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課程背景:

房地產行業開發周期長，涉及的稅種最多，涉稅業務最復雜，特別是預售與完工階段，完工交付后確認增值稅納稅義務開具發票，并結轉收入和成本，清算土地增值稅。另一方面，會計制度與稅法存在諸多差異，在會計處理方面，按會計制度進行核算；在納稅方面，必須按稅法規定進行調整，稍有疏漏就會產生涉稅風險，導致稅務處罰。

建筑企業在營改增后，掛靠經營、總分包、農民工工資代發、社保移交等一系列問題，加上增值稅納稅義務與會計收入、所得稅收入確認的差異，導致風險增大。

課程收益:

?全面解決增值稅嚴征管下房地產企業不同開發階段所得稅在稅會差異方面收入金額確認、時間性差異處理，成本費用扣除技巧、涉稅風險點和稅收籌劃關鍵點；

?深度剖析房地產企業重大疑難問題的所得稅處理；

?房地產企業所得稅重點業務申報表填報技巧，復雜業務申報表正確填報方法；房地產企業會計處理與所得稅差異的報表調整思路；

?通過結合房地產行業運營特點的稅收籌劃新思路，有效破解企業的融資瓶頸和所得稅高稅負的財務困境。

課程對象：

企業中高層管理者、財務總監、審計總監、財務（審計）經理及財務、審計人員等

課程方式：

講師講授、案例分析、討論提問、互動點評、課程總結

課程提綱

開篇語：當前征管形勢與企業面臨的稅收風險

1、大數據時代稅務局是如何查賬的

2、社保及非稅收入移交稅務部門征收

3、金稅三期發票系統升級與票表稅比對

3、國地稅合并全面清理征管盲區

4、稅收黑名單與多部門聯合懲戒

5、重大違法案件信息公布

6、嚴厲打擊虛開虛抵涉稅違法行為

第一講 企業年終關帳前的財稅風險防控

一、年終關帳前需提前處理好哪些財務問題？應從哪些方面防控渉稅風險？

二、房地產企業如何做好年末收入和成本、費用規劃？如何管控好價格偏低？如何管控好實際毛利率和計稅毛利率？

第二講 稅收征管與預交稅款

1、預交稅款少申報如何定性

2、季度預交申報可否彌補虧損

3、稽查查增所得可否彌補虧損

4、關聯交易與反避稅調整

5、稅負過低預警要求補稅合法嗎

6、開發產品轉自用需視同銷售嗎

7、市政配套費應當交契稅嗎

8、紅線外支出可以稅前扣除嗎

9、自查報告應該如何編寫

第三講 年度申報重點賬戶與報表注意事項

1、利潤表利潤總額與申報表項目

2、毛利率指標

3、主營收入與財務費用相關聯

4、主營成本與開發產品關聯

5、貨幣資金貸方余額與現金大額收支

6、其它應收款（股東借款，關聯無息借貸）

7、固定資產折舊與無形資產攤銷

8、開發成本計提與分攤方法

9、預收賬款與稅款預交

10、完工條件與收入結轉

11、實收資本與資本公積

12、未分配利潤與本年利潤

13、應付賬款與其它應付款

14、增值稅報表銷售額與所得稅收入差異

15、增值稅明細賬與報表比對

16、工資總額、個稅申報與社保基數

第四講 合法憑證自查

1、合法憑證種類與審核要點

2、不合規憑證的換開與補開

3、無法取得合法憑證的處理方法

4、發票與交易、合同比對

5、票據付款方向與支付方式

6、當年票據入賬時效

7、未完工年度的成本發票不合規是否應調增

8、跨期費用的追補扣除

9、進項稅抵扣與轉出

10、發票的開具時間與適用稅率

11、增值稅發票付款方向不一致一定是虛開發票嗎？

⑴ 掛靠業務

⑵ 建筑企業內部共享資質

