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【課程背景】

本課程將詳細解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對房地產企業的影響與應對策略，并以土地增值稅計算流程為主線，結合北京市土地增值稅最新政策和國地稅合并的征管要求，詳細梳理土地增值稅難點問題，結合實際案例進行土地增值稅模擬清算練習，使學員在學習過程中既學到了知識又能掌握很多獨立分析問題和解決問題的方法，從而達到能從容應對土地增值稅清算的目的。

【課程收益】

1．了解土地增值稅立法對房地產企業的影響與應對策略；

2．了解新形勢下土地增值稅清算的難點及應對策略；

3．解決土地增值稅難點重點問題并掌握清算技巧；

4．了解土地增值稅籌劃方法；

5．熟練掌握土地增值稅清算流程及計算方法。

【課程對象】

房地產開發企業主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

第一節：《土地增值稅法》征求意見稿解讀

1．《土地增值稅法》征求意見稿出臺的背景

2．《土地增值稅法》征求意見稿八大變化解讀

3．土地增值稅立法對房地產企業的影響

第二節：新形勢下土地增值稅難點問題與應對策略

1．集體土地將納入征稅范圍對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

2．清算條件變化對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

3．營改增對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

4．國地稅合并及部門配合加強對土地增值稅清算管理的影響及帶來的難點問題

5．嚴厲調控政策對房地產企業銷售模式的影響及納稅風險問題

6．新形勢下土地增值稅清算的應對策略

第三節：土地增值稅收入總額確認的難點問題解析與應對

1．土增稅收入總額、增值稅應稅銷售額及企業所得稅收入總額的區別與辨析

2．簡易計稅老項目收入確認難點問題

3．一般計稅項目收入確認的難點問題

4．跨營改增過渡期項目土增稅收入確認的難點問題

5．多合同銷售的風險分析及應對策略

6．收取違約金、裝修費、代收款項的涉稅風險

7．不動產對外投資的涉稅難點

8．以房抵債的涉稅難點問題

9．三舊改造涉及的收入確認難點問題

10．不動產無償捐贈的難點問題

11．地下人防出租的收入確認難點問題及風險點

12．銷售無產權配套設施的收入確認難點問題

13．稅務機關土增稅收入審核重點及風險防范

第四節：土地增值稅扣除項目難點問題解析與應對

1．一般計稅項目簡易項目土地價款扣除有何區別？

2．土地價款抵減增值稅銷售收入導致的銷項稅額減少是否應沖減土地增值稅土地成本？

3．與土地取得相關的利息違約金的處理

4．土地取的環節的契稅和印花稅是否屬于土地價款

5．土地招投標傭金在土地增值稅清算時的處理？

6．紅線外支出如何處理？

7．五種返還款的納稅處理案例解析

8．股權收購模式取得土地成本解決策略

9．接受投資取得土地使用權

10．土地價款入賬憑證

11．新老項目開發成本扣除原則如何確定？

12．一般計稅項目取得什么發票對土地增值稅清算有利？

13．拆遷補償成本如何確認？憑什么要件區分政府行為還是市場行為？扣除憑證有什么不同？超標準補償如何扣除？

14．項目調研費、咨詢費項目、會議費、臨時辦公室建造及消耗品、業主支付委托擔保費等費用如何處理？

15．樣板間裝裝修費

16．水電費、建筑工程勞動保險、招標代理費、房屋測繪費、財產綜合保險費等如何處理？

17．小區外的山體公園是否可以進開發成本？

18．開發間接費用歸集應注意哪些風險？項目管理人員的五險一金、職工教育經費、工會經費

19．工程保險費，前期物業費等如何處理？如何合理加大開發間接費用？

20．金融機構證明如何確認？

21．什么是能按轉讓項目分攤利息？項目全部為自有資金如何扣除？允許據實扣除利息的截止時點如何確定？財務咨詢費顧問費可否據實扣除？集團內部統借統還的借款利息如何扣除？

