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課程背景：

我國房地產業已步入黃金發展期，伴隨著企業經營的發展和盈利水平的提高，投融資規模相應擴大，步入上市的房地產企業明顯增多，但稅務問題隨之而來。因此，稅務籌劃已成為房地產企業所面臨的重大課題之一。投融資是關系到房地產企業的生存與發展，是企業經營活動中的重中之重。在投資層面，除了要考慮投資的可行性以外，還必須籌劃稅負；在融資環節，企業高度重視的不僅僅是如何解決融資難和融資成本優化的問題，更具財務風險性的是其融資稅收負擔；在上市過程中，則更具有資本重組、債務重組和融資變化而產生新的稅務，因此其稅務籌劃更為重要。

課程收益：

近年來，國家出臺了一系列財稅新政策，并增強了稅收征管力度，從而使企業的稅收成本不斷上升。 對于如何應用稅務籌劃技巧，合法有效地從事投融資和上市稅務籌劃，操作好這一稅賦空間，以達到降低企業投融資和上市稅負的目的，以及提高企業管理層在投融資環節和上市過程中的稅務籌劃實操能力，是本課程的主要收益。

課程內容：

第一部分 土地增值稅清算

第一講 土地增值稅清算的法定要求與必然性

一、政策要求

二、風險分析

三、當前的困境

四、影響因素分析

第二講 土地增值稅清算流程

一、各方責任

二、清算方式

三、清算手續時限

四、計稅單位

五、清算前的管理

六、清算流程

七、申報資料

八、特殊情況

第三講 土地增值稅清算計繳技巧

一、清算單位的選擇

二、代收費用計價方式的選擇

三、清算后再轉讓的計繳

四、成片開發，分塊銷售的計繳

五、竣工前整體銷售的計繳

六、轉讓土地的土地增值稅的計繳

七、個人轉讓住房土地增值稅的計繳

八、不同拆遷補償方式的計繳

九、補退房價差額的處理

十、清算時稅款的補繳

第四講 土地增值稅清算鑒證

一、準入條件

二、資料要求

三、審核內容

四、鑒證終止

五、鑒證報告

六、土地增值稅清算鑒證報告范例

第五講 土地增值稅清算的審核

一、清算審核的特點

二、清算審核內容

三、取得土地使用權所支付的金額

四、房地產轉讓收入的審核

五、房地產開發成本審核要點

六、房地產開發費用的審核

七、與轉讓房地產有關的稅金的審核

八、其他扣除項目的審核

九、在清算審核時應注意的其他問題

十、清算審核工作中有關情況的處理

第六講 土地增值稅清算案例分析

一、土地增值稅清算稅務審核典型案例

二、部分完工土地增值稅清算案例

三、土地增值稅錯誤清算案例

第二部分 涉稅風險處理

第一講 涉稅風險

一、來源于稅收立法層面的稅務風險

(一)中國稅法的立法基礎

(二)中國稅法體系的缺陷

二、來源于稅收行政方面的稅務風險

(一)稅務機關與納稅人信息的嚴重不對稱

(二)缺乏對稅務行政機關稅法解釋權和自由裁量權的約束

三、來源于客觀經營環境的稅務風險

四、來源于納稅人自身的稅務風險

(一)缺乏依法納稅觀念帶來的風險

(二)納稅人的專業素質和責任心存在問題帶來的風險

(三)納稅人偷逃稅款或不當稅收籌劃帶來的稅務風險

(四)內部稅務控制不到位產生的風險

(五)管理制度彈性不合理產生的風險

(六月與稅務機關協調失策產生的風險

(七)業務操作流程不規范產生的風險

(八)涉稅政策理解不夠產生的風險

(九)操作者自身因素影響產生的風險

五、影響稅務風險的八個因素

（一）經營理念

（二）人員素質

（三）法律意識

（四）稅務文書

（五）稅務稽查

（六）管理流程

（七）社會關系

（八）稅務環境

第二講 涉稅風險處理

一、建立正確的稅收意識

（一）增強全員稅收意識

（二）決策者決策時不能忽視稅收風險

二、建立企業內部避險機制

（一）決策環節考慮稅收

（二）業務部門做業務要重視稅收風險

（三）規范財務核算與繳稅

（四）定期請外部機構做體檢

三、實施四大稅務風險防控重點

（一）設立稅務風險管理機構(崗位)

