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第一天：《高品質住宅+第四代建筑考察》

【考察背景】

目前房地產行業整體處于行業回落，現在和未來產品品質實現是整個鏈條中重要的一環，房地產企業需順應行業高質量發展需求，走高品質發展之路。

為幫助房企更新經營理念、提升產品品質，特于2024年9月20-21日在成都組織舉辦“高品質住宅+第四代建筑考察暨工程管控實操&產品力盈利創新實戰培訓”

此次考察培訓，將實地觀摩考察成都高品質住宅項目，并針對高品質住宅的規劃設計、工程質量、成本控制、智能建造以及建設材料應用、施工工藝、營銷交付等環節進行實用性講解。同時深入探討“第四代住宅”及產品迭代和極致產品力盈利模式，幫助房企拓寬經營思路，全面提升新建商品住宅品質，打造高品質“好房子”、”好小區”，助力企業穩健發展。

【考察特色】

強產品，用設計創新賦能產品價值！

專工程，用精細工程極致兌現產品！

控成本，用管理機制提升競爭能力！

重景觀，用極強審美賦能項目效益！

好服務，用提質增配滿足業主需求！

高品質，用高品質項目促進房地產行業高質量發展！

【適合對象】

房地產企業董事長、總經理、總工、項目總、分管工程副總、工程總監及工程經理、前期部經理、成本部經理、設計部經理、營銷部經理、委托代建相關人員等。

【考察項目介紹】

一、仁和春天·銀杏大道

【項目介紹】仁和春天·銀杏大道，占地39畝，容積率1.8，北側為住宅、南側為商墅。主大門立面采用米色石材與香檳金鋁板結合,氣派高雅。約60米奢闊門楣，搭配環形水景；加上樹姿古樸蔥蘢、神韻清雅挺拔的羅漢松，打造出了尊貴門面。

項目外形采用優雅的現代風格，外立面結合大量光幕玻璃與淺色鋁板，弧形金屬線條搭配線性照明，展現仁和精工之細節匠心。簡約且均衡設計，銀灰色調為主，局部深灰點綴，銀灰鋁條與玻璃窗搭配，賦予建筑高級品質感，映襯出低調豪華生活格調。

小區園林多達25種樹種，除了雄株銀杏，還有黃葛樹、叢生烏桕。約1000平米的下沉式會所，有一種溫潤如玉，如沐春風的銀杏氣質。

住宅部分由6棟17-25層的高層板樓組成，純南北朝向。其中1-4號樓都是17層，面積為143㎡，且均是2梯2戶，5-6號樓為樓王，總共25層，面積為182㎡，2梯2戶。得益于樓棟是點式、錯位的布局，整體樓間距是在50米到67米不等，每一棟房子都是沒有遮擋，也不會出現對視的問題，極大的保護了業主的私密性，每一戶通風和采光都能做到極致。

精裝方面除傳統三大件外，還構建了全屋智能系統，將精致生活與AI生活結合。

參觀完整個項目，能感受到仁和重出地產江湖的首秀是如此打動人，充分體現了仁和“用心做產品，貼心做服務”的理念。

二、龍湖西宸御湖境

【占地面積】32666m 【建筑面積】81500m 【容積率】2.5 【綠化率】35%

【項目簡介】作為全球第11座御湖境，龍湖西宸·御湖境汲取來自世界的靈感，以臻選城央的極致占位、極致藝術的設計美學、極盡世間的奢華選材、極盡尊崇的空間服務四大臻萃基因，從區位選擇、美學設計、選材用料再到圈層締造進行全維升級，打造時代奢居范本。

