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課程背景：

2019年注定是中國經濟發展與中國金融行業、房地產開發企業歷史性轉折的元年，隨著國家提出轉型升級、去產能、降低地方政府債務、樓市趨緊調控的政策三年后，資管新規正式出臺，中國金融機構頻繁曝出各類兌付危機，與此同時國內房地產企業在此情況下也各自調整了自身的戰略布局，受國內宏觀調控政策趨緊以及地方政府發展模式轉型的影響，房企轉型訴求強烈。國內最大的房企萬科率先轉型，并定位為城市配套服務商，堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”。與此同時國內最大的新城開發運營商華夏幸?；鶚I2018年歷史性的創造了538.21億元的營收和89.76億元的利潤，劍指國內前五大房地開發企業。

中國建筑、中國中鐵、中交集團、中國電建、碧桂園、融創、保利、恒大等大型房企蓄勢發力產業地產運營，但是大部分企業目前對于產業地產開發運營的認識程度不足，大家對于產業地產開發的理論、戰略選擇、產業規劃與定位、產業導入以及產業運營與城市開發結合的理論、模式、方法、工具、測算、模型都處于模糊狀態。鑒于產業地產開發投資大、周期長、獲利高、風險大的特點，企業急需產業地產開發的發展模式與手段建議。國內進入產業地產開發（大都是以特色小鎮、片區開發、產業地產項目開發為載體）的相關企業規模、數量、類型逐步增加，類似關于產業地產開發戰略選擇、流程操作、政策解讀與應用、開發模式選擇與制定、操作工具解析與使用、協議保障體系解析的訴求逐步強烈。

什么是產業地產開發？產業地產開發的內涵與實質是什么？產業地產開發為什么會成為中國2019年之后中國地方政府與房地產企業的主導趨勢和方向？金融機構在此輪投資標的與資金投入標的發生質的變化之后如何進行應對？什么是產業地產開發的產業研究？如何以產業地產開發解決中國經濟出現的種種問題？如果用產業規劃解決這些存在的、即將發生的的問題和危機？產業規劃與如何進行地產開發布局？產業地產與創新驅動、轉型升級、互聯網+、一帶一路究竟有些深層次的聯系？

地方政府如何借助產業地產進行轉型升級？新型城鎮化與產業地產開發、產業地產、特色小鎮、鄉村振興、精準扶貧又有哪些聯系？產業地產開發片區開發應該選擇哪些模式？如何用科學、財務、計量、經濟學論進行產業地產合理開發保障企業盈利與發展？產業地產盈利模式有哪些？PPP模式如何在產業地產開發中進行應用產業地產開發資政證券化解析。

那么本課程《產業地產開發全流程操作模式與案例解析》將從全方位從2019年中國經濟的宏觀形勢、困難、挑戰，產業地產開發模式、產業地產開發產業導入、招商引資、地方政府融資平臺公司轉型、產業經濟計量、產業地產ABS運作，產業地產開發項目可行性研究邏輯與結構、產業地產開發協議體系、產業地產開發交易結構、產業地產開贏利點構建進行科學解析，并落實到項目開發每一個環節的風險與敏感因素解析，助力和保障地方政府經濟發展與產業地產開發企業的發展與盈利。

