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【課程背景】

本次課程屬于購物中心運營痛點解析與胖東來天使城沉浸式考察研討專門研發的專業提升系統培訓，并誠邀商業地產行業運營管控一線操盤手親臨授課，其授課方式將采取實操經驗與典型案例互動結合模式，授課方向主要包括購物中心運營痛點專業全解析、購物中心運營操作系統與OS經營破局以及胖東來天使城沉浸式考察與研討等多維度進行分享與傳授，使學員能很快了解三四線城市購物中心運營痛點與破局思路，并將系統講解三四線城市購物中心指標管控策略與經營業績提升的工作思路和執行方向。本次培訓屬于“純干貨、重執行、能落地”的專業專項學習體系。

【課程對象】

適合三四線城市商業地產開發企業準備開發、正在開發、或即將運營、或正在運營的城市綜合體、購物中心等相關的項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、運營總、成本總、采購總、工程總、物業總等相關決策與管理人員，以及全產業鏈上為商業地產項目提供購物中心運營服務的企業或機構的中高層管理人員。

【課程大綱】

第一天：購物中心運營痛點專業解析

一、存量時代商業項目盈利模式

1、商業地產盈利模式分析

2、消費降級還是消費升級

3、客群迭代——Z世代崛起

二、購物中心運營的底層邏輯

1、目標/指標/數據/策略

2、購物中心生命周期

3、運營周期經營任務

（1)開發期

（2)培育期

（3)成長期

（4)成熟期

（5)衰退期

（6)更新期

4、商業資產定價

5、商業資產投資回報率

6、投資回報曲線與商業運營目標

7、購物中心運營指標體系的建立

三、需要關注的運營指標體系

1、運營收入指標

（1)潛在租金收入（GPI）

（2)租金折扣

（3)空置損失

（4)欠租損失

（5)租金凈收入（NRI）

（6)物業費收入

（7)綜合管理費收入

（8)多種經營收入

（9)停車場收入

（10)實際總收入（EGI）

（11)經營性凈收入（NOI）

2、營業費用指標

（1)營業費用（OPE）

（2)費用預算使用率

（3)費效比

3、客流指標

（1)客流量

（2)進店率

（3)成交率

（4)游逛深度

（5)客流滲透率

4、銷售指標

（1)銷售額

（2)銷售坪效

（3)租售比

（4)盈虧平衡點

（5)銷售達成率

5、貢獻率指標

（1)銷售貢獻率

（2)租金貢獻率

6、會員指標

（1)會員指標

（2)會員成交指標

7、服務指標

（1)租戶滿意度

（2)顧客滿意度

四、購物中心運營體系搭建

1、商業戰略及商業本質

2、業主目標

3、運營體系搭建

（1)企業發展戰略（3-5年）

（2)人力資源規劃

（3)財務管理規劃

（4)業務制度體系

（5)業務流程規劃

（6)業務指標體系

五、年度經營目標的確定

1、年度客流目標

2、年度銷售目標

3、資產增值目標

六、經營分析

1、租費收繳分析

2、收入預算達成分析

3、費用支出預算達成分析

4、利潤預算達成分析

5、月度銷售概況

6、月度客流分析

7、主力店銷售分析

8、非主力店銷售分析

9、樓層銷售分析

10、業態銷售排名

11、業態坪效排名

12、業態租售比排名

13、預警商戶

14、月度招商進度匯總

15、簽約商鋪情況

16、保證金商鋪情況

17、撤場商鋪情況

18、裝修商鋪情況

19、企劃活動執行分析

20、重大突發事件回顧

21、需公司協調事件

22、下月重點工作

七、經營預警

1、經營預警分類

2、預警值設定

3、經營輔導

八、招商調整

1、招調原因

（1)競爭環境變化

（2)銷售需求變化

（3)商戶經營變化

（4)商業功能完善與優化

2、招調類別

（1)到期調整

（2)優化調整

（3)戰略調整

第二天：運營操作系統與OS經營破局

一、品牌計劃運營謀略

1、企業品牌計劃

2、項目品牌計劃

3、再造戰略管理

4、品牌營銷計劃

5、生命力的團隊

二、商業操作OS系統

1、什么是OS？

2、OS的商業價值

3、OS的使用價值

4、購物中心OS破局

5、OS創造的新價值

三、數字化運營攻略

1、客流與購物中心

2、業績與經營的果

3、會員與復購率

4、客流/業績/會員

5、客流發動機

6、拓客引留關鍵核心

7、直播/短視頻/圖文/新媒體運營之道

8、技術/數據/經營/價值

9、PDCA

第三天：胖東來天使城沉浸式考察與研討

考察項目（上午）：胖東來天使城購物中心

考察形式：老師帶領全體學員實地考察并專業講解

考察方向：項目概況、交通區位、項目定位、規劃設計、動線設計、業態規劃、面積層高、樓層規劃、樓層商鋪、裝飾風格、商業氛圍、品牌組合、品牌類別、品牌特色、特色商家、業態規劃、業態占比、商鋪布局、店鋪設計、主力店、商品陳列、主題特色、經營服務、運管模式、服務方式等

項目研討（下午）：

（1）天使城購物中心考察后的認知與感悟

（2）天使城購物中心值得學習與借鑒之處

（3）天使城購物中心運營成功的專業基因

（4）天使城購物中心經營吸客的業態匹配

（5）天使城購物中心服務模式的盈利價值

（6）天使城購物中心品牌與客流互動認知

專家老師

王老師

已有商業地產招商運營、資產管理與零售經營管理工作20余年。目前屬于商業地產項目開發、定位招商、運營管理與資產管理的一線操盤手。現任某商業地產投資有限公司總經理，主要從事商業地產項目招商運營管控與資產管理，擁有在商業地產發展過程中各代表時期內代表性的企業和購物中心、社區商業、商業街、非標商業、文旅商業等項目的實際運作經驗，具備系統全面的二、三、四線城市商業地產操作的整盤定位與招商運營以及資產管理的操作經驗，特別是在項目招商前期的市場調研、精準定位、動線研判、品牌落位、鋪位劃分、招商調改以及資產管理等方面有自己獨特的經驗和見解。曾負責中南城購物中心鴻儒國際文化廣場等數十個項目的規劃定位、租售運作、招商運營及資產管理等具體操盤工作。

賀老師

擁有近20年購物中心新技術應用、新媒體營銷、數字化運營實踐的操盤經驗，也是國內理論+實戰型的一線操盤手。2010年度-2023年度，與諸多大型商業項目合作，比如胖東來天使城、上海梅隴鎮廣場、上海長泰廣場、南京金鷹百貨、鄭州丹尼斯集團、鄭州正弘城、杭州銀泰百貨、長沙步步高、武漢武商集團、杉杉奧特萊斯等，這不僅讓合作伙伴通過新技術、新營銷、數字化新運營獲得豐厚回報，更樹立了中國商業地產行業項目數智化應用成功的經典案例，同時為中國商業地產領域培養了大批中堅的新技術與智能化應用的專業人才。賀老師還是“商業地產數字化”應用的創立者，計劃撰寫《商業地產新技術應用》，《新零售大數據運營》，《商業地產數字化》等書籍，其專業性和可行性為行業發展將提供一個很好的參考。除了新技術應用、新媒體營銷、數字化運營之外，賀老師一直深入研究購物中心企業文化、戰略定位、品牌營銷，為購物中心如何提升組織力、成長力、戰斗力，探索出了一條新思路。

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