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課程背景：

以項目合作開發(fā)及項目并購獲得地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，以房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)項目的主要方式之一。在項目合作開發(fā)與項目并購案例實操、研究的基礎(chǔ)上設(shè)計本課程，通過理論闡述、案例剖析與案例演練的結(jié)合，使學(xué)員對項目合作開發(fā)與項目并購的操作流程、要點難點、思路方案等，有較為系統(tǒng)的、全面的、有重點的認知、理解及掌握，將有效地指導(dǎo)具體項目合作開發(fā)及項目并購的運作，實現(xiàn)項目交易與開發(fā)利益的最大化。

培訓(xùn)對象：

房地產(chǎn)的投資者、決策者和高級經(jīng)營管理者，地產(chǎn)項目經(jīng)營的主要操作者及專注房地產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)律師。

主要內(nèi)容：

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本概論

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要素

——土地要素、資金要素、團隊要素、許可要素、市場要素；

3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營要素的關(guān)系

——核心要素的有機整合與增值效應(yīng)

（二）項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)取得（交易）的基本途徑

1、項目合作開發(fā)經(jīng)營權(quán)合作取得（交易）

2、項目合作開發(fā)經(jīng)營權(quán)并購取得（交易）

3、經(jīng)營權(quán)合作與并購取得（交易）關(guān)系

4、項目合作開發(fā)經(jīng)營權(quán)取得交易的基本準(zhǔn)則

——效益、合規(guī)、可控

二、房地產(chǎn)項目的合作開發(fā)經(jīng)營的操作指引

（一）合作開發(fā)的基本方式及其特征

——法人型合作經(jīng)營及其特征

——非法人型合作經(jīng)營及其特征

（二）項目及合作方式合規(guī)性審查

——項目及其合作合規(guī)性審查；

——項目合作方式有效性審查；

（三）項目合作效益測算及其審核

——項目合作效益組合與測算

——項目合作效益保障的設(shè)計

（四）合作對象及合作可控性審查

——合作對象資信及履約能力審查；

——合作過程核心環(huán)節(jié)可控的審查；

（五）合作過程設(shè)計與權(quán)責(zé)的明確

——合作開發(fā)主要環(huán)節(jié)及權(quán)責(zé)設(shè)計

——合作開發(fā)主要環(huán)節(jié)及權(quán)責(zé)明確

（六）合作違約與關(guān)系變化設(shè)計與明確

——合作違約情形與責(zé)任的設(shè)計與明確

——合作變更解除與終止的設(shè)計與明確

（七）項目稅務(wù)籌劃與責(zé)任承擔(dān)的設(shè)計與明確

——項目開發(fā)經(jīng)營的稅務(wù)籌劃

——項目合作過程中的稅務(wù)責(zé)任的設(shè)計與明確

（八）其他事項的明確與風(fēng)險防范

三、房地產(chǎn)項目并購開發(fā)經(jīng)營的操作指引

（一）關(guān)于并購行為

1、并購的基本概念

——并購、并購與重組（重整）

2、并購的基本分類

——縱向并購、橫向并購、混合并購……

3、并購的基本動因

——生存與發(fā)展：直接贏利、擴大規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈整合、戰(zhàn)略品牌……

（二）成功并購行為準(zhǔn)則

1、跳出并購的三大誤區(qū)