課程收益：

● 掌握產業地產綜合開發科學的邏輯體系

● 掌握產業地產綜合開發財務測算模式邏輯

● 掌握產業地產綜合開發產業規劃模型方法與切體系構建

● 掌握產業地產產業運營方法

● 掌握產業地產開發產業集群打造規律

● 掌握產業導入方法

● 掌握中國新型城鎮化的實質內涵

● 掌握產業地產開發PPP模式與交易結構設計

● 產業地產開發典型案例解析

● 產業地產開發經濟學理論講解

● 掌握如何進行產業招商為政府帶來招商項目落地

● 掌握產業地產開發的融資模式

● 掌握產業地產開發ABS基本架構

● 掌握華夏幸福基業產業地產開發運營模式和投融資的手段和方法

課程對象：

政府、金融機構、投資公司、產業企業、房地產企業、產業地產開發企業

課程大綱

引言：

一、產業地產核心能力體系解析

1. 投資決策

2. 產品策劃

3. 項目施工

4. 運營經營

二、產業地產開發全流程解析

1. 發現價值

2. 創造價值

3. 實現價值

4. 價值增值

5. 傳遞價值

第一講：產業地產開發基本邏輯與前期項目定位

一、產業地產開發理論基礎邏輯與定義

1. 新型城鎮化理論

2. 產業轉移理論

3. 產業集聚理論

4. 產業關聯理論

二、產業地產開發目的及最終狀態分析

1. 產業發展

2. 政府發展

3. 客戶發展

三、產業地產開發可行性分析

1. 產業地產開發前期調研

2. 產業地產開發財務測算

3. 產業地產開發產業投入產出分析

四、五礦粵東物流總部新城前期開發籌備資料清單與項目可研解析

第二講：華夏幸福基業產業地產開發業務全流程解析

一、華夏幸福基業基本概況

1. 固安項目

2. 大廠項目

二、華夏幸?；鶚I的委托運營模式及業務特點解析

1. 委托運營

2. 一二級聯動開發

3. 產業發展服務模式

三、產業地產開發七大業務與贏利點解析

1. 物業經營

2. 產業地產物業增值

3. 住宅與商業地產

4. 產業類投資

5. 公共服務收入

6. 一級開發與PPP

7. 稅收與政府補貼

四、產業地產開發運營模式解析

1. 委托運營

2. 特許經營

3. 政企合一

五、華夏幸?；鶚I開發模式全流程與業務核心能力解析

1. 華夏幸福的模式

2. 華夏幸福的業務

3. 華夏幸福盈利點分析

4. 華夏幸福業務布局

5. 華夏幸福模式的1.0版本到6.0版本（華夏幸?；鶚I的升級）

6. 華夏幸福PPP協議解析

六、華夏幸?；鶚I產業地產開發21種融資模式與實際應用案例解析

1. 銷售輸血法

2. 信托借款

3. 公司債

4. 夾層融資

5. 售后回族融資租賃

6. 債務重組法

7. 債券轉讓

8. 資產支持證券（ABS）

9. 特定收益權轉讓

10. 戰略引資

11. 關聯方借款

12. 特殊信托計劃

13. 夾層資管計劃

14. 定向增發

15. 委托貸款

16. 銀團貸款

17. 銀行承兌

18. 短期融資券

19. 股票質押和對外擔保

第三講：產業地產開發選址模型與應用

一、城市選址及定位模型工具應用（選址五有模型）

1. 城市定位模型

2. 城市發展條件

3. 周邊城市調研分析模型

二、產業地產開發土地分等定級模型及應用

1. 土地分等定級模型與產業關聯布局模型的應用

三、產業地產開發產業關聯模型與土地布局模型及應用

1. 里昂惕夫產業關聯模型解析

2. 里昂惕夫產業關聯模型在粵東物流小鎮規劃中的應用

第四講：產業地產開發產業規劃理論模型與實際應用

一、產業升級方法論與實踐

1. 產業升級模型及產業升級五大路徑解析

二、產業轉移方法論與實踐

1. 產業轉移模型構建

2. 產業轉移動力系統分析

3. 產業集群打造模式與方法

三、產業地產開發產業定位方法

1. 調研分析

2. 招商掃樓

3. 客戶開發

4. 產業篩選與定位

四、中國產業地產開發產業定位實例分析

1. 北京大興總部小鎮產業規劃與定位

2. 粵東物流小鎮產業規劃與定位

五、產業地產開發產業布局理論模型與實際應用

1. 里昂惕夫產業關聯模型構建

2. 里昂惕夫產業關聯模型在用地規劃布局中的應用

3. 里昂惕夫產業關聯模型與用地性質分配

4. 里昂惕夫產業關聯模型模擬園區動態運營

第五講：產業地產綜合開發產業規劃經濟產出測算

一、產業地產產業產出計算建模與經濟指標測算

1. 產業地產開發產業定位后的經濟產出模型構建

2. 產業地產開發產業定位后的經濟產出測算

3. 產業地產開發產業經濟產出測算之稅收、就業、人口、GDP結果導出

第六講：產業地產綜合開發融資渠道及模式困境解析

一、產業地產項目開發投入產出經濟測算

1. 產業地產綜合開發財務建模基本要素搭建與設計

2. 產業地產綜合開發交易結構設計

3. 產業地產綜合開發資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤、股東分紅、財務報表結構設計與計算