⑶ 委托第三方收款

⑷ 總分公司代付款

12、如何界定虛開發票與風險防范

第五講 職工薪酬與個人所得稅

1、工資與福利

2、工資與勞務

3、社會保險

4、津貼補貼與獎勵

5、個人所得稅法修正案

6、解除合同補償

7、私車公用的涉稅問題

第六講 預售與完工年度毛利調整

1、未完工收入預計毛利調整

2、完工收入預計毛利調整

3、完工后續支出的調整

4、完工條件及重要性

5、完工年度成本分配與結轉

6、成本真實發生的證據與虛增成本的查處

7、銷售開發產品與發票開具

8、不同類別產品成本分攤方法

⑴ 占地面積法

⑵ 建筑面積法

⑶ 層高系數法

⑷ 直接成本與共同成本、間接成本

第七講 稅前扣除項目

1、傭金與代理費

2、廣告宣傳費

3、業務招待費

4、利息支出與統借統還

5、資產損失

6、罰款與違約金

7、贊助支出與公益捐贈

8、教育經費

第八講 收入確認

1、股息紅利與轉讓所得

2、包銷、買斷、超基價分成收入

3、分期收款銷售

4、政府補償與獎勵

5、完工產品轉自用

6、所得稅收入與增值稅收入差異

7、租賃收入、利息收入

8、違約金與價外費用

9、售價過低與正當理由

第九講 特殊業務涉稅處理

1、混合銷售與兼營

2、甲供與大包

3、拆遷還建

4、合作開發業務

5、車位的稅務處理

6、公共配套設施

7、股權重組與合并分立

8、異地項目開發主體變更

9、股權收購中的涉稅與法律風險

10、售后回租

11、掛靠經營風險防控

12、總分包與差額征稅

第十講 年終關帳、匯算清繳之前必須弄清的其他問題

1、房地產企業已經開具增值稅發票是否一定要確認企業所得稅收入

2、房地產企業產品符合完工條件，但是收入不能可靠計量，會計上和稅收上是否應確認收入，如果應確認收入，收入應該如何計算？（國稅發[2009]31號與國稅函[2008]875號文件的適用）

3、當會計收入與稅收收入存在差異時，計稅成本應如何確認？

4、產品完工后未能及時結轉的開發成本，如建安費、配套設施費應該如何計提

5、在無法取得稅前扣除憑證情況下，企業可憑哪些資料證實支出真實性，以獲得其支出稅前扣除，對本年度取得以前年度合法憑證或者能夠證實業務真實性的資料，稅收上應如何處理？

6、什么情況下非本單位抬頭的發票可以在本單位稅前扣除“款項沒有實際支付”能否證明業務的真實性，其支出能否稅前扣除，稅法是否有明確規定哪些支出必須實際支付才能稅前扣除；預計負債跨年支付企業所得稅前應在哪一年扣除？

結語：主要內容回顧、現場答疑解惑

李老師

李華老師 房地產實戰培訓專家

注冊會計師

注冊稅務師

現任：知名會計師事務所培訓部 部長

知名會計師事務所十六年工作經驗

擅長領域：

會計準則講解、稅收籌劃、稅收風險識別與防范、稅務稽查應對技巧、全面預算管理、績效評價、財務管理與分析等

→從事財稅工作16年，累計開展培訓600多場次。

李老師于2004年考取注冊會計師證書，于2005年加入大型會計師事務所，有16年財稅工作經驗，曾負責過錦州石化集團、益康生物、三耐集團等多家公司的年報審計、改制審計、IPO審計等；為兵器集團、三角輪胎、黑龍江珍寶島藥業、深圳飛亞達、廣州白云山醫院集團等多家上市公司；為鑫多利、三橡集團等創業版公司；為中建一局、中建六局、中建八局、泛華集團、泛北集團等地產公司，為遼寧省地礦集團、交投集團、農業銀行等國有企業進行過財務輔導。

