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【課程背景】

商業地產物業管理與普通住宅物業管理服務有所不同，商業物業的品質與增值不僅僅是物業部門所要關注的內容，因其直接影響零售商家與消費者的滿意度，站在成本與維護角度，優秀的物業管理不僅能延續物業的生命，更能提升投資的可進入性與退出的便利性，改善和提升商業地產的金融價值。

國內外頭部的商業地產公司不僅十分重視物業管理，更將這一門專業做為不限于物業部人員學習的內容。從物業服務到運營管理，購物中心已經開始向資產管理方向邁進，而商業的資產價值越發體現大資管時代商業地產特點。

本次課程設計主要圍繞購物中心物業管理的三個階段與重點展開學習：

在購物中心設計階段的前置是為了提高運營質量，在二次裝修階段的監管和控制目的是做好租戶經營質量控制，在購物中心經營階段的保值和增值應滲透在物業全過程中。

而通過關注商業物業日常工作的細節，學習在保潔、保安、工程設施設備的維護和保養、節能、電梯、財產一切險的購買、新舊消防法規的解讀等內容。

通過這門課，您將熟悉商業物業的日常工作重點，也能將視野再拔高，一是更加重視商業地產的運營管理，從運營的角度來發現、挖掘項目的收入和盈利能力，從而改善財務指標和提升資產價值；二是建立有效的核算體制，即“成本中心”；建立常態的維保流程，延續物業的生命，提高物業服務的效率和效益，把事務當成事業。

正所謂狹路相逢勇者勝，越是艱難的市場環境，越能體現一個人的能力和水平。精通高質量的商業地產招商談判技巧，將成為在這個充滿機遇與挑戰的環境中脫穎而出的關鍵。

【課程收益】

1、掌握購物中心物業管理的三個階段與重點：規劃定位期，二次裝修期及開業后經營期

2、服務體現在細節：把控商業物業日常工作的細節，含保潔、保安、工程設施設備的維護和保養、節能、電梯、財產一切險的購買、新舊消防法規的解讀等內容。

3、建立大資管知識體系：挖掘項目的收入和盈利能力，改善財務指標和提升資產價值；建立有效的核算體制，即“成本中心”；建立常態的維保流程，延續物業的生命，提高物業服務的效率和效益。

【課程對象】

購物中心或商業管理公司各部門中高層領導，行業從業經驗2年以上，含招商、運營、物業、工程、客服等相關崗位參與，或對此次課題有學習興趣的地產開發公司。

【課程大綱】

一、商業發展的三個階段

1、商業商業物業管理是資產管理的第一個階段和底層資產

2、持有型物業和銷售型物業的區別

二、商業物業管理的三個階段

1、商業物業管理在購物中心設計階段的前置

2、物業服務對于二次裝修階段的監管和控制

3、物業服務品質對購物中心經營階段的保值和增值

三、物業服務品質對于購物中心經營階段的保值和增值

保潔

案例一：一個清潔外包公司的尋找引出的物業保值

1、對于不銹鋼制品的保潔原則

2、洗手間的保潔標準和服務細節

3、公共區域地面的保潔工具和不同作用

4、保潔質量導致了資產估值的變化，環境錨定價格。

案例二：某購物中心在銷售時的估值變化和增值

保安（秩序維護）

1、安全崗位設置和排班的方法

2、監控中心和消控中心

3、商戶后備鑰匙的管理方法及原因

4、車庫秩序維護對經營的影響

案例三：某開業僅一年的購物中心的整體被收購和物業管理質量的分析

·工程設施設備的維護和保養

·預防性檢修制度的訂立及其意義

案例四：一購物中心插接箱事故的防范

節電

1、電費峰、谷、平的含義及對購物中心日常運營能源費用的影響

2、空調用電的安排

3、銅損的降低

4、“能源合同管理”及其實施方法

案例五：一購物中心如何實施節電過程復盤

電梯

1、升降梯的等候時間及其安排方式

2、扶手梯的保養重點

3、辦公樓設計階段注意事項和對租值的影響

案例六：一購物中心扶手梯保養爭執

保險

1、財產一切險的購買方式與成本

2、出險后工程部的應急措施和貨損降低

案例七：某購物中心出險過程的處置和對物業整體價值的保全

消防

對比新舊消防法，對物業責任主體的異同

客戶服務

1、開發商或商運管理公司與客戶的關系 用真誠還是強調技巧

從租戶經營角度出發，而不僅是商管公司管理的方便，是處理客戶關系的準則。

案例八：SARS期間客戶租金的處理及其過程

2、營業環境

案例九：餐廳抽煙事件及其在公眾圈內的影響

四、物業服務在購物中心二次裝修階段的監管和控制

1、二次裝修的六個監管階段

圖紙提交、審圖意見出具、消防預審

隱蔽工程驗收、消防驗收、竣工驗收

2、審圖意見的出具

案例十：一購物中心審圖過程介紹

3、裝修階段對于指定消防和空調的意義和方法

案例十一：一購物中心對于主力租戶指定消防與否的談判和合同條款

4、租戶裝修難題的幫助和程度把控

案例十二：某知名餐飲租戶裝修難點的解決過程

5、租戶交鋪標準和要點把握

案例十三：一餐飲租戶“成功”退租和教訓

6、二次裝修階段保險和理賠

案例十四：一電影院二次裝修時的出險過程處理

五、從管理物業到商業物業管理

1、商業物業管理的市場法則

案例十五：商業物業管理費“標準”的制定

2、形成商業物業管理的基礎文件（兩本書三張表）

3、在租賃合同談判階段物業條件的影響和作用

案例十六：租戶電量不夠怎么處理

4、公眾責任險的規范性描述和內涵

案例十七：一租戶合同談判過程中該內容的條款的改變

5、形成“成本中心”

案例十五：某港資公司物業的增值過程

6、資管時代物業的地位和趨勢

范老師

擁有20余年商業地產工作經驗，歷任上海梅龍鎮廣場、上海中信泰富廣場、長風景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家等總經理。

老師成功開發和管理了眾多商業項目，操作過多個位于上海市中心及長三角商業中心區域，由國際和香港著名房地產開發商投資運營的的大型商業項目，其中包括數個25萬㎡以上的城市綜合體項目，以及10萬㎡以上的商業項目。在商業項目開發、市場定位、招商以及運營管理等商業地產全過程積累了大量成功經驗，對中國市場有深刻的認識與理解，積累了豐富的品牌資源。

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