（二）風險識別和評估

（三）風險應對策略和內部控制

（四）信息與溝通

第三部分 土地增值稅納稅籌劃

第六講 土地增值稅籌劃理論

一、選擇多元化處置開發產品

二、利用預提費用的稅前扣除政策

三、地下停車場作為公共配套設施處理

四、選擇有利的增值額核算方式

五、充分運用加計扣除政策

六、巧用特殊扣除項目規定

七、選擇有利的土地成本分配方法

第七講 土地增值稅常用籌劃方法

一、建房方式籌劃法

二、“臨界點”籌劃法

三、分散收入籌劃法

四、適度加大建造成本籌劃法

五、費用遷移籌劃法

六、利息支出籌劃法

七、股權轉讓籌劃法

八、轉讓在建工程籌劃法

九、費用均分籌劃法

十、企業籌建期的巧妙運用

十一、投資方式的最佳選擇

十二、土地出讓金返還籌劃法

十三、代收費用籌劃法

十四、公共配套設施籌劃法

第八講 土地增值稅籌劃經典案例

一、“先投資、再轉讓”案例分析

二、“利用公司分立模式”案例分析

三、土地增值稅籌劃案例風險分析

四、土地增值稅稅收籌劃失敗的案例分析

屠老師

【基本介紹】

房地產/建筑業財務管理專家，高級會計師，中華全國管理創新研究會副會長，中國培訓品牌講師、中國財稅金牌講師。 曾任杭州富特、舟山海山等國有、三資、民營企業副總經理、上市和新三板掛牌企業財務總監兼管理顧問、財務總監兼總經理助理等高級管理18年，財務中層20年，兼任銀行客戶經理等中層5年和銀行顧問3年，兼任某會計師（稅務師）事務所副所長、企業（建筑業、金融業、房地產業等）管理（財務）顧問16年，特約審計12年（曾任上市公司內部控制主審）。

現任河北省企業家協會戰略合作專家，北京中寶投資顧問有限公司高級顧問，北京中建政研信息咨詢中心專家委員會委員，北京解稅寶科技有限公司首席稅務專家庫成員，海軒商學院戰略指導委員會財務管理高級顧問,北京漢唐教育財稅在線實戰講師，清華大學、北京大學、浙江大學、浙江工業大學、浙江工商大學、上海財經大學、上海交通大學、浙江師范大學、山東財經大學、中國人民大學、西安交大、中華會計網校、北京清大厚德教育研究院等多所院校掛鉤授課或特聘高級講師、教授，浙江省會計人員繼續教育指定培訓師，浙江省總會計師協會理事、北京培訓行業聯誼會常務理事等。

2013年被評為中國財務價值領軍、優秀培訓師；2014年被評為中國講師500強、財務管理領域十強和財務管理熱門講師第三名；2015年被評為中國放心講師、中國誠信品牌講師、“明德杯”中國好講師、中國最具實戰性品牌講師、“師王爭霸賽”中國最具創新性講師、163誠信講師全國50強;、2016年中國誠信品牌講師網絡評獎得票名列第四、中國培訓最具號召力講師、中國培訓百強名師；2017年獲中國講師信譽認證、測評為高級培訓資質、年度中華講師風云榜百強；2018年中國培訓行業第三屆三師節金手指獎誠信100強、中國財稅金牌講師、2018年度中國最具品牌價值講師、2018年度首屆《國學文化最具影響力講師》評選大賽第一名并授予金牌講師、2018年度中國百強講師網絡大評選榮獲金牌講師稱號。

從事培訓授課36年，擁有財務、會計、稅務、內控、審計、預算、資本、風險 、成本、非財、戰略、物流、上市、新三板、PPP項目、財政、金融、統計、認證、國企改革、其他等多個系列課程，涉及制造、房地產、建筑施工、通信、電力、銀行、保險、基金、物流、行政事業、學校、醫院、賓館、財政、稅務、商品超市、生活服務、社會團體、農村等多個行業，現有精品課程40門、主講課程153門。

獲社會科學成果（財稅類）3項、著作證書（企業管理類）12份

在省級以上刊物發表論文120多篇，其中：獲國際優秀論文10篇、箸作證書20多份、全國優秀論文一等獎10多篇。

編寫財務會計、財務管理、內部控制等內部教材5部，將公開出版財務、稅務、內控、內審、預算教材5本。

2009年獲“飛馬金獎”等榮譽稱號、

2010年獲“共和國建設功臣”等榮譽稱號

2011年獲“世界華人杰出創新人物”等榮譽稱號

曾代表CFO、財務總監出席國際財聯第41屆世界聯合大會

曾多次代表財務總監接受財政部《財會信報》采訪

【授課風格】

1、博彩眾長，融會貫通；

2、知識性、務實性、趣味性三者有機結合；

3、開展多層次互動與適量游戲，營造生動活潑的課堂氣氛；

4、在灌輸課程基本理論的同時突出操作技能的提升；

5、提供所講課程的綜合性優秀案例，在充分解析的過程中，使學員從中獲取想要的知識與技能；

6、采用理論與實際相結合、案例與學員所在單位特點相融合的授課方式。

同時，注重理論發展與更新、本職財務總監與總經理助理崗位和其他財務等管理崗位實務操作、中介機構審計與咨詢三者結合，具有深入淺出，通俗易懂，針對性、系統性與可操作性極強的獨到之處，深受各地、各層次學員的一致好評。

【咨詢客戶】

浙江升華集團下屬公司（集團：上市公司、中國制造業500強企業）

浙江起步集團下屬公司（集團：籌備上市、中國500強最具價值品牌、福布斯中國最具潛力企業）

杭州富特帶鋼有限公司

湖州富星帶鋼有限公司

上海明豪服裝有限公司下屬公司

嘉興市華宇制衣有限公司

平湖市福星制衣有限公司

舟山市海山密封材料股份有限公司（新三板企業）

舟山市海霖密封件有限公司（籌備上市）

寧波海山克爾鈴密封件有限公司（籌備上市）

浙北會計師事務所顧問

湖州審計師事務所特約審計

湖州會計師事務所特約會計師

浙江天孚會計師事務所副所長、高級顧問

浙江元鼎會計師事務所有限公司高級顧問

北京中寶投資顧問有限公司高級顧問

海軒商學院戰略指導委員會財務管理高級顧問

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