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課程介紹：

稅率下調、稅務總局加大“放管服”力度，新個人所得稅法的實施，社保移交稅務部門征收，國地稅合并后第一個企業(yè)所得稅匯算清繳期和土地增值稅清算口徑的日益嚴格，機構改革與政策密集調整相繼出現，“金三”大數據實現了房地產企業(yè)稅收風險精準診斷。置身于如此背景之下，房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。

本課程不同于以往房地產課程對于政策匯編的整理，而是精挑細選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復雜，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，展示當前房地產財稅領域前沿的實操案例和戰(zhàn)略思考。

培訓收益：

橫向掌握：企業(yè)所得稅+個稅+土增征管新格局下房地產開發(fā)企業(yè)全流程財稅管控新思路

縱向掌握：房企資源取得階段、融資環(huán)節(jié)、資源流通與管理階段、土地增值稅預征和清算階段涉及主要稅種的實操與風控。

培訓對象：

房地產企業(yè)財務總監(jiān)，財務經理及主管，稅務經理及主管

課程大綱：

一、“企稅個稅土增征管新格局”下房開企業(yè)全流程財稅管控的思考

1、“個稅新政”房開企業(yè)財稅管控需要關注的要點

2、新格局下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個人發(fā)票代開受票方風險激增

3、房開企業(yè)全流程稅負不平衡問題的戰(zhàn)略解決思路：以新《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類，2018年版）“第5行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”填報為例。

二、房開企業(yè)資源取得階段主要稅種實操與風險防控

1、土地價款扣除：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅

? 增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？

? 土地出讓金返還款如何處理？

? 以房抵房增值稅的計稅依據如何確定？

? 母公司拿地項目開發(fā)土地價款扣除的三種路徑

? 申報增值稅收入抵減已預繳稅款，可否抵減不同項目已預繳稅款？

2、 房地產土地拓展投資不同模式的財稅安排

? 一級市場：招拍掛、一二級聯(lián)動

? 二級市場：資產收購、股權收購、產權/司法拍賣

3、市政建設配套費是否需要繳納契稅？——稅總最新的口徑

4、印花稅、土地使用稅等小稅種的細節(jié)問題分析

5、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃

三、房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)主要稅種實操與風險管控

1、集團內部關聯(lián)方資金拆借納稅風險分析與稽查應對——來自稽查動態(tài)的最新口徑

2、大額貸款與其他應收款并存納稅風險分析與稽查應對——增值稅視同銷售與企業(yè)所得稅利息扣除雙關注

3、資金池運作模式納稅風險分析與稽查應對

4、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅風險分析與稽查應對

5、向信托投資公司階段的納稅風險分析與稽查應對

6、融資租賃企業(yè)差額征稅遇到的稅務障礙

7、企業(yè)集團內單位（含企業(yè)集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用

四、全流程主要稅種實操與風險管控

1、企業(yè)所得稅全流程納稅申報——稅會差異如何調整？實際毛利與預計毛利差額滯后確認的稽查風險防范

2、企業(yè)所得稅新季度申報表的填報對房地產企業(yè)的影響

3、房企建安甲供工程的博弈

4、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？——房企、境外設計公司、境內代理三方協(xié)議模式的“虛開風險”

5、開發(fā)成本超過評估指標值就要補稅嗎？

6、建安成本偏高——房地產企業(yè)反避稅案例

7、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據）的扣除問題？——追溯調整法與未來適用法的選擇？

8、營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險分析與稽查應對——增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的處理異同

9、地下車位的財稅處理：風險與收益的權衡

? 國稅發(fā)【2009】31號文第33 條如何理解？

? 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？

? 無產權地下車位銷售房產稅風險的規(guī)避

五、資源流通與管理階段主要稅種實操與風險管控

1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與預警的房開企業(yè)財務數據

2、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）納稅風險分析與稽查應對——來自稽查案例的講解

3、“限地價+競配建”無償是否視同銷售？——走出現有認識的誤區(qū)

4、“雙合同銷售”、分拆房價銷售納稅風險分析與稽查應對

5、“以房抵工”納稅風險分析與稽查應對

六、土地增值稅預征和清算階段稅種實操與風險管控

1、開發(fā)產品銷售收入的確認與增值稅、土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間是怎樣關系？

2、“視同銷售”一定會有所得稅嗎？“買一贈一”怎樣操作才能少繳稅？

3、房開企業(yè)的預售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異。

4、出租產成品的租金收入如何計稅？盡量避免預租收入等形式造成增值稅、所得稅及土地增值稅收入不一致的情況。

5、開發(fā)區(qū)內建的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施應如何處理？

6、紅線外支出能否稅前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大橋、建休閑廣場、沿河景觀設施等的支出，成本不能稅前扣除嗎？土地增值稅能否扣除？

7、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費能否稅前扣除？

8、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，如何進行納稅處理？通過項目管理費形式的合作建房，稅務局是否認可？

9、土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號公告的深度解讀

10、土地增值稅的清算單位以以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算？不同清算單位的選擇會帶來哪些稅收利益？

劉老師

劉老師多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與稅務總局組織和布置的行業(yè)專項專案檢查工作，是國家稅務總局稽查人才庫成員，稅收師資庫成員。 行業(yè)方面，劉老師在市局機關工作期間，著力從事特定行業(yè)稅收政策管理工作，多次參與總局組織的熱點行業(yè)最新政策研討會，多次參與對一線稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作。于此同時，圍繞房地產行業(yè)涉稅風險管理，他建立了一套行之有效的房地產行業(yè)風險防控體系，得到稅務機關、房地產企業(yè)和中介機構的一致認可。 學術上，劉老師擔任國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，是山東大學繼續(xù)教育學院客座教授。劉老師還參與編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風險與防范》等多本書籍

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