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課程大綱

一、一級土地開發與城市發展的關系

1、區域經濟對一級土地開發的依賴性---長江經濟帶等土地財政解釋

2、有關土地儲備新政策解讀

（1）、《規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》解讀

（2）、土地收儲政府購買服務模式推廣;

（3）、土地儲備和資金管理行為的有關規定;

（4）、處置存量土地儲備債務方式;

3、基礎設施投資市場的政策形勢解析

（1）、中央和地方政府專項債支持城市基礎設施投資建設新政解析;

（2）、基礎設施投資運營市場化與社會資本運營管理要點解讀；

（3）、國家發改委和財政部對地方政府債務的政策要求

二、國內土地儲備及開發模式----開發企業合規性的確立

1、土地資源屬性和房地產企業的利用度

2、土地開發基本原則

3、土地開發依據及合規性

4、土地儲備制度及儲備機構

5、土地開發模式及城市地方債務的關系

6、土地開發流程

案例：企業參與棚改、危舊房屋改造的主要難點和解決路徑

（1）、現行政策下的政企關系

（2）、城市更新與三舊改造面臨的主要難題及解決方案：

（3）、業主機制與政府平臺公司

（4）、資金周期與投管方式

（5）、拆遷、安置新政及實操案例

（6）、大項目的土地獲取模式

（7）、產業導入與如何升級

三、房企一級土地開發權獲取方式

1、國家、部、省市關于一級土地開發相關政策和控制方向

2、一級土地開發的權屬關系的梳理

3、利用城市化進程獲取土地開發權的方式

四、房企目前可行的一級土地開發融資模式

1、企業獨立融資模式

2、政企捆綁融資模式

五、一級土地開發盈利模式及風險規避

1、盈利模式與政府關系

2、風險規避

（1）、投入成本風險；

① 拆遷成本、政府成本的不可控（管理成本的不可控）；

② 關鍵設施的假設成本不可控；開發周期的不可控。

（2）、規劃實現的風險。

① 商業不可實現；產業不可實現；

② 公共設施不可實現；規劃導致經濟不可實現。

（3）、進程不可實現風險。

六、一級土地開發至二級開發的問題化解

1、產業政策及定位難題

2、產業新城建設與招商引資模式

3、各方利益及政府談判

（1）收益問題

（2）公共設施建設問題

（3）拆遷問題

4、一、二級開發聯動開發實現方式（土地控制方式）

（一）合作協議控制

（二）規劃控制——控制要點、城市案例啟示。

（三）關鍵設施控——制控制要點、城市案例啟示。

（四）流程控制——控制要點、城市案例啟示。

（五）其他控制方式

案例：城市更新與三舊改造參與完畢后，如何一二級聯動？

七、一級土地開發計劃制定及實施方案

1、計劃制定與分解

2、實施方案

案例：城市更新及三舊改造收益實現方式，與政府簽訂投資協議的注意事項

案例解析：華夏幸福與地方政府簽訂投資協議的經驗教訓。

八、新常態下一級土地開發的創新模式和操盤思路

1、新地產項目上馬標準及流程

① 土地儲備策略

② 產品線體系

③ 新地產項目上馬標準（商業、旅游地產）

④ 新地產項目申報及審批流程

2、新地產項目投資管理

①信息渠道——一手項目

②信息渠道——二手項目

③基礎數據調研——城市基礎信息

④基礎數據調研——城市區域識別

⑤基礎數據調研——城市規劃信息

⑥項目基本信息

⑦市場調研——樓市信息

⑧市場調研——土地信息

⑨新項目信息跟進情況（匯總）一覽表

案例：XX項目投資可研報告

3、投資管理相關法律法規

① 投資拓展相關法律法規

② 土地管理法——土地分類

③ 招拍掛定義及流程——招標、拍賣、掛牌、區別

④ 公司法——有限責任公司與股份有限公司，分公司和子公司

⑤ 國有產權交易——流程指南

4、房地產企業拿地戰略和戰術

（1）、企業投資戰略的堅守和投資策略的調整

（2）、如何結合企業自身產品定位—“有所為和不為”

案例：① xx標桿地產的體系流程與拿地要訣，

② 如何選城市--城市評價標準和指標體系，

③ xx標桿企業的土地評價標準

（3）、投資測算指標定位和風險管控

① 靜態測算或動態測算

② 標桿地產前期關注的經濟指標類型解讀

③ 開發周期在5年、3-5年、3年以內的項目測算指標

九、問題解答與交流（20分鐘）

楊老師

楊凡老師

東南大學建筑設計研究所在職研究生班畢業。

國家注冊建筑師，高級工程師，國內資深土地拓展運營專家

曾任江蘇亞東建發集團總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設發展有限公司副總經理兼總建筑師

蘇寧環球集團南京浦東建設開發有限公司副總經理兼設計總監

吉林市蘇寧環球有限公司常務副總經理

江蘇九洲投資集團地產中心副總經理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產一線開發管理工作是房地產土地拓展運營專家，房地產行業最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產行業實操管理經驗。對房地產開發的各個業務鏈條均有涉足，特別是對房地產前期開發、建筑設計、成本管理等模塊有深入的研究和系統的總結。能集思廣益，善于整合資源并為企業提供可持續進步的技術管理正能量，擅長項目執行和監管方面的統籌協調工作，在一、二級開發實踐中有突出的業績。

授課風格：

幽默風趣、生動形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實操結合。

主講課程：

《一級土地開發及運營》

《土地一二級聯動開發管理及實戰案例分享》

《房地產一二級開發模式、土地拓展及規劃設計》

《土地一級開發及一二級聯動開發的成本合約管理》

《土地開發模式與流程；一二級聯動開發問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創新及風險規避能力突破》

服務過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團、北控集團、中房集團、天慶房產、寶冶集團、興東置業、粵海地產、金秀湖集團、蘇州工業園區、福州規劃設計總院、鑫成集團等一百多家企業

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