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課程背景：

當前大灣區城市更新已經進入精細化運營階段，深圳、東莞、廣州等主要城市的“三舊改造”項目利潤正在被各方利益主體逐步蠶食。房企在大灣區存量市場跑馬圈地的紅利時代已進入下半場，各地城市更新政策紅利也已逐步消失，參與城市更新房企只能向管理要效益。因此，城市更新項目的成本管控已經成為日益重要且極其復雜的專業管理模塊。

降低成本并不完全能增加利潤，成本管控重在優化，即以最優的成本創造最佳的效益。在城市更新項目運營過程中，很多專業環節產生了大量的無效成本，從而降低了企業利潤；還有很多成本是必要的，不能省也省不了，屬必要成本；更有一些成本是增加的，這些成本的增加可以對項目或企業的長期穩定發展創造更大的價值和利益，屬效益成本。城市更新項目的成本優化管控就是要去除無效成本，精簡必要成本，優化效益成本。然而，城市更新比一般的房地產開發更為復雜，涉及到更多的利益群體，也存在諸多不確定的成本因素，既有算出來的成本，也有談出來的成本。如何達到城市更新項目運營各專業環節的成本最優，如何做到最精確的項目價值測算，如何平衡各方利益訴求，將各專業環節的無效成本降到最低，都是城市更新項目操作團隊必須掌握和熟練運用的重要核心內容。

課程收益：

1、了解大灣區城市更新的未來發展趨勢及運行機制；

2、掌握城市更新項目開發全過程內涵本質，充分理清內在邏輯關系；

3、掌握城市更新項目全過程成本管控涉及內容及風險控制策略；

4、掌握城市更新項目價值測算基本原則及盈利模式。

邀請對象：

1、項目業主：社區股份公司全體成員、項目業主全體成員；

2、開發企業：董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理及中高管；

3、金融機構：董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理及中高管；

4、相關機構：房地產行業相關研究與咨詢顧問專業機構的高級管理人員；

5、高端圈層：準備進軍城市更新領域的企業家、投資人。

課程大綱：

第一部分城市更新全流程開發背后的深層次邏輯關系梳理

1、大灣區城市更新發展歷程及未來趨勢

2、城市更新內在核心邏輯

3、計劃立項

4、土地核查、舊屋村范圍及歷史留用地處置

5、專項規劃

6、集資備案及確認實施主體

7、轉地及移交入庫

8、用地管理

9、后續

了解城市更新項目開發全過程內涵本質，充分理清內在深層次邏輯關系，有助于更深刻站在不同角度看問題，與政府、村集體、業主溝通解決實操過程中的難題。

第二部分城市更新全周期成本管控及風險點梳理

1、土地使用權出讓金即地價

2、前期溝通協調費

Ø項目的轉讓費

Ø與村集體的協調費

Ø在相關意愿征集、測繪、確權等過程中的溝通協調費

Ø各種表決大會的誤工費等

Ø節日福利費

Ø租賃村集體物業或購買租賃周邊物業作為辦公室的費用（管理費）

3、拆遷階段成本管控策略

Ø拆遷補償成本

Ø拆遷服務費

Ø拆除房屋成本

Ø拆遷不可預見費

4、土地合同簽訂前的專業技術服務費

Ø評估費

Ø測繪費

Ø專項規劃

Ø交易方案（招商方案）等除前期評估外的各種資料編制費

Ø村集體股東代表大會或股東大會的公證費用

Ø聘請第三方編制三圖四表之類的申報文件或圖紙基礎費

Ø前期申報報建費等

深入掌握城市更新項目全過程成本管控涉及內容及風險控制策略。

第三部分城市更新項目價值測算及盈利模式分析

1、項目價值判斷的內在邏輯

2、區位前景的研判方法

3、規劃前景的研判方法

4、市場前景的研判方法

5、城市更新項目盈利模式分析

6、典型舊改項目經驗復盤

掌握城市更新項目價值測算基本原則及盈利模式。

陳老師

講師簡介：

陳海登老師

城市更新專家

城市更新項目總

地方政府更新顧問

全國工商聯、房地產商會更新分會專家

陳老師地方政府、開發商及村集體更新顧問、全國工商聯、房地產商會更新分會專家、廣東省三舊改造協會專家、廣東省房協 專家、深圳國資委集資管理局講師； 公眾號“我眼中的城市更新” 及實體正規出版《城市更新實操冊》 作者。

15年規劃國土部門多個科室和多個房地產公司等多個城市更新項目的實操經驗，歷任開發經理、城市更新項目總、地方更新顧問等職務。掌握政府部門辦事流程，精通審批技巧；了解規劃國土房產更新政策及技術規范；熟悉更新拆遷工作和集資處理等實操業務，可以為更新項目的轉化提供一系列的解決方案顧問咨詢和培訓服務。 目前擔任多個城市不同開發商和地方政府的更新顧問。對城市更新本質內涵有較高的認知，可以協助地方政府制定更新政策。

先后應邀參加公開培訓不少于 100場次，現有城市 更新課程 56 個（詳見附件）。初步形成了面向發商的更新項目總應 知應會系列(曾為保利、中建八局、金茂、金地、奧園、美的、勤 誠達等開發商內訓） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸寧等地方政府講解城市更新政策、運作邏輯 及實施路徑） 、面向村集體及個人高校大學生初學者系列（多次受 邀到廣州大學、華南農業大學、廣東工業大學、華南理工大學、復 旦大學 MBA 總裁班、哈工大MBA等高校講座） 。

據數據統計，截至 2021 年 10月底已培訓了近四千余人次， 涉及法律稅務、房地產評估、金融機構、地方政府主管部門及開發 商中高層； 與業內知名自媒體明源地產研究院、濤哥雜談、牧詩地 產 圈等線上直播“ 掘金 內地城市更新市場 ”“ 房地產職業規 劃”“房企掘金城市更新實施路徑操作模式”。

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