從技術到藝術，以匠心致人心，從看得見的到看不見的，龍湖西宸·御湖境都以匠心品質、優越設計、貼心考量，打造精裝交付的理想人居。

三、中國電建·國賓華曦府

【開發商】中國電建地產 【占地面積】約92畝 【容積率】2.0

【產品類別】酒店式府邸 【建筑類別】純板式 洋房社區 【裝修狀況】精裝

【項目簡介】

項目位于成都市金牛區國賓板塊，76.5m超長昭示性社區入口，打造形象展示面；酒店式環島落客，尊享禮儀社區歸家體驗；架空層情景化打造，下沉高定會所，是雅奢的社交場；百變戶型、LDK大橫廳+整面落地窗、國內外一線精裝品牌；景觀為兩軸八園，藝術感和奢華感融入的多層次景觀。外立面采用頂部弧形挑板+大立柱的對稱造型手法，以此強調“高山流水”的府系儀式感，以現代、輕奢、簡約為追求。在社區配套、產品品質方面都是改善的典型標桿代表。

四、濱江酈城（第四代住宅）

【建筑類別】高層、聯排、疊拼、合院

【品牌商】圓中集團,潤達豐集團

【建筑面積】1305647.18平米 【容積率】2.4

【項目介紹】濱江酈城是天府新區首個第四代建筑 。是斥300億巨資打造的千畝群島生活大城，食、宿、購、娛一站全享。憑借領先時代的第四代建筑設計，濱江酈城實現戶戶標配私家花園，讓每位業主都可以享受生態庭院生活的樂趣。以日式風情街為主軸，整體以日式風情商業街為主軸線，打造約1.6萬㎡特色商業街區。濱江酈城總規劃占地約千畝，其中約600畝水系規劃，項目將天然水系引入園區，于內部形成大面積的湖域與交錯縱橫的水道。同時，濱江酈城特邀麓湖團隊景觀大師黃飛出手，對項目進行規劃，打造有水有林的島居式生態居住大城。

濱江酈城突出“林”與“水”的結合，于小區內打造了藝術濱水中庭、綠林漫步中庭，圍繞雙中庭的是樹下公園、藝術花園、禪意花園、樂活花園、密境花園等八大主題公園，為不同年齡段的業主提供沉浸式的園林體驗。新推組團升維打造“4D立體魔幻花園和無界森林之城”，包羅歸家、度假、童夢、休養、運動五大劇場，呈現一環兩庭三軸八園景致。

五、黃龍溪谷塔希提（第四代住宅）

【占地面積】232畝 【容積率】1.18 【綠化率】38%

【開發單位】優品道置地 【建筑設計】gad 【景觀設計】山水比德 【示范區室內設計】樸悅設計

【項目介紹】在收藏千畝山湖的黃龍溪谷，以島為靈感，黃龍溪谷布局了塔希提組團的產品生態、建筑形態，現代原生感建筑有機生長在千畝桃源與湖水謐境間，消隱自然與建筑的邊界，人如同住在自然，可行，可望，可游，可居。

塔希提的別墅有天有地，有獨立的庭院，有超大的景觀露臺，使得居住空間與外部環境共融，產品外觀設計完全區別于傳統別墅，造型上更加前衛、輕盈、活潑、靈動，在形態上體現資產感。太太的花園、長輩休憩空間，孩子的成長樂園，讓家庭生活不止局限于室內；一戶一泳池，帶來度假般享受體驗……把一個極具邁阿密風情的產品帶到成都，為成都樓市開創全新樣本——這是一個更具度假感的房子，更有松弛感的生活方式。

六、建發·望江云啟

【項目介紹】建發·望江云啟占地約14畝，容積率2.0，綠化率35%，土地形態呈不規則的四邊形，但大體上還算方正。

此項目是建發房產首個落地成都的“詩意東方”系列產品風格，它采用了“去形留意”的手法，突破了傳統中式的厚重與局限，更符合現代審美。在產品的標準上，望江云啟是當前建發房產成都所有項目中的標桿，也是今年成都產品力的第一梯隊。除了麓湖和蔚藍卡地亞少數全鋁板的項目之外，沒有項目可以挑戰它。

規劃上，采用了東北-西南朝向，目的是為了景觀資源最大化，所有房源的客餐廳等主景觀面都是朝向東北的，目的就是一覽錦江和東湖的美景；而主臥和大部分次臥，則選擇了朝向西南，兼顧朝向、日照和安靜。

