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【課程背景】

土地增值稅我國現行稅種最復雜、最有爭議的稅種，因其稅負高、計算復雜，地方政策口徑差異大，稅企爭議頻發，故被戲稱為“土地爭執稅”，不僅讓廣大房地產開發企業的財務人員無所適從，而且也讓房地產開發企業承擔了額外的稅收風險。

隨著“金稅四期”的即將上線以“數電票”的迅速推行，房地產開發企業土地增值稅清算面臨的難度和風險進一步加大，稅務機關不僅強化了數據采集與數據分析，而且紛紛上馬清算軟件，征管與稽查力度可謂空前。因此在當前形勢下，做好土地增值稅清算的合規合理也就成了廣大房地產開發企業必須重視的工作，而如何更好的開展籌劃，也是廣大財務人員必須練就的基本功。

本課程以最新的財稅政策為依據，通過對現實案例的剖析挖掘土地增值稅清算的難點、疑點，探尋數智化時代背景下房地產開發企業有效規避土地增值稅清算及其稽查風險的最佳路徑，確保房地產企業在不違反稅收法律法規的前提條件下，實施土地增值稅清算管理效益的最大化！

【課程收益】

1．知曉數電發票與金稅四期等財稅征管新形勢對土地增值稅征管及清算的影響；

2．把握土地增值稅征稅對象與課稅范圍的疑點、難點問題，更精準理解土地增值稅；

3．理解土地增值稅清算單位的內涵，正確把握清算的時間，規避涉稅風險；

4．重溫土地增值稅上房地產銷售收入的確認與計量規則，發現其中的利益平衡點；

5．挖掘土地增值稅成本費用的扣除技巧，在不違法的框架下有效實施籌劃；

6．掌握土地增值稅優惠及其運用，理解其本質，不至于發生籌劃差錯；

7．全面提升土地增值稅清算的稅收管理水平，有效化解房地產企業的涉稅風險。

【授課風格】

采用公式思維加圖示演繹的方法，將案例、模型、工具和知識點結合，通過大量的互動、研討，學研融合，以提升認知高度，增強學以致用的能力。

【課程對象】

房地產開發企業的執行總監、項目總監、財務總監、稅收總監，項目主管、財務主管、稅收主管，項目經理、稅收經理、財務經理，企業合同、法務人員，企業財務會計和其他財稅人員，企業其他管理人員等

