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課程大綱

一、引言——項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的概念

1）專業(yè)職能經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理的區(qū)別

2）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作中形成問(wèn)題的成因分析

3）對(duì)于地產(chǎn)設(shè)計(jì)師職責(zé)認(rèn)識(shí)的兩大誤區(qū)

二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的全價(jià)值鏈設(shè)計(jì)管理

投資階段——方案設(shè)計(jì)階段——（實(shí)施）設(shè)計(jì)完成階段——銷售階段——施工階段——后期服務(wù)及運(yùn)營(yíng)階段

1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程詳解

1）從開(kāi)發(fā)鏈條上的價(jià)值活動(dòng)看——開(kāi)發(fā)&設(shè)計(jì)

2）項(xiàng)目實(shí)施各階段的設(shè)計(jì)“主要矛盾”和“次要矛盾”分析

2、投資階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：城市貢獻(xiàn)，設(shè)計(jì)概念如何貼近政府城市發(fā)展需求和項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)

2）次要矛盾：投資概算，通過(guò)概念方案，形成項(xiàng)目成本效益估算

3）問(wèn)題解決：哪些方案會(huì)使政府“興奮”，什么叫非技術(shù)性價(jià)值？項(xiàng)目?jī)r(jià)值如何推導(dǎo)？華潤(rùn)濟(jì)南項(xiàng)目案例

3、方案設(shè)計(jì)階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：項(xiàng)目策劃，根據(jù)土地屬性、投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、利潤(rùn)指標(biāo)及市場(chǎng)需求確定

2）次要矛盾：產(chǎn)品策劃，滿足市場(chǎng)要求，獲得理想的規(guī)劃及各地上、地下等單體產(chǎn)品定型

3）問(wèn)題解決：如何把項(xiàng)目策劃準(zhǔn)確“翻譯”成產(chǎn)品“語(yǔ)言”；產(chǎn)品&價(jià)值（成本邊界）在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的各個(gè)方面；設(shè)計(jì)方案階段成本控制的最重要的七個(gè)手段(對(duì)容積率、地下室面積、場(chǎng)地設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的銜接等等方面如何突破項(xiàng)目成本的天花板)；限額設(shè)計(jì)的管理方法、指標(biāo)控制要求，結(jié)構(gòu)優(yōu)化的手段及實(shí)戰(zhàn)工具、龍湖設(shè)計(jì)案例分享案例

4）（實(shí)施）設(shè)計(jì)完成階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：工程標(biāo)準(zhǔn)，完成從方案到“可實(shí)施設(shè)計(jì)”的精確定義，確保營(yíng)銷的客戶敏感點(diǎn)（品質(zhì)），完成材料部品、應(yīng)用技術(shù)同步，總圖、景觀、室內(nèi)等設(shè)計(jì)前置管控要點(diǎn)

2）次要矛盾：成本標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)需求確立成本標(biāo)準(zhǔn)

3）問(wèn)題解決：“并行式”設(shè)計(jì)控制，三輪設(shè)計(jì)&成本清單；項(xiàng)目品質(zhì)&“三個(gè)精裝修”，市政總圖前置；華潤(rùn)項(xiàng)目案例

5、銷售階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：精細(xì)化設(shè)計(jì)對(duì)于營(yíng)銷的系統(tǒng)作用……銷售道具，銷售條件的提供及信息管理；提供銷售需要的硬件、軟件（培訓(xùn)）物料，關(guān)注示范區(qū)實(shí)現(xiàn)以保證開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目展示區(qū)關(guān)鍵線路場(chǎng)景設(shè)計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)化）工具

2）次要矛盾：品質(zhì)鎖定，根據(jù)銷售承諾，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更管理；并推進(jìn)設(shè)計(jì)深化、招標(biāo)等項(xiàng)

3）問(wèn)題解決：示范區(qū)關(guān)鍵線路場(chǎng)景化設(shè)計(jì)；銷售培訓(xùn)，現(xiàn)場(chǎng)樣板及工法展示；案例

6、施工階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，指導(dǎo)工程標(biāo)準(zhǔn)落地，精細(xì)化設(shè)計(jì)對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的支持作用，同時(shí)進(jìn)一步彌補(bǔ)圖紙“錯(cuò)、漏、碰、缺”

2）次要矛盾：進(jìn)度、質(zhì)量、成本，樣板先行；各類設(shè)計(jì)變更滿足現(xiàn)場(chǎng)施工需要及流程要求

3）問(wèn)題解決：圖紙完善及優(yōu)化；工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)前置及重點(diǎn)材料現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理，精細(xì)設(shè)計(jì)成果對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)工程管理的協(xié)助手段；案例