在建筑上采用了傳統的三段式設計，底部使用進口藍眼睛石材作為基座，灰色石材中點綴藍色斑點，鑲嵌香檳金色鋁板，設計感和品質感都很強；標準段以橫向線條為主，除了大面積的LOW-E玻璃和玻璃欄板，還大面積使用香檳金色的斜切鋁板進行包邊，讓建筑線條顯得更加輕盈、雋秀；屋頂采用雙起翹曲線弧頂，形成獨特的飛檐，并用大面積鋁板和金屬格柵打造，具有很強的地標性。

項目占地只有約9510平，而景觀用地就超過了8000平米，占地雖小景觀占比很大，綠地面積也達到了4040平米，可謂“麻雀雖小，五臟俱全”，把建發房產造園的功力再一次升華到了極致。園林按照詩意東方的定位，以五星級度假酒店為設計理念，從成都在地文化和巴蜀造園精髓出發，形成了“一天光、一綠樹、一靜水、一方亭、一童趣”的園林景觀特色。

注：重點考察4-5個項目，如遇特殊情況，會適當調整項目行程。

第二天：高品質項目打造、產品力提升與工程質量管控實施

【課程背景】

新時代，新要求。在“房住不炒”的主基調下，我國房地產市場供求關系發生重大變化，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，提高建設工程品質和新型城鎮化建設發展的現實需要中，住宅建設過程中如何積極回應時代要求，如何通過推動住宅在質量、功能、綠色、低碳、服務方面的品質提升，成為行業高質量發展之路中的一道必答題。中國房協組織的“2022全國綠色宜居住區質量與建筑品質居住滿意度調查”顯示，房屋滲漏、保溫構造質量、墻體開裂、隔聲性能等問題突出。其中，參與調查的項目中，發現衛生間漏水，屋面、外墻滲漏問題的項目占比62.48%；發現隔聲性能、排水管道、室內噪聲控制問題的項目占比59.05%；發現裝修整體質量問題的項目占比59.83%。

而且大多數房地產企業都出現了以下情況：為什么交房前，項目總是要大量搶工？開工時，明明工期足夠，可是后來工期去哪了？有些施工單位不缺勞動力不缺錢，進度還是滯后，為什么？甲方又不是施工單位，憑什么要甲方來做工程推演？如何確保按時保質交房？以至于高品質交付更是無從談起。有哪些有效的預控措施？有沒有體系化的成熟模式和工具、模板借鑒？

本次課程明晰了工程管理未雨綢繆的思路和方法，再次印證工程前控管理的效果，通過參觀考察項目和標桿地產企業的豐富經驗介紹、案例剖析，找到核心環節和實戰解決方案，從開發商的角度破解工程高品質管理的難題！有效防范交付風險，波瀾不驚交好房。

【課程收益】

1、掌握運用高品質項目工程策劃推演的管理工具和方法，從項目前期策劃開始，實現進度、質量、成本、安全與文明施工等各個維度的精細化管理。

2、掌握傳統工程管理穿插體系落地分解

3、明晰高品質項目工程管理新建造體系3橫3縱N-20+P單體穿插策劃推演

4、經典標桿企業案例分享借鑒

【培訓對象】

房地產開發企業項目總經理、運營總監、工程總、工程經理、成本經理、技術部相關負責人、主管工程師

【課程大綱】

為實現高品質項目的快速開工、快速開盤、按時保質交房，房地產開發項目開展的前期必須要成立策劃小組，從全局出發，重視時間價值、成本優化管控、資金使用價值等等，按照項目投委會決策要求、項目開發整體實施方案、項目全景計劃等，協同設計、報建外聯、成本招采、營銷、物業等部門，系統、認真、周密、細致地做好工程管理規劃、充分考慮事情的因果關系、先后次序，開工前的定位會、啟動會、招標前、中期停止點、交房啟動會等關鍵時間節點時，把項目開發存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關系，梳理出影響工程的潛在因素，預估復雜程度，預測后期風險，提前預警，前控管理，并通過反復演練，以形成系統的工程管理解決方案。---以終為始！治未病。