4. 產業地產綜合開發靜態與動態財務指標評價體系構建

二、產業地產綜合開發融資渠道與融資可行構建

1. 商業銀行

2. 保險資管計劃

3. 資產證券化

4. 信托

5. 基金

6. 債券

7. 產業地產綜合開發各融資渠道審核要點

三、產業地產開發信托基金REITs、資產證券化ABS在產業地產中的應用模式

1. 資產證券化解析

四、產業地產綜合開發融資配比分析與設計

1. 項目無擔保的融資特性及方式

2. 項目融資操作流程圖（股權融資、債權融資）

3. 項目融資之股權與債權、直接與間接、私募與公募

五、產業地產綜合開發產業招商運營與產業招商方法模式

1. 產業地產開發產業導入的關鍵點解析

2. 產業地產開發產業導入渠道分析

3. 產業地產開發產業導入之產品設計

4. 產業地產開發產業導入小工具介紹

5. 產業地產開發產業導入模式解析

6. 產業招商實務

六、產業地產綜合開發協議保障體系邏輯與案例解析

1. 產業地產開發協議設計結構

2. 產業地產開發委托運營協議

3. 產業地產開發股東協議

4. 產業地產開發公司章程

5. 產業地產開發組織架構設計

6. 產業地產開發合作協議要點

七、產業地產綜合開發模式選擇與交易結構設計

1. PPP模式

2. 一二級聯動模式

3. 政府購買服務模式

4. 棚改與城市更新模式

附：華夏行幸福基業案例解析可替換為：

上海張江高科開發模式

招商局集團產業地產開發模式

聯東U谷產業地產開發模式

五礦集團產業地產開發模式

郭老師

郭巍先生 中國宏觀經濟與城市運營專家學者

區域產業發展規劃專家

深圳全球化研究院研究員

中國城市綜合開發運營開拓者之一

哈爾濱工業大學，工程管理碩士學位，經濟學博士，高級工程師

國家某戰略產業發展十三五規劃編寫小組成員

2014年-2017年擔任中國五礦集團公司產業地產事業部總經理

2007年-2014年擔任五礦粵東物流總部新城項目總經理，參與制定了《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》

2013年新華社瞭望周刊刊發其《新型城鎮化推進四原則》署名文章。

中國建筑、中國交通、中國電建、中國中鐵、大連三寰產業地產與PPP模式業務顧問

博士師從現任全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行貨幣政策委員會委員劉世錦

▲其在遼寧、廣東、浙江主持設計的國家級區域開發產業規劃、開發模式、制度設計、融資規劃及后續產業導入成果受到國務院重要領導的高度贊譽。

▲負責聯絡國家發改委、財政部、國務院國資委、工信部、科技部、國家國防科工局相關司局、中國建筑、中國交通、中國電建、中國中鐵等大型央國企戰略顧問。

▲碧桂園、萬科、華夏幸福、綠城等房地產開發企業宏觀戰略顧問

擅長：經濟制度變遷、貨幣與金融、土地制度與城市化，以及改革與技術創新、區域開發交易制度與模式、區域開發組織制度、區域產業發展引致等領域。

曾任: 中國五礦集團公司城市發展研究院院長

現任：中國五礦集團公司固定資產投資管理部總經理

現任: 中國五礦集團公司投資管理部總經理

宏觀經濟與房地產開發領域文章：

《新型城鎮化四原則》新華社

《產業地產十年PPP模式全流程實踐思考》（上中下連載）

2017年2月搜狐財經、網易財經、鳳凰財經、今日頭條、PPP知乎同時刊發

《資產證券化與“股權交易池”視角下園區開發PPP模式實操之社會資本退出》

2017年2月搜狐財經、網易財經、鳳凰財經、今日頭條刊發PPP知乎同時刊發

《里昂惕夫產業關聯模型在城市規劃中的應用》

《城市綜合開發項目政府付費機制合理性研究》

《國內十一種助推城市發展的開發模式》

《中國宏觀經濟背景下的城市綜合開發邏輯與存在》

《史詩般的中國城鎮化》等

郭巍先生具有十年的宏觀經濟研究與國內固定資產投資管理經驗，深諳政府投資思路與投資邏輯，專注于中國新型城鎮化研究與中國宏觀經濟發展研究，特別對于中國房地產發展情況與趨勢、政府投資、中國城市發展、中國金融行業發展研判、貨幣政策、中美貿易戰、經濟全球化、中國制造2025、產業轉型升級與產業轉移領域有獨到的深入見解。多次受邀于各地政府、大型中央企業進行國內經濟發展趨勢解讀與房地產發展趨勢解讀。

