的關系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的風險。

― 某房地產企業納稅評估未開票收入稅款入庫案例分析

8． 房開企業工資薪金個稅申報與企業所得稅扣除比對及土地增值稅的稅務稽查風險化

解，內外工資表形式的使用禁忌

― 某房地產企業高層員工發放年終獎評估案例分析

9． 新格局下房開企業合同控稅的誤區：個人代開發票，受票方企業所得稅、土地增值

稅風險激增解決方案的稅務稽查風險化解

10． 房地產企業全稅種退稅政策解讀及操作實務 ― 怎樣利用多繳退稅完成房開企業的“降

本、提質、增效”的稅收主要目標。

二、房開企業拿地預售環節涉稅風險規避與疑難問題處理

1．大市政配套費繳納契稅新政終于明確，已經繳納的大市政配套費用可否作為增值稅一

般納稅人差額遞減的土地成本？全國稅局執行口徑講解

2．法院強制執行房地產權屬轉移登記涉稅問題最新解讀，被執行方需繳納稅額巨大的增

值稅與土地增值稅，買受人如何進行稅收籌劃，將交易稅費降到最低？

― 兩個不同案例，帶來兩個截然不同的交稅結果

3．房開企業在預售階段，增值稅與企業所得稅、土地增值稅的收入口徑差異及疑難問題

處理

4．房地產上市公司如何提前消化增值稅3%預繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手教

你增值稅留抵抵欠。

― 某房地產企業增值稅期末留抵稅金抵減增值稅預繳欠稅案例分析

5．增值稅專用發票認證抵扣360天的規定期限已經取消，房開企業在商品房預售階段，

增值稅一般計稅預繳稅款，進項發票是否應及時認證？不同企業的不同認證抵扣方法

講解。建筑安裝企業營改增后異地施工的發票可否作為增值稅抵扣、企業所得稅成本、

土地增值稅的扣除憑證？― 某房地產企業建安成本案例分析

6．建筑安裝企業營改增后提供建筑服務，開具增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建

筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，材料發票是否也應該參照此政策執行？

7．房地產開發企業受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進

行開發，項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付土地價款的財政票據，

應關注哪個特別條款？

8.“買房贈車位”、“買方贈儲藏室”少繳增值稅、企業所得稅、土地增值稅的稅務疑難

問題處理

9. 國有土地使用權的有償收回、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土地，

幾種拿地方式的增值稅、企業所得稅、土地增值稅的稅務疑難問題處理

三、房開企業融資施工環節涉稅風險規避與疑難問題處理

1．《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及“無票扣除”引來的法律風險與對增值

稅、土地增值稅的影響與補救

― 以案說政策，某房地產企業“無票扣除”以后年度稽查風險化解

2．以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與稅務稽查風險

化解，企業所得稅、土地增值稅如何安全穩妥的稅前扣除

― 某房地產企業舊村改造拿地案例分析

3．紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應確認企業所得稅及土地增值稅清

算收入？有產權車位、無產權車位、人防車位的土地增值稅處理

― 以案說法，各地房地產企業紅線外修建柏油馬路案例分析

4．預提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業所得

稅稅前扣除、成本發票滯后取得（跨期票據）扣除的疑難問題處理

5．合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的稅務稽

查風險化解，誰是企業所得稅和土地增值稅納稅義務人

6．企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與企

業所得稅具體操作，統借統還、向信托投資公司借款、資本化費用化之爭的企業所得

稅票據管理及疑難問題處理

7．房企建安甲供工程的博弈 ― 土地增值稅的不同處理方式與清算實務，鋼材、混凝土、

砌體材料、預制構件甲方采用甲供模式，施工方必須強制簡易計稅的政策執行造成增

值稅、土增稅補繳稅款的案例分析

8．建安成本偏高、開發成本超過評估指標值的稽查風險化解

― 以案說法，最高人民法院價格條款司法解讀在建安成本實務中的應用

9．境外設計費如何代扣代繳相關稅費？

― 房企、境外設計公司、境內代理三方協議模式的稽查風險化解

10．房地產開發企業2022年度企業所得稅匯算清繳需關注的五大問題

四、土地增值稅清算環節涉稅風險規避與疑難問題處理

1．未來即將頒布《土地增值稅法》全面解讀及對房開企業未來的影響。土地增值稅清算

造成企業所得稅退稅的政策解讀與稅務稽查風險化解，普通住宅土地增值稅增值率不

超20%退稅企業所得稅應如何繳納才能避免滯納金的付出？

2．土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算