高品質工程管理重點策劃推演和穿插重點關注內容：

1.項目盡調應全面。

2.策劃思路應清晰。

3.先行區應規劃重點。

4.總分包施工組織策劃應全面、透徹。

5.項目驗收策劃提前梳理。

高品質工程管理推演和施工策劃怎么做？怎么用？

拿地前，工程策劃重點是那些？地上障礙物、地下障礙物、土地自然災害、用地紅線樁點坐標復核后與拿地條件不符，或與鄰近地塊紅線位置沖突、紅線外道路數量、紅線外附近有高壓線或泵站等、周邊存在衛星、雷達基站，機場等限制建筑高度、存在保護建筑，古樹等不能拆除物件、項目需代建（幼兒園、學校、道路、公共綠地、公園、代建標準不明確等）

拿地后啟動會階段，工程策劃做什么？工程管理目標、施工管理總圖（場地現狀分析、示范區與正式工程關系分析）、施工組織推演（分期分組團分標段及面積指標、全景計劃工程相關節點、土護降與地基處理階段、基礎及主體施工階段、裝飾裝修施工階段、市政景觀施工階段、project工程進度計劃、分供方選擇方案）、基礎選型方案、技術質量管理、風險管理。解決好進度、質量、工期、成本（全項目成本）、交付預控風險控制。

招標前、開工前的工程推演如何做？做哪些（臨水臨電、三通一平、基礎、主體、裝飾、管網、景觀施工各階段場地和施工道路轉換、施工流水劃分、周材如何周轉、預售進度措施、交房的配套設施、通水電氣、驗收取證、工地開放等等）？解決什么問題？是否適用、有效？

項目交房前一年（竣備前10個月，批量精裝修竣備前13個月），項目工程策劃做什么？風險評估、管理行為執行落地效果。

誰來做？

誰來定？

施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何體現？

怎么用？

保證工期不浪費，才能有效保證工程質量。

保證工程管理一次成功，才會不浪費成本。

合理預留不可控工期期量，才會從容應對工程管理未知風險。

一、高品質工程管理策劃推演。

1、項目基本信息與工程管理目標。

項目基本信息。案例：地鐵保護、金屬幕墻、大喬保活

工程管理目標

2、施工管理總圖

場地現狀分析

示范區與正式工程關系分析（既要賣好房，又要修好房，互不影響）

3、施工組織推演。

高層業態項目的工程策劃和推演（成都**項目案例，已經成功交房，250多頁工程推演PPT，像看動畫一樣觀看工程推演，非專業人士也能輕松看明白，用結果來驗證工程策劃推演的重要性）