7、后期服務(wù)及運(yùn)營(yíng)階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：產(chǎn)品成熟度&物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，成本控制與客戶超值要求的平衡

2）次要矛盾：客戶滿意度支持，提供客戶投訴（需求）的服務(wù)和持續(xù)提升

3）問(wèn)題解決：設(shè)計(jì)與物業(yè)銜接要點(diǎn)；萬(wàn)科案例

三、沙盤(pán)模擬，老師點(diǎn)評(píng)，研討交流

沈老師

講師介紹：

曾任職于萬(wàn)科集團(tuán)、沿海集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)

現(xiàn)任于北京瑞坤置業(yè)有限公司

十余年設(shè)計(jì)管理實(shí)踐，成功操作多個(gè)一、二線城市大型住宅區(qū)及高端城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。參與項(xiàng)目類別涉及大規(guī)模城鎮(zhèn)住區(qū)、超五星級(jí)酒店、城

市精裝修豪宅、辦公及商業(yè)設(shè)計(jì)、健康綠色建筑、國(guó)家級(jí)超高層建筑等各類產(chǎn)品

的策劃和全過(guò)程設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)。

職責(zé)：曾任職萬(wàn)科集團(tuán)、沿海集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)，歷任技術(shù)負(fù)責(zé)人、副總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理，公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及項(xiàng)目統(tǒng)籌管理工作。曾參與標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)化推廣及產(chǎn)品線研發(fā)工作，并主導(dǎo)過(guò)大型項(xiàng)目的實(shí)踐操作，專業(yè)技術(shù)（精裝修等）的策劃與實(shí)現(xiàn)，等等；

對(duì)于產(chǎn)品創(chuàng)新與精細(xì)化控制、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與管理流程再造、公司及商業(yè)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)等工作均有一定的理解。

足跡：隨任職經(jīng)歷在國(guó)內(nèi)一、二線城市，大型企業(yè)集團(tuán)總部、地方區(qū)域公司都有涉及，且行業(yè)、專業(yè)間兼收并蓄，幾度走訪歐美，曾與境外多家大型綜合設(shè)計(jì)事務(wù)所有合作、交流經(jīng)歷。在結(jié)合國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目全案操作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，吸收先進(jìn)設(shè)計(jì)管理理念，并逐步歸納為自身的經(jīng)驗(yàn)積累。

獲獎(jiǎng)：參與各類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目曾有幸榮獲：

2004 年度《中國(guó)創(chuàng)新示范住宅》

2005 年度獲 AIA（美國(guó)國(guó)家建筑師協(xié)會(huì)）建成項(xiàng)目最高獎(jiǎng)(Honor

Award)

第 44 屆國(guó)際規(guī)劃大會(huì)（ISOCARP）的《住宅規(guī)劃金獎(jiǎng)》

中國(guó)人居經(jīng)典居住區(qū)設(shè)計(jì)評(píng)選中獲建筑型態(tài)金質(zhì)獎(jiǎng)

中國(guó)國(guó)家住宅中心列為 2008 年度《健康住宅試點(diǎn)工程項(xiàng)目》

獲評(píng) 2009 年度《中國(guó)最具投資價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目》

在印度新德里舉辦的“可持續(xù)發(fā)展城市化戰(zhàn)略峰會(huì)暨聯(lián)合國(guó)人

居 獎(jiǎng)” 評(píng)選中獲《聯(lián)合國(guó)人居 獎(jiǎng)》

2010，2011 年獲評(píng)“中國(guó)十大豪宅”第三名

著作：

《下一位建筑大師——技術(shù)管理使你的創(chuàng)意實(shí)現(xiàn)》，由中國(guó)建筑

工業(yè)出版社 2010 年正式出版，目前全國(guó)發(fā)行，各地建筑書(shū)店及

網(wǎng)絡(luò)均有售；本書(shū) 2011 年已再版；

05 年《中國(guó)建設(shè)報(bào)》“居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)與人的行為方式研究”

06 年《大連日?qǐng)?bào)》“經(jīng)濟(jì)型戶型的發(fā)展與展望”

08 年“精裝修與戶型設(shè)計(jì)”“全裝修時(shí)代是怎樣煉成的”等等、

主講課程：

《精細(xì)化設(shè)計(jì)管理》《產(chǎn)品線策劃與實(shí)施》

《“精裝修是怎樣煉成的？”》《戶型設(shè)計(jì)與客戶價(jià)值創(chuàng)新》

《房地產(chǎn)盈利模式借鑒及標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線管理》

《互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的客戶思維與設(shè)計(jì)創(chuàng)新》

《新時(shí)代下的精益設(shè)計(jì)管理》

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