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【課程背景】

當前，稅務機關有效實現了稅收征管的信息收集、數據比對及指標預警，大數據技術使得稅務監管手段“鳥槍換炮”，稅務稽查的剛性和威懾力得以強化。房企涉稅環節和涉及稅種較多，稅收征管環境變化及稅收政策的調整。最近，“數據治稅”嚴格要求房地產企業按月、動態更新土地增值稅項目臺賬，項目建設情況、銷售進度等數據無處藏身，讓土增稅清算任務迫在眉睫！在房企的三大稅負構成比例中，增值稅是基礎，企業所得稅是核心，土增稅是關鍵！土增稅按照開發周期清算，財務核算時間跨度長、計算流程繁瑣、扣除項目復雜，加之各省土增稅清算疑難問題解釋不統一，進一步加劇了房地產企業土增稅清算的難度。

本次課程緊扣土增稅政策，以當前最新稅收政策為依托，直擊當前新形勢下土增稅清算的風險點與規避技巧，著眼房企如何科學合理規劃清算項目、如何靈活處理成本分攤、如何把控清算時機、如何準確填報土增稅申報表等關鍵疑難問題，通過具體、淺顯、通俗的案例解析，分別從土增稅清算項目認定、收入節點與金額確認、扣除憑證判定、扣除項目排查診斷等重點內容，到成本分攤方法的具體運用與稅收防范，逐一解讀土增稅清算技巧與風險點把控，讓財稅人員較為完整地掌握土增稅清算方法，獨立完成清算項目。

【課程收益】

1、緊扣實務、操做性強：重實戰、重實效、重實用，詳盡解讀房企實際工作中的熱點問題和風險防范；

2、著眼本地、針對性強：就各省市土地增值稅核心政策專題解讀，，讓學習不再“空洞”，激發財稅潛能；

3、案例為先、數據支撐：基于真實案例數據分析，實務操作全覆蓋，會計分錄、計算過程、法規引用，全面提升籌劃技巧；

4、學員互動、現場答疑：學員帶著問題聽課，現場咨詢，參與解析過程，實實在在解決本企業疑難問題。

【課程對象】

1、各房地產董事長、總經理、副總、財務(稅務)總監、經理、主管、會計等財稅相關人員

2、各省市縣區稅務局、稅務師事務所、會計所、律師所、財稅咨詢公司等財稅相關人員

【課程大綱】

第一部分：土地增值稅清算概述

1、土地增值稅計征范圍

2、土地增值稅的計算流程

3、土地增值稅的扣除原則

4、結合增值稅政策解讀扣除憑證類別

5、土地增值稅的預征制度

6、清算單位確定與《項目登記表》

7、清算分類標準辨析

8、二次清算必要性以及流程

9、土地增值稅核定征收注意事項

10、清算條件與土增稅臺賬之間的關系

第二部分：土地增值稅清算收入確認

1、土地增值稅確認收入時點以及金額

2、買房贈送面積、送車位、送物業等促銷申報表填報

3、以租代售、售后回租模式下清算節點把握

4、如何有效理解銷售價格偏低

5、價外費用與墊資利息

6、合作建房稅收風險分析

第三部分：土地增值稅清算扣除確認

1、招拍掛方式下土地成本確認

2、土地投資式下土地成本確認

3、以房換地（以地換房）方式下土地成本確認

4、以股權轉讓名義轉讓土地成本確認

5、紅線外支出土地成本確認

6、配建房土地成本確認

7、不同土地返還款對土增影響

8、滯后成本支出（成本差）土增處理技巧

9、裝修分類以及清算扣除技巧

10、不同售樓部核算方式對土增清算影響

11、財務費用扣除（不同融資方式資金成本確認）

12、開發間接費、資本化利息扣除注意事項

13、稅金扣除與收入配比的復雜性

14、印花稅、城鎮土地使用稅扣除

15、“舊房”界定以及土地增值稅計算流程

第四部分：“拆遷還建”財稅處理（選）

1、拆遷還建經濟業務實質分析

2、拆遷還建不同會計處理對稅收的影響

3、拆遷還建增值稅視同銷售計稅依據選擇

4、拆遷還建企業所得稅處理暨稅收調整

5、拆遷還建土地增值稅處理暨申報表填報技巧

6、價差部分處理技巧

7、拆遷還建發票開具、契稅等問題解析

8、銷售與購進“爛尾樓”土地增值稅解析

第五部分：成本分攤與車位

1、會計核算對象對土地增值稅影響

2、成本分攤原則解讀

3、占地面積法分攤要領

4、建筑面積法與土增申報表對接

5、直接成本法的運用

6、預算造價法適用要點

7、層高系數法適用原理分析

8、人防車位銷售稅收分析

9、無產權車位、有產權車位稅收差異分析

10、車位成本分攤要領

第六部分：土地增值稅稅負測算

1、數據采集來源

2、收入數據采集與分割

3、成本數據采集與分攤

4、稅金數據采集與計算

5、數據綜合運用與稅負測算結果比對

6、土地增值稅臨界點分析

第七部分：各地土地增值稅解讀

1、普通住宅標準界定

2、清算單位以及填報《項目登記表》注意事項

3、開發費用扣除比例

4、已經申報但稅務機關沒有審核結論土增處理方法

5、車位在土地增值稅清算的處理

6、成本分攤方法介紹

7、購買在建項目進行繼續建設再轉讓的扣除

8、核定征收率以及四項成本核定標準

9、尾盤銷售（后續成本）扣除計算

10、浙江省“舊房”界定標準

第八部分：現場互動答疑

王老師

會計師、注冊稅務師

著名稅務策劃專家、稅務系統內實戰老師

數十家房地產集團的稅務顧問、答疑專家

王老師常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座幾百場，聚航特聘專家;講授由淺入深．生動活潑．內容準確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風格生動詼諧．風趣幽默，受到全國各地的房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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