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【課程背景】

當前，物業服務企業在激烈的市場競爭中面臨著一系列前所未有的挑戰。一方面，房地產3.0時代，要求物業服務企業不僅要做“好物業”，還要提供“好服務”，以滿足業主日趨多元化的需求和不斷提高物業服務質量、不斷提升物業服務水平的要求；另一方面，伴隨著經濟波動，物業服務企業客觀上又面臨著收費難、收費率下降、下調收費標準、公司收入減少的窘狀。而且，存量市場的激烈競爭，也使得眾多物業服務企業必須在做好服務、搞好管理、防控風險、提高收費率，以及換物業、防“撬盤”等生死攸關的問題上竭盡全力。物業項目是物業服務企業生存和發展的基礎，是“好物業、好服務”最直接、最有效的載體。為不斷提高物業經理人的綜合管理能力和水平，確保物業項目全流程管控有效落地，物業服務、管理和經營工作高效運行，特定于2025年11月21-22日在成都市開展“物業項目運營管理與綜合能力提升”研修營。

【課程對象】

1、物業企業董事長、總經理、部門總監等中高層管理人員；

2、物業項目經理、管理處主任、部門經理或主管及有培養前途的優秀員工等；

3、企事業單位、學校、醫院等從事后勤管理服務工作的負責人及分管領導；

4、物業項目核心管理團隊、物業公司中層及后備管理干部；

【課程大綱】

引言：物業項目風險多，物業管理責任大（說的是案例，講的是管理）

1、小區樓頂雜物起火，二名保安遇難，這家物業公司做錯了什么？

2、業主車輛信息被刪除致保安一死一傷，誰之過？

3、物業被罰30萬，是誰闖的禍？

4、法院通知物業停供業主水電，是否違反了《物業管理條例》《民法典》的

有關規定？物業應該怎么辦？

第一部分 物業服務和管理的內涵與本質

一、物業公司不失誤、不出錯、不踩坑應遵循的八個重要原則：

1、未經業主同意，業委會或社區居委會可以委托物業管理嗎？業主授權業委會或社區居委會選聘物業服務人，業委會或社區居委會可以委托物業管理嗎？

2、你試圖為業主做好事，業主未必會買賬；

3、入戶門以內的事情，物業該不該管？該怎么管？

4、業主被盜、室內返水、火災、高空拋物（墜物）受害受損、車輛被盜被劃

傷等等，什么情況下物業有責，有多大責？什么情況下物業無責？

5、物業公司“勸阻、制止和報告”的意義是什么？

6、超值服務：物業公司4類事情不能做！

7、物業管理；管的是物，服務的是人，防范的是風險；

8、物業做得好不好，業主的感覺很重要。

二、好物業應重視5項管理工作：

1、視覺管理：如何站在業主的角度干物業；

2、需求管理：服務是滿足需求，一定要快；管理是建立秩序，一定要嚴！

3、行為管理：業主的很多壞習慣都是物業培養的！

4、糾紛管理：鄰里糾紛應該怎么管？

5、認知管理：提高物業管理水平，首先要提升你的認知！

三、優秀物業經理的5項工作職責及日常工作清單12問；

四、優秀物業經理的5個真功夫和3個金標準。

第二部分 物業服務合同與物業服務和管理

一、物業服務合同的6個核心問題：

1、合同主體問題：

誰是甲方？誰有資格當甲方（合同主體多樣）？物業公司可以根據政府指導價

自主調整收費標準嗎？物業公司可以自主降低物業費收費標準嗎？

2、合同效力問題：

交房時物業公司需要和單個業主簽合同嗎？物業公司與業委會簽簽訂了物業

服務合同后，還需要和單個業主簽嗎？

3、合同期限問題：

交房前開發商有權終止前期物業服務合同嗎？交房后，前期物業服務合未到期或已到期，開發商有權更換物業公司嗎？業委會可以提前終止合同嗎？

4、合同續訂問題；

5、業主合同義務問題；

6、物業公司合同義務問題。

二、物業服務收費依據和業主繳費義務；

三、物業服務的6個重點問題：

1、小區有哪幾種性質的停車位？不同性質的停車位有哪些費用？這些費用屬

于誰（重要）？

2、業主購買的地下停車位為啥大都沒有產權證？

3、開發商用植草磚鋪就的規劃的停車位，到底屬于誰？

4、小區公共收益是業主共同共有，還是按份共有？

5、小區沒有業委會，物業公司該不該開發小區公共收益？公共收益物業公司

能不能用、怎么用？

6、業主共有收入及費用分攤問題。

四、物業公司簽訂前期物業服務合同應注意的5個主要問題；

五、物業服務合同無效，或存在重大瑕疵的9種主要情形。

第三部分 前期介入與承接查驗

一、前期介入應重點關注和解決的16個問題：

1、《物業服務合同》《臨時管理規約》備案問題；

2、物業收費備案問題；

3、組建管理團隊問題；

4、案場服務問題；

5、售樓員培訓問題；

......