22．實際發生的開發費用小于按比例計算的開發費用如何扣除？

23．稅金及附加扣除難點問題

24．加計扣除難點問題有哪些？房地產企業受讓在建工程繼續開發是否可以加計扣除？銷售未完工產品如何確認扣除項目？舊房如何判斷？銷售舊房如何確認扣除項目？

25．建安發票的開具要求及審核要點

26．開發成本與開發費用的審核與劃分技巧與案例實操

27．開發成本賬簿設置及分攤技巧

28．已取得發票，未支付工程款，土增稅清算時可否扣除？

29．成本偏高的風險判斷與處理方法

第五節：土增值稅清算政策及運用技巧

1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個主要文件

2．土增稅清算單位、計算單位準確劃分技巧

3．應清算與可清算項目準確把握技巧

4．清算后再銷售如何計算土增稅的政策誤區及應對

5．清算后再取得發票如何處理

6．核定征收的運用策略

7．土地增值稅稅收優惠及應用

8．新老項目清算技巧

第六節：土地增值稅籌劃方法

1．變量引進籌劃法

2．項目立項技巧與清算分類技巧

3．價格策略籌劃法

4．成本分攤技巧

5．借款利息處理技巧

6．合作建房籌劃的誤區與風險防范

7．核定征收籌劃法

第七節：土地增值稅模擬清算

1．為什么要模擬清算？

2．土增稅模擬清算的準備工作與具體實施流程

3．跨營改增過渡期老項目土地增值稅模擬清算案例

4．新項目土地增值稅模擬清算案例

第八節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家

彭老師

講師介紹:

房地產財稅實戰派專家；高級講師，20余年財稅管理與咨詢培訓經歷；國家一級注冊稅務師、會計師。沈陽弘晟稅務師事務所創始人、所長；沈陽圣澤昌益財務信息咨詢有限公司創始人；中稅協注冊稅務師高端人才；沈陽信息工程學院實訓講師；遼寧省中小企業發展促進會特聘財稅顧問；

曾先后為上百家企業進行涉稅鑒證，提供財稅咨詢或稅務代理、會計報表審計及其他財稅服務。主要負責項目有：為保利房地產、萬科房地產、華海房地產、九洲福爾房地產、格林豪森房地產、格林華怡房地產、遼寧交通房地產、西華賽維萊房地產、沈陽萬慶房地產、沈陽宏發房地產、首開盛泰置業、中房房地產、中航房地產、千緣房地產、華匯房地產、中匯達房地產、遼寧基業房地產、世貿房地產、年華房地產、遼寧旺達房地產、ANJI有限公司、LETAOTAO有限公司等幾十家大中型房地產企業進行企業所得稅匯算、土地增值稅清算等涉稅鑒證或提供企業股權轉讓、企業盡職調查、會計報表審計、財稅咨詢等服務。為中國銀河證券、國信證券、工商銀行營口分行、中國銀行營口分行、工商銀行丹東分行等一些大型企業進行財務及納稅自查或進行企業所得稅及財產損失鑒證。先后為依生生物制藥、三洋建筑機械、沈陽鑫博工業技術公司、沈陽天禹星科技、中科環微自動化、華利能源等多家企業進行高新技術企業認定或研發費加計扣除鑒證。先后為典智晨拍、成大佳園、金博工業技術公司、昊辰經貿、宇航科技、瑩鉑貿易公司等多家企業進行企業注銷清算審計。先后為遼寧省電力公司、沈陽市建筑設計院、華商晨報、沈陽日報、華通大和公司、煉焦煤氣公司、遼一網公司、天禹星移動廣告公司、天禹星科技，業喬汽車銷售公司、新龍業寶馬汽車銷售公司、業喬新業奔馳汽車銷售公司、路易斯建材公司等上百家企業進行公司涉稅審計及會計報表審計或上市前企業賬務梳理等咨詢代理服務。曾多次為企業在職高管、財務經理及企業財務人員進行稅收法規實務講解及企業內訓。

授課風格：

從實踐中總結經驗，并用于指導實踐，切實幫助企業解決實際問題，思路清晰，擅長對企業業務流程進行梳理，并將稅收相關知識與企業實際業務相結合，通過實踐中的案例進行深入淺出的講解。緊貼實際工作，能夠讓學員學以致用，幫助學員真正解決實際工作中遇到的問題。把枯燥的財稅知識用幽默詼諧的語言娓娓道來，通俗易懂。課堂氣氛輕松活躍！

主講課程：

一、最新個稅改革新政解讀與重點難點解析

二、企業所得稅稅收新政及匯算清繳疑難問題實戰解析

三、房地產企業所得稅疑難問題實戰講解

四、房地產企業土地增值稅清算疑難問題實戰講解

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