先后實操3個投資超百億元大型城市綜合開發項目，累計為地方政府產業發展導入總額80億元。為國內十余省份90余個地方政府提供過區域發展經濟制度設計、開發戰略、城市定位、PPP模式、產業策劃咨詢與發展建議。先后為國內大型央企中國建筑、中國中鐵、中國葛洲壩、中國電建、中交集團、中信集團、中國中冶、招商局集團和國內大型房企萬科集團、碧桂園、華夏幸?；鶚I、河北東旭、隆基泰和進行城市綜合開發運營咨詢服務。擅長結合自身集產業規劃發展理論和實踐經驗，將技術成果轉化為評估體系和模型，為中國地方政府和企業提供專業的經濟及產業發展建議咨詢與培訓。

項目與研究成果

1. 項目成果：

● 作為知名產業地產咨詢專家，參與創立3個投資超百億元大型城市綜合開發項目——五礦營口產業園，五礦粵東物流產業新城、五礦衢州綠色產業新城；為國內十余省份90余個地方政府提供過PPP模式、產業策劃咨詢與發展建議。郭巍先生擅長特色小鎮、總部經濟、物流新城、智慧城市、軍民融合、生命大健康、養老類產業地產開發全流程模式設計，擅長于以新型城鎮化理論量化分析區域產業發展，為地方政府及房地產開發企業提供量化的產業發展咨詢服務。

● 曾為90余家地方政府提供區域發展咨詢建議：北京市豐臺園博園項目、北京市通州永樂店項目、北京市延慶納米科技園項目、北京市大興區魏善莊項目及新媒體產業園項目、山東龍口產業發展規劃、廣東省潮州市產業發展規劃、廣東省汕頭市龍湖區產業發展規劃、浙江省衢州市某區域產業發展規劃、浙江省金華市某區域發展規劃等；

● 2013年6月在新華社雜志《瞭望》周刊發表重量級文章《新型城鎮化四原則》，首次提出新型城鎮化發展原則，與中共中央國務院印發《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》內容高度契合。

2. 研究成果：

● 《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》撰寫參與人

● 《新型城鎮化推進四原則》新華通訊社、瞭望新聞周刊、刊號CN11-1276/D

● 《新型城鎮化背景下的中國PPP模式實操手冊指引》待發布

● 《功能關聯與規劃布局》中國學術期刊（光盤版）電子雜志社，第十五屆中國科協年會第25分會場：產城互動與規劃統籌研討會、分類號TU984

● 上海市楊浦區某區塊產業定位研究

● 中國城鎮化WISE模型理論

● 土地分等定級理論

● 產業地產選址五有理論

● 北京市大興區、通州區、豐臺區相關區域經濟及產業發展規劃

● 山東省龍口市高新區規劃

● 粵東總部新城產業規劃

● 產業鏈總部經濟理論

個人風格：

宏觀介紹清晰透徹，微觀分析貼近實際，邏輯思維能力強，善于抓住核心問題，引導式授課，富有感染力；深入淺出，將復雜理論簡單化，案例貼切，富有吸引力；理論聯系實踐，案例多且震撼真實，富有實操性。

主攻方向：

《中國宏觀經濟形勢分析與發展研判》

《中國房地產發展趨勢分析及預測》

《產業地產開發全流程操作模式與案例解析》

《PPP模式全流程操作體系與融資要點方法解析》

《地方政府產業升級與招商引資策略》

《地方政府融資平臺轉型升級與途徑》

《新形勢下特色小鎮開發全流程操作模式與案例解析》

《華夏幸?；鶚I產城融合開發模式全流程操作模式解析》

服務過的客戶：

地方政府：北京市通州區永樂店鎮、北京市通州區臺湖鎮、北京市豐臺區、北京市大興區、河北省唐山曹妃甸、浙江省衢州市、浙江省金華市、廣東省汕頭市、廣東省潮陽市、廣東省河源市、山東省龍口市、山東省萊蕪市、四川省樂山市、四川省阿壩藏族羌族自治州、湖南省衡陽市、湖南省郴州市、江西省贛州市、重慶市兩江新區……

金融機構：中融信托、百瑞信托、五礦信托、華融信托、上海信托、中信信托、中航信托、中金公司、光大證券、五礦證券、天風證券、中信證券、華安證券、大連銀行、綿陽商業銀行、光大銀行、內蒙古銀行、廣西農村信用社、中國外貿金融租賃有限公司、中交資產管理有限公司……

央企：中國建筑、中國五礦集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國冶金科工集團、北京建工集團有限責任公司、中國建筑、中交集團、中煤集團、國家電網、中國一重、中冶京誠工程技術有限公司……

房企：萬科集團、恒大、碧桂園、華夏幸?；鶚I、融創中國、泰禾集團、華潤置地、中南置地、新城控股、合生創展、花樣年、隆基泰和、榮盛發展、世茂房地產……

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