16、其他若干重要問題。

二、物業承接查驗

第四部分 業主入住與裝修管理

一、交房管理：

1、物業公司交房準備的8項重點工作；

2、房產公司交房、業主入伙的一般流程；

3、物業公司交房管理工作的3個重點；

4、物業公司交房管理的4個核心技巧。

二、裝修管理：

1、業主違規裝修的主要類型和表現形式；

2、裝修管理的4個重點工作；

3、杜絕業主違規裝修的4個核心要點；

三、處理業主違規裝修的3個基本思路。

第五部分 安全管理與風險規避

一、消防安全管理：

1、消防控制室（含監控室）的5個管理要點；

2、消防設施管理的3項基本要求（引申問題：消防管網冬季排空問題）；

3、消防通道僅僅是指小區的道路和樓道嗎？

4、預防電動車火災的6項管控措施；

5、小區架空層到底能不能停放電動車？

6、小區物業如何清理樓道雜物？

7、電纜井：一個容易被忽視的火災發生地；

8、預防充電樁火災的4個管控要點；

9、預防外立面保溫材料火災的6項管控措施；

10、經典案例分析：物業公司應對火災事故的5個核心要點；

11、物業公司火災報警的5個重要問題；

12、物業公司消防安全管理的4個底線及面臨的3個法律風險。

二、居住安全管理：

1、物業公司安全防范工作的性質和重點；

2、高空拋物（墜物）入刑，物業公司需承擔法律責任的3種情形及管控要點；

3、屋頂消防平臺到底應該怎么管？鎖，還是不鎖？

4、水景、游泳池；

5、窨井、溝渠；

6、污水管堵塞的責任劃分和幾個實用小技巧；

7、住改商管理的5個核心要點。

三、電梯安全管理：

1、電梯安全管理存在的3個問題；

2、什么是電梯安全管理的“五個一工作法”；

3、業主被困，物業公司該不該賠償？

4、業主被困，物業公司切勿盲目施救！

四、風險管控：

1、常見突發事件總的處理原則；

2、常見突發事件的處理及管控要點。

五、物業公司如何正確履行勸阻、制止、報告職責？

第六部分 物業服務與物業服務品質提升

一、業主反感物業公司的8個主要特征；

二、業主需要我們提供什么樣的服務？

1、信用管理的4項核心內容；

2、生活環境管理的10項基本要求；

3、保證生活秩序的4項工作內容；

4、確保小區安全的7項重點工作。

三、我們應該怎樣為業主服務？

1、物業服務的4層含義和3個境界；

2、物業服務的4個必須和5項基本要求。

第七部分 物業費與物業費收費管理

一、物業費收費依據和業主繳費義務；

二、物業公司收費難的7個主要因素；

三、業主拒繳物業費的8主要理由、責任界定和責任劃分；

1、空置房要交物業費嗎？

2、物業沒幫我家里打掃衛生，憑啥室內面積要交費？

四、物業公司提高收費率的12個有效途徑；

五、物業費訴訟時效的4個核心要點；

六、對不起，你保存的催費證據可能是個無效證據！

第八部分 物業公司與“撬盤”“守盤”和“保盤”

一、問題的提出；

二、物業公司“丟盤”的內部因素和外部因素；

三、如何應對少數業主“鬧業委會”，揚言要“趕走物業”？

1、物業公司的“半條命”在誰的手里？

2、熟悉法規和程序；

3、把握好4個重要環節；

4、控制好3個時間節點。

四、“保盤”“守盤”的7個經典策略；

五、經典案例分析：

1、深度還原一場由物管個案引發的差點斷送物業公司性命的群發事件（講失誤、講應對、講逆轉）；

2、如何打贏一場制止業主長期停車欠費、亂占車位的攻堅戰（講思路、講措施、講方法）？

曹老師

曹老師 20余年物業管理從業經驗；物業管理培訓專家；某省房地產業協會評審專家；某省物業協會行業專家；某知名物業服務企業董事長、總經理。曾于萬科物業、碧桂園物業任高級管理職務。曹老師從事物業管理20余年，具有深厚的理論功底和豐富的實戰經驗，熟悉物業服務企業、物業項目全過程管理，其課程內容注重實際，課程設置深淺相宜，案例分析引人入勝，講授內容及效果得到學員的普遍肯定，課程滿意度達到98%以上。

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