——規(guī)模經(jīng)濟=經(jīng)濟規(guī)模；資本運營代替生產(chǎn)經(jīng)營；重并購而視整合。

2、遵循并購的基本原則

——效能目標(biāo)、資源匹配、準(zhǔn)確有度、風(fēng)控第一、強化整合等原則

（三）項目成功并購交易的操作指引

1、嚴(yán)格目標(biāo)優(yōu)選

——投資準(zhǔn)則下的目標(biāo)嚴(yán)格選擇……【案例】；

2、恪守基本程序

——初研意向、審慎調(diào)研……按約交割、有效整合【案例】；

3、嚴(yán)格方案管理

——目標(biāo)設(shè)定、方案設(shè)計、方案執(zhí)行、方案修正……【案例】；

4、掌控重點難點

——重點難點排序、突破解決方案設(shè)計、方案協(xié)調(diào)執(zhí)行……【案例】；

5、嚴(yán)格風(fēng)控管理

——隱性違法、隱性債務(wù)、隱性稅費、隱性交割、隱性整合……【案例】；

6、強化并購整合

——文化整合、規(guī)劃整合、制度整合、資源整合……【案例】。

四、房地產(chǎn)項目合作或并購的商務(wù)談判

1、認知談判

——基本概念；五大特征：行為目的的明確性、標(biāo)的主體的特定性、主體相對的平等性、行為策略的混同性、過程結(jié)果的復(fù)雜性。

——基本類別（一對一、一對多、多對多；一次性/短時交易型、時段/長期性合作型、偶發(fā)性對抗型；平等關(guān)系型、跟隨/弱勢地位型、主導(dǎo)/強勢地位型、復(fù)合地位型）。

——基本策略：前景引導(dǎo)策略、底線期限策略、紅黑臉推拉策略……

2、充分準(zhǔn)備

——要素調(diào)研：事件調(diào)研（知事）、對手調(diào)研（知彼）、已方研究（知己）。

——方案準(zhǔn)備：目標(biāo)計劃、原則策略、資源保障。

——資源準(zhǔn)備：事件資源、人力資源、場地設(shè)施資源、財物資源……

——環(huán)境營造：輿論態(tài)勢、選場布景、氛圍營造……

3、善用策略

（1）前景引導(dǎo)策略的運用：

——謀求地產(chǎn)項目合作開發(fā)經(jīng)營談判案例；

（2）情感與算賬說理策略的運用

——某地產(chǎn)更新項目合作開發(fā)合同期限條款變更談判案例

（3）先/后發(fā)制人策略的運用

——項目合作競爭性談判案例

五、合作或并購案例互動與賞析

——項目合作開發(fā)案例互動與賞析

——項目并購開發(fā)案例互動與賞析

——結(jié)束語

容老師

講師介紹:

法政商復(fù)合型重組并購專家

房地產(chǎn)企業(yè)重組并購第一人

復(fù)合型學(xué)習(xí)培訓(xùn)經(jīng)歷

2005年上海律師協(xié)會“企業(yè)并購法律實務(wù)”研討班結(jié)業(yè)；

清華大學(xué)深圳研究院06級建筑與房地產(chǎn)研討班結(jié)業(yè)；北京大學(xué)深圳研究生院09級企業(yè)戰(zhàn)略培訓(xùn)班結(jié)業(yè)……

復(fù)合型法政商人生經(jīng)歷

政府機關(guān)多部門多層級十五年工作經(jīng)歷；

逾23年兼職專職律師生涯深圳老律師代表，深圳市地產(chǎn)綜合實力前十強的深圳市綠景集團等多個大中型地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)并購策劃操作者，新《破產(chǎn)法》實施后“破產(chǎn)重整第一案”主辦者——重整辦主任，深圳T系和H系SMT制造業(yè)、東莞H地產(chǎn)集團等企業(yè)的重組策劃、實施組織者；。

曾任深圳市地產(chǎn)綜合實力前十強的綠景集團常務(wù)副總裁，多家企業(yè)法律或經(jīng)營顧問；逾1800畝的“粵西第一盤”地產(chǎn)項目開發(fā)全環(huán)節(jié)策劃、領(lǐng)導(dǎo)、實踐者；自營合營多家地產(chǎn)類、建筑新技術(shù)類、重組并購綜合服務(wù)與投資類企業(yè)；企業(yè)重組并購研究、培訓(xùn)、顧問和并購?fù)顿Y者……

主講課程：

《房地產(chǎn)開發(fā)全流程風(fēng)險管控實務(wù)》

《房地產(chǎn)企業(yè)并購重組實務(wù)深度剖析》

《企業(yè)并購重組政策與操作實務(wù)深度解析》

《物業(yè)并購重組政策與操作實務(wù)深度解析》

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