【課程大綱】

一、金稅四期對土地增值稅征管與清算的影響

1.“數電票”規范了土地增值稅扣除票據憑證

案例：某地產國企發票備注欄填寫不全被調增436萬元并被罰款

2.“數電票”讓土地增值稅征管實現全過程監控

思考：“數電票”時代房開企業還能拖延土地增值稅清算嗎？

3.金稅四期讓房地產開發企業財稅數據無隱私

分析：“確認式申報”下土地增值稅清算還有操作空間？

4.信息共享讓土地增值稅扣除項目數據更真實

分析：地方政策密集出臺背后的土地增值稅大數據分析與運用

二、土地增值稅征稅范圍重點疑難問題辨析

1.單純轉讓無土地使用權房產的土地增值稅征與不征

分析：總局文件、答復矛盾VS地方性政策補充與操作

2.轉讓房產的永久使用權與土地增值稅征管辨析

比較：增值稅與土地增值稅在該類業務政策上的差異

案例：“以租代售”規避土地增值稅籌劃讓房企得不償失！

3.股權轉讓構成房地產轉讓？要繳土地增值稅？

案例：轉讓房地產公司100%股權竟然構成刑事犯罪！

案例：以股權轉讓方式轉讓房地產的籌劃成敗得失分析

4.房開企業能否適用企業重組土地增值稅免稅優惠

案例：免費的往往是最貴的--免稅籌劃失敗案例解析

三、土地增值稅清算條件與對象重點疑難點處置

1.土地增值稅清算條件的把握與理解

（1）應當清算與可以清算的區別

（2）滾動開發時清算時點的把握

（3）竣工、已售、自用、出租的理解

（4）取得預售許可證滿三年的理解與界定

（5）“85%比例”及其相關規定的理解

案例：房開企業未按規定進行清算，被核定補稅超一億

思考：開發房產30%實現銷售70%對外出租是否需要進行清算？

2.拒不辦理土地增值稅清算會有什么后果？

案例：房企拒不辦理清算、虛增成本被定性偷稅，補稅罰款2.4億

3.土地增值稅的清算單位與對象

（1）土地增值稅清算單位的確定

（2）清算單位與成本對象的關系

（3）兩分法、三分法的政策依據

（4）普通住宅與非普通住宅的區分

案例：同一棟樓的普通住宅與非普通住宅也不能合并清算

案例：會計上已分期核算的項目合并進行土地增值稅清算被補稅超千萬

四、土地增值稅清算收入確認重點疑難點應對

1.房地產銷售收入的確認與計量

（1）清算時，預售款的土地增值稅處理

（2）清算時訂金、定金、違約金的處理

（3）分期收款銷售房產時收入的確認

（4）按揭貸款銷售房產清算收入的計量

（5）清算時，銷售折扣、折讓的處理

（6）轉讓地下車位永久使用權與清算收入確認

（7）房產轉讓價格明顯偏低時是否要進行調整？

（8）商品房面積與實測面積不一致時如何確認收入？

（9）一般計稅項目因“土地”而少繳的銷項是增收入還是減成本？

案例：未及時確認項目銷售收入，補繳土地增值稅款605萬元

案例：轉讓價格偏低無正當理由，追繳稅費逾八千萬

案例：稅務機關以價格明顯偏低補稅被判顯屬錯誤案例解析

案例：增值稅一般計稅項目下土地增值稅收入合規確認計算及過程解析

2.視同銷售收入的確認與計量

（1）土地增值稅視同銷售業務的判定

（2）視同銷售條件業務下清算收入的確認

（3）土地增值稅與企業所得稅視同銷售的區別

案例：以房產對外投資的，不能以投資協議價確認清算收入！

3.代收費用及價外收費的土地增值稅政策

五、土地增值稅扣除項目重點疑難問題處置

1.土地取得成本及其扣除

（1）為取得土地而發生的傭金、經紀費用不屬于土地價款

（2）為取得土地而繳納的印花稅可（應）確認為土地價款

案例：母公司競拍子公司開發，資源部門不配合修改合同與票據時的風險處置

案例：為拿地而發生的紅線外費用以及其他紅線外費用能否在清算時扣除？

2.房地產開發成本及其扣除

（1）未取得發票的開發成不能計算操作

（2）備注欄不符合要求的發票成本不能扣除

（3）稅局憑什么判斷地產企業建安成本的合理與否？

（4）遷安置費用在土地增值稅上有什么特殊處理要求？

案例：地下車位、車庫在土地增值稅清算中處置與應對

案例：購入爛尾樓項目繼續開發的，土地增值稅及其加計扣除政策適用

案例：售樓部的對應費用在土地增值稅清算中的處置與規劃

案例：裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？又能否加計扣除？

案例：綠化支出的增值稅、土地增值稅及企業所得稅的綜合處置與應對

分析：總局有關開發過程中繳納的土地使用稅計入開發費用的解答辨析

案例：房企虛開發票虛列成本偷逃國家稅款達上億元

案例：虛開發票增加建安成本，地產公司多人被判刑

3.期間費用及其扣除

4.舊房轉讓土地增值稅怎么計算？

（1）舊房判定的標準及適用

（2）舊房無成本，也無發票時的土地增值稅處理

（3）有購房發票，那么轉讓舊房時土地增值稅的處理

（4）舊房轉讓時土地價款不能進行評估

案例：房地產開發企業轉讓舊房時土地增值稅的計算解析

案例：取得土地有合法票據，房地產開發成本大多無票時該如何規避土地增值稅？

5.稅金及其扣除

（1）企業繳納的建筑安裝合同印花稅不單獨扣除

（2）“與轉讓房地產有關的稅金”應包含地方教育費附加

6.加計扣除

案例：購買開發項目后將原建造物拆除的，是否適用加計扣除政策？

六、拆遷補償安置費用的土地增值稅處理專題

1.非法（超標準）拆遷費用能否在土地增值清算時扣除？

2.委托拆遷中的代理費用能否在土地增值清算時扣除？

3.還建房是按照簽訂拆遷合同時價格還是按還房時的價格作收入？

4.各類補差款是沖減補償費用還是確認土地增值稅收入？

案例：舊料頂抵拆遷費用時的土地增值稅最正確的處置方式

案例：本企業A項目拆遷B項目房產安置時的土地增值稅清算操作

案例：本企業拆遷，外購房產進行安置時的土地增值稅清算操作

胡老師

法律碩士、注冊稅務師、經濟師，從事稅收工作超過三十年，具有豐富的稅務稽查、稅收政策解讀、疑難問題辨析、稅企爭議協調、稅收籌劃與反籌劃實戰經濟。先后在《財政研究》《經濟研究參考》《經濟學消息報》《涉外稅務》《經濟法論叢》《財會通訊》《財會研究》《財會月刊》《稅務與經濟》等中文核心報刊發表財會、稅收、法律以及企業管理等論文百余篇，發表納稅籌劃、反避稅分析等實務類文章超過六百篇，有近二十篇文章被中國人民大學報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》《個人所得稅法解讀》《企業所得稅匯算清繳手冊》《納稅評估實務與模型案例分析（地稅版）》《別人家的納稅籌劃思路與方案您能用嗎》等論著，在業界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、深圳、廣州、南京等100多個城市舉辦過講座與培訓。其授課特點是，總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現豐滿理論與骨感實操的和諧統一，睿智中飽含幽默，調侃中盡顯專業。

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