單位利益最大化。土地增值稅清算對象的確認，三分法與兩分法對抗何去何從？可否

放棄普通標準住宅免稅條款而選擇與非普通標準住宅合并計算收入和扣除？― 以案說

法，還是否允許使用兩分法

3．土地增值稅可選擇的成本分攤方法有哪些？除了建筑面積法之外，什么時候允許占地

面積法？層高系數法、銷售比例法在江蘇是否有使用空間？

4．清算后又發生成本是否允許再次清算？土地增值稅“二次”清算是否被允許？

― 土增稅允許“二次清算”的執法口徑分析

5．分立、新設合并、整體資產轉讓、股權轉讓是否征收土地增值稅？無法變更產權的自

持商業地產怎樣作價對外投資？

6．如何認定“價格明顯偏低且無合理正當理由”？

― 由德發案得到啟示，房地產企業銷售價格案例分析。土地增值稅清算過程中如何被

稅務機關調增價格，增值稅、企業所得稅能否同時被調增價格？

― 青島稅局進行土增稅價格計稅依據統一調整行動的納稅評估案例分析

7．計入開發間接費用的項目服務費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務局溝

通扣除？需要什么證據作為輔助資料？

― 以案說法，全國三種不同的執法口徑分析

8．被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費土地增

值稅能否允許扣除

9．土地增值稅預繳稅款清算環節納稅申報 ― 土地價款扣除金額是否需要還原

― 全國多個省市土增稅申報表填寫口徑分析

10．三舊改造”中政策解讀及“拆一還一”全稅種收入與扣除的計算方法。

五、房開企業地方小稅種涉稅風險規避與疑難問題處理

1．房產企業成立關聯物業公司規避房產稅，稅務稽查通過金三數據比對成事實

⑴ 正確理解房產稅的“房產”與“非房產”？地下無產權車位是否繳納房產稅，房產稅

繳納與增值稅發票開具息息相關，是否對地下人防車位征收房產稅，2023年將發生

重大變化

⑵ 繳納房產稅是否以取得產權證為前提？法院拍賣房產的納稅義務時點的爭議點。

⑶ 房產配套設施風險排查與及檢查風險化解 ― 自持物業出租，房產稅如何節稅

2．城鎮土地使用的稅務稽查重點與風險化解

⑴ 城鎮土地使用稅的征收范圍有哪些？“城鎮”區域是如何界定的？

⑵ 只簽訂合同沒有辦理土地使用證何時繳納土地使用稅？何時停止繳納土地使用稅？

土地增值稅前能否允許扣除？

⑶ 由于政府原因，納稅人未如期取得土地，何時繳納土地使用稅？

3．什么是印花稅？《印花稅法》實施后的計稅原理及征稅范圍。合同簽訂金額與最終實

際執行金額不一致的如何進行稅務處理？如何來簽訂合同來規避印花稅帶來的風險？

4．城市維護建設稅立法、教育費附加、地方教育附加等稅費的計稅原理、征稅范圍及扣

除填表要點解析

六、土地增值稅清算容易造成的稅企爭議及清算實務

1．土地增值稅清算過程中如何被稅務機關調增價格，增值稅、企業所得稅能否同時被調

增價格？

2．計入開發間接費用的項目服務費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務局溝

通扣除？需要什么證據作為輔助資料？

3．開發間接費包括建設過程中實際發生并支付的工程監理費。工程監理費是否可以扣除？

4．無產權的地下室（儲藏室）、地下車庫（位）等地下設施，在土地增值稅清算是否分攤

土地成本，如要取得產權，為辦理產權繳納的土地出讓金可直接計入受益對象嗎？

5．江蘇省房地產企業地方文件解讀及土增稅清算實務

⑴ 房地產開發經營業務企業所得稅計稅毛利率問題解讀

⑵ 房開企業土地增值稅預征率及核定征收政策解讀

⑶《2021年江蘇省清算審核操作指引》講解

⑷《江蘇省土地增值稅清算審核案例匯編》講解

⑸ 國家稅務總局在青島等5省市開展土地增值稅模塊試點。下發了《關于啟用新版土地

增值稅清算審核底稿的通知》，率先啟用《稅務機關土地增值稅清算審核底稿（試用）》

和《納稅人土地增值稅清算申報附表（試用）》進行土地增值稅清算，第一時間解讀試

點的原因和風險應對

⑹ 2023年稅務部門對房開企業土增稅清算管理及稅務稽查評估方向展望

劉老師

山東財經大學碩士研究生，某稅務干部學校副教授。多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務總局組織和布置的相關行業專項專案檢查工作，稅務總局稽查人才庫成員，房地產稅收師資庫成員，獲得稅務總局級別師資證書，被業內人士譽為房地產建筑業稅收管理專家。在稅務學校工作期間，著力從事稅收政策研究工作，多次參與稅務總局組織的房地產建筑業最新政策研討會，參與對稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作，參與萬科地產、華潤地產、中南置地、陽光城地產、佳兆業集團、億達中國控股等多家上市公司內訓工作，承擔全國多所稅務院校的教學任務，國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，山東大學繼續教育學院、山東財經大學財稅學院、湖北財稅職業學院客座教授，編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防范》、《新企業所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業所得稅申報表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

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