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課程背景

2025年全國(guó)稅務(wù)工作會(huì)議要求，要深入實(shí)施數(shù)字化轉(zhuǎn)型條件下的稅費(fèi)征管“強(qiáng)基工程”，一體推進(jìn)依法治稅、以數(shù)治稅、從嚴(yán)治稅，更好發(fā)揮稅收在國(guó)家治理中的保障性等作用。

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其稅費(fèi)貢獻(xiàn)幾乎占到地方財(cái)政收入的一半，但由于受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，消費(fèi)者投資信息不足、開發(fā)產(chǎn)品銷售困難，行業(yè)步履維艱，稅收成為企業(yè)的重大負(fù)擔(dān)。

而土地增值稅作為三大主稅之一，計(jì)算繁瑣、征管復(fù)雜，業(yè)務(wù)綜合度高，稅負(fù)彈性企業(yè)財(cái)務(wù)人員的能力與經(jīng)驗(yàn)也間接影響土增稅稅負(fù)。大，此外，2024年國(guó)家連續(xù)發(fā)布了多項(xiàng)重大政策，如法釋(2024)4號(hào)文件讓企業(yè)通過簽訂“陰陽(yáng)合同”或虛開發(fā)票方式的虛增成本的風(fēng)險(xiǎn)驟增;稅務(wù)總局統(tǒng)一部署取消了中介結(jié)構(gòu)審核開發(fā)項(xiàng)目收入與成本的資格;財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布2024年第16號(hào)公告，部分城市隨即“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”

上述動(dòng)作透漏出土增稅清算形勢(shì)已發(fā)生重大變化，清算正在趨嚴(yán)，君不見，南京某稅務(wù)局送達(dá)建稅撤(2023)8號(hào)稅務(wù)事項(xiàng)決定書，撤銷三年前的核定清算通知書;深圳某稽查局送達(dá)深稅二稽罰(2024)13 號(hào)行政處罰決定書，企業(yè)因拒不申報(bào)土增稅被認(rèn)定為偷稅。

其實(shí)，降低土地增值稅也有規(guī)律可循，在總成本確定的前提下，企業(yè)提前進(jìn)行合理規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、合理安排清算時(shí)點(diǎn)、選擇正確的成本分?jǐn)偡椒ā⒎e極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

本次課程主講老師牛老師長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，有豐富的清算經(jīng)驗(yàn)，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務(wù)清算審核規(guī)則。課程以土地增值稅清算與審核應(yīng)對(duì)為主題，現(xiàn)場(chǎng)通過分析政策重大條款、拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與焦點(diǎn)，分享實(shí)戰(zhàn)案例和清算經(jīng)驗(yàn)，助力企業(yè)輕松應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算收官。

課程亮點(diǎn)

1.系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程;

2.現(xiàn)場(chǎng)解決清算中焦點(diǎn)爭(zhēng)議問題

3.全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維;

4.全面剖析真實(shí)成功的籌劃案例。

課程大綱

最新政策的影響與應(yīng)對(duì)

1.新公司法、新會(huì)計(jì)法下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2.法釋〔2024〕4號(hào)文下房企虛開發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)

3.增值稅法對(duì)土地增值稅清算的潛在影響

4.“取消住宅標(biāo)準(zhǔn)”后土增稅清算影響與應(yīng)對(duì)

5.土增稅清算和審核中的新形勢(shì)、新動(dòng)向和應(yīng)對(duì)

6.最新代表性政策土增稅政策重大條款解析

二、清算前期的籌劃與應(yīng)對(duì)

7.土增稅征管流程系統(tǒng)剖析

8.土增稅征收范圍確認(rèn)

9.產(chǎn)品對(duì)象分類的適用與選擇

10.項(xiàng)目報(bào)建前期的籌劃與布局

11.清算單位、分期的調(diào)整與補(bǔ)救

12.土增稅清算時(shí)點(diǎn)的把控與應(yīng)對(duì)

13.可售面積與清算面積的確認(rèn)

14.公配設(shè)施規(guī)劃的影響與應(yīng)對(duì)

15.票據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)管理與應(yīng)對(duì)

三、收入的確認(rèn)、籌劃

16.收入組成與確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)處理

17.一般計(jì)稅下土增稅收入與成本的確認(rèn)

18.“買一贈(zèng)一”的處理方法與收入確認(rèn)

19.價(jià)格偏低的風(fēng)險(xiǎn)與合理利用(含案例)

20.違約金、更名費(fèi)、價(jià)外費(fèi)用的處理

四、成本、費(fèi)用的處理與籌劃

21.土地、開發(fā)成本剖析與處理

22.特殊拿地方式下土地價(jià)款的確認(rèn)

23.“限低價(jià)、競(jìng)配建”土增稅清算方法

24.開發(fā)間接費(fèi)與利息的處理

25.代收費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)

26.各個(gè)扣除項(xiàng)目的管理與協(xié)調(diào)

27.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分?jǐn)偺幚?/p>

28.【案例分析】成本分?jǐn)偡椒ǖ恼_選擇

29.地下建筑的成本分?jǐn)傔x擇

30.無(wú)產(chǎn)權(quán)、人防車位各處置下稅務(wù)處理

31.四項(xiàng)扣除項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與運(yùn)用

32.層高系數(shù)法等特殊方法的運(yùn)用

五、特殊問題的處理與應(yīng)對(duì)

33.土地出讓金分期付款利息的處理

34，紅線外配套設(shè)施的清算處理

35.代建管理費(fèi)的處理方法

36.土增稅二次清算風(fēng)險(xiǎn)管理

37.地下建筑不參與清算的處理

38.關(guān)聯(lián)交易在土增稅中運(yùn)用與風(fēng)險(xiǎn)

39.裝修裝飾業(yè)務(wù)的合理利用

40.清屙檳紀(jì)算后企業(yè)虧損的處理

六、清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃分享

41.稅負(fù)動(dòng)態(tài)測(cè)算模型的設(shè)計(jì)技巧

42.清算中其他地方利好政策的運(yùn)用

43.清算審核發(fā)現(xiàn)其他稅種問題的應(yīng)對(duì)

A4.

征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)

45.清算方案選擇與稅企關(guān)系協(xié)調(diào)

46.尾盤與舊房的土增稅處理

47.實(shí)戰(zhàn)案例分析

七、現(xiàn)場(chǎng)答疑交流

牛老師

主講老師

知名房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家;清華大學(xué)總裁班客座教授:曾任某稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長(zhǎng);曾任某新三板財(cái)稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理;從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢16年，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃;股權(quán)設(shè)計(jì)、并購(gòu)重組，出具的方案以實(shí)用性強(qiáng)、可落地見長(zhǎng)。已為140多家房地產(chǎn)企業(yè)260多個(gè)項(xiàng)目提供稅務(wù)咨詢服務(wù)，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實(shí)戰(zhàn)與案例精解》、《房地產(chǎn)全流程稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)》等多部房地產(chǎn)財(cái)稅著作。主講課程《房企全流程50個(gè)稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對(duì)策略》《土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對(duì)》《房地產(chǎn)業(yè)三大主稅關(guān)鍵業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與籌劃應(yīng)對(duì)》等，課程貼合實(shí)務(wù)、實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評(píng)。

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