曾受邀為遼寧省證監局、北京證監局為管轄內上市公司授課，受邀遼寧省注冊會計師協會為遼寧轄區會計師事務所股東授課。受邀遼寧省國資委為省屬領導干部培訓；曾在東奧會計網校講解注冊會計師會計、稅法等課程。曾為中稅網講解管理會計師考前輔導及公開課宣講等課程 。

部分授課案例：

● 中國兵器集團 《新會計準則實務操作》 持續返聘12期

通過企業內部專題培訓，使企業600多名財務人員，對2014年修訂的七個新會計準則有了深刻的理解，知曉準則的修訂背景及準則主要變化要點，以及在新會計準則如何實務中落地，使得企業能在準則規范范圍內選擇對自己最有利的會計政策。

● 中建八局 《建安企業新收入準則實務操作》 持續返聘10期

通過對企業內部專題培訓，向企業800多名財務人員，講授了新修訂的收入準則的出臺背景與深層原因，以及取消建造合同準則后對建筑施工企業有哪些影響？新舊準則之間存在哪些顯著差異？新準則會計和稅法之間有哪些差異？課程以大量案例分析，透徹剖析準則原文，掌握準則規范的核心關鍵；并對案例進行延伸思考，講解在新收入準則的框架下，對企業的合同簽署、內部控制流程、財務核算等如何做好執行新收入準則的銜接，以實現企業的戰略目標與財務目標。

● 黑龍江珍寶島公司 《報表分析與業財融合》 持續返聘3期

通過該次企業內部專題培訓，使企業60多名財務人員了解了應該如何對財務報表進行分析，財務報表分析不僅是算算財務比率指標，及會計科目的增減變化，而是能夠透過財務報表的數字，使報表使用者正在了解企業的生產經營活動，并從報表結果揭示經營中存在的問題，并嘗試以業財融合的思路給企業解決方案。

● 交通銀行 《如何分析企業報表》 持續返聘3期

通過對銀行內部的專題培訓，使100多名銀行人員在審核些企業的財務報表時，能夠深刻理解財務報表每個科目的核算內容及可能存在的核算問題，能夠學會審核企業三張主表即資產負債表、利潤表及現金流量表之間的勾稽關系。能夠對企業財務報表舞弊方法有比較清晰的了解，對銀行人員審核企業報表具有比較大的幫助作用。

● 交投集團 《企業財務知識競賽輔導》 持續返聘4期

通過對交投集團擬參加集團財務知識競賽的30多名財務人員，詳細講解競賽類的題目，講解題目的涉及的知識點、會計原理及答題技巧，并設計模擬試題，最終企業在競賽中收獲了理想的成績 。

部分咨詢籌劃項目客戶：

▲為遼寧某電腦公司提供“節稅籌劃”，實現企業所得稅節稅500多萬元；

▲為某房地產提供“公司股權轉讓節稅籌劃”，實現節稅300多萬元；

授課風格：

?邏輯思維強，案例精心選擇、通俗易懂，理論與實際操作聯系緊密；

?對于企業運營中遇到的具體問題能給予針對性解答；

?講課幽默風趣，善于將案例融入理論，使學員在輕松的氛圍中學會專業技能和知識，解決實務問題。

主講課程：

《報表分析與業財融合》

《如何搭建公司股權架構進行節稅》

《房地產建筑企業如何應對稅務稽查》

《房地產企業商業模式創新與資本運作》

《建筑施工企業新會計準則實務及新政講解》

《2021房地產建筑企業匯算清繳年終關賬與稅務風險自查補救》

《房地產企業基于成本管理與業財融合的稅務規劃及價值鏈優化》

培訓過的部分客戶：

中國兵器集團、長春一汽、中建八局、中建六局、溢多利生物科技、廣州白云山制藥、粵水電、三角輪胎、中國證監會北京證監局、遼寧省注冊會計師協會、遼寧省國資委、哈爾濱珍寶島制藥、鐵煤集團等

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