分期分組團分標段及面積指標邏輯關系分析

全景計劃工程相關節點鋪排

土護降與地基處理階段

土護降與地基處理方案

1）水文地質特征描述、分析

2）土石方調配方案

3）基坑開挖及降水支護方案

4）高切坡支護方案

5）地基處理方案

平面交通組織

臨水臨電布置方案

甲方監理辦公臨設方案

施工進度關鍵節點

基礎及主體施工階段

施工流水劃分

垂直交通布置及分析

主體施工階段平面交通組織（利用好現有交通道路，少花錢修路、避免重復修路）

地庫頂板施工與交通組織。酈城案例：地庫封頂滯后半年，導致交付延期3個月。

臨水臨電布置方案

生活臨設布置方案

主體階段施工進度關鍵節點

裝飾裝修施工階段

裝飾裝修階段施工流水劃分

裝飾裝修階段平面交通組織

外裝施工措施

垂直交通轉換

精裝交房項目土建向精裝移交工作面

裝飾裝修階段施工進度關鍵節點

市政管網和景觀施工階段

市政施工階段施工流水劃分

市政景觀階段平面交通組織。酈城案例：深回填區域沉降嚴重，導致管網斷裂、鋪裝破裂。

市政景觀施工推演

市政景觀階段施工進度關鍵節點

編制啟動版計劃project工程進度計劃

編制工程進度計劃

工程進度計劃重難點分析。酈城案例：門窗主材供貨延后，導致搶工。

重要工序穿插及期量分析。酈城案例：正式電梯安裝滯后、分包材料無法從地下室進入主樓。

工程進度計劃偏差分析

4、技術質量管理

工程專項計劃及重要技術方案。地鐵保護、金屬幕墻、大喬保活，砌體固化圖、門窗深化圖缺失導致后期門窗一個月集中搶工。打樣不完整（典型節點不突出）樣板點評不細致。生活陽臺內設置底商排油煙風管立管，占用小業主生活陽臺使用空間

1)防滲漏管控要點。案例：地下室底板滲漏

5、風險管理。案例分享：濱江酈城

2)征地、拆遷、場地移交

3)大市政配套（周邊道路、水電氣熱力）

4)報批報建風險

5)進度風險

6)政府新規定

7)是否存在規證、施工證與竣備不統一狀況，造成竣備風險和驗收后改造

8)景觀場地移交風險

二、傳統施工穿插體系介紹。案例：西宸御湖鏡

1、傳統挑架施工體系定義

2、傳統挑架穿插體系分析

3、項目特征分析

三、傳統體系穿插邏輯梳理。

1、穿插體系梳理

2、項目市政穿插評估分析表

四、傳統體系下的穿插落地。

1.單體穿插

2.總坪景觀穿插。案例：西宸御湖鏡，總平機電管網穿插中出現的問題

3.地庫安裝穿插

五、新建造體系3橫3縱N-20+P單體穿插策劃推演（案例：圖文并茂展示單體建筑多維施工組織，視頻介紹），施工周期比傳統穿插更短，總成本更低。成都案例分享。

1.項目分析及配置

2.豎向穿插施工模型

3.橫向穿插施工模型

4.穿插施工措施

六、高品質工程策劃成果貫穿項目執行。

1.招標要求VS啟動會推演成果

2.回標匯報重點

3.開工前推演策劃要求

4.項目中期策劃重點

周老師

任職機構：龍湖地產集團的城市公司工程總、項目總、運營總。

專業特長：高級工程師、工程碩士，在龍湖地產工作十多年，工程管理、運營管理經驗豐富，參與、主持工程策劃推演工作超過10年，經歷了多個大型開發項目及幾十個標段或者分期的工程策劃推演分析工作，對于高層、別墅、洋房、商業各種業態項目，都有自己獨到的策劃推演理論和經驗。交房項目成績位居集團100多個項目之前列，運營排名居集團前列，甚至個別別墅項目在降價后交房客戶報事率低至戶均0.15條，位居集團第一；所在城市公司從成立后5年時間內，全新的新公司，規模迅速做大，目前房地產年銷售超過100億元。在工程管理、質量全過程控制領域具備豐富的經驗及獨到的見解，其在工程建造領域總結了很多實用又有效的方法，所負責的城市公司工程質量位居集團前二，一直作為標桿項目供全集團學習。曾任國內房地產前20強企業區域總，更多的站在企業經營的角度去解決工程推演系統問題，去平衡成本、供貨、質量、合作方、政府等等各方的訴求。為國內前50強房企作過多次培訓、輔導、咨詢，包括：華潤、保利、越秀、廣州粵海、廈門建發、廈門聯發、中交地產、中鐵建融城軌道公司、中建東孚地產公司、深圳地鐵公司、上海張江高科公司、上海康盛地產、北京大學、浙江大學、成都興城人居公司、成都蜀鑫公司（國企）、鄭州康橋集團、陽光100、雅居樂集團、佳兆業集團、西安紫薇地產、富力天津公司、四川邦泰集團等等，也為多家中小型房企深入一線項目實地提供了現場指導、全程項目咨詢服務。

授課風格：工程管理實踐為主并與項目管理理論相為融合，體系感強，強調實用。大量實戰案例生動，講解深入淺出，信息量大、知識面寬、實踐性強。屬于典型的“實戰實用型”風格。

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