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【課程背景】

社（街）區商業，作為大中國大商業之中的一員，其存在性也毋庸贅述；作為80%以上普通消費群體的日常消費場所，其必要性也是不言自明；作為城市發展所需要的煙火氣，其重要性也是顯而易見。社（街）區商業的良性發展是國之大計，民之所需。如今，社（街）區商業的發展受到各種擠壓，經營慘淡，即便順利完成招商，熱鬧開業，也逃不掉“火不過三年”的魔咒，主要原因是運營憑感覺，專業操盤能力缺；項目臟亂差，無品質可言；品牌級次低，商戶服務欠缺；體驗感不足，無可逛性；缺乏真實調研，消費者粘性差；定位不精準，品牌不對位；因地不制宜，同質化嚴重等問題。任何商業地產項目的運營都有它的基本屬性，都離不開有執念、能謀長遠、重專業人才、能大度有為的操盤手。

本次課程屬于社（街）區商業運營突圍與指標管控專門研發的專業提升系統培訓。通過對社（街）區商業運管管控與執行要點的系統講解，為社（街）區商業處于運營瓶頸與困局的項目提供有效盤活與業績提升的專業破解思路和策略,為運營管控人員提供一套完整的專業運營的管控與執行體系。本次課程主講運管體系、經營分析、經營輔導以及經營扶持等，重點講解投融管退、招調破局、品質提升、租費收繳、全場營銷、全口徑增收、運營指標管控、私域流量打造等一系列社（街）區商業運管的專業知識點，其目的就是為了做到穩商與富商，為社（街）區商業運營突圍與指標管控提供完整的專業思路，同時引入社（街）區商業運營典型案例的解析，重構社（街）區商業運營的經營思維等。

本次授課方式將采取實操經驗與典型案例互動結合模式，使學員能很快掌握社（街）區商業運營管控的執行技巧，以及各環節的工作思路和執行方向。課程內容可查看以下授課大綱，請仔細閱讀大綱中的學習要點，畢竟內容才能決定學習的價值。本次培訓屬于“純干貨、重執行、能落地”的專業專項學習體系。

【課程對象】

適合商業地產開發企業正在運營或者即將運營的社（街）區商業項目的運營總、項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、成本總、采購總、工程總、物業總等管理人員和運營的具體執行者，以及全產業鏈上為社（街）區商業項目提供運營服務的企業與機構等相關管理人員。

【課程大綱】

一、社（街）區商業操盤邏輯

1、社（街）區商業運營底層邏輯

2、社（街）區商業賺錢對象

（1）社（街）區商業流量構成

（2）流量服務思維

（3）流量池服務思維

3、社（街）區商業租賃模式

（1）保底租金

（2）聯營扣點

（3）兩者取高

（4）自營方式

4、商戶賺錢對象

5、社（街）區商業的“投融管退”（案例說）

6、社（街）區商業“價值”

（1）市場比較法

（2）成本估價法

（3）收入推估法

7、營業收入與運管關鍵點

8、年度預算指標完成率

（1）年度預算指標

（2）市場租金單價

（3）指標完成率提升

（4）營業凈收入提升

（5）成本支出降低

（6）租金收繳率提升

9、大面積招調與資本性改造

10、社（街）區商業資產保值增值措施

11、社（街）區商業“退市”——CMBS和類REITS

二、社（街）區商業運管方略

1、市場調研

（1）區域分析

（2）商圈分析

（3）購買力分析

（4）競爭對手分析

（5）項目硬軟件分析

（6）SWOT分析

2、運營周期與策略制定

（1）全生命周期曲線圖識別

（2）運營策略制定要點

3、商業定位差異化

（1）差異化標簽提煉

（2）品類細分策略

（3）商業定位三步法

（4）業態規劃差異化

4、一鋪一價測算方法及解析

5、品牌落位3個思考與解析

6、近鄰品牌匹配策略

7、租戶組合協同效益

（1）磁鐵品牌間隔落位法

（2）SKU組團落位法

（3）客流均勻分布法

三、社（街）區商業招調策略

1、招調工作底層邏輯

（1）學會幫租戶算賬

（2）學會幫業主算賬

（3）學會面對商戶和老板質疑

（4）黃金旺鋪證明

2、運營思維招調策略

3、招調痛點與避坑法

4、招調破局核心思路

5、招調技法

（1）招調作戰地圖技法

（2）招調業態拓展技法

（3）招調三駕馬車技法

6、招調策略及案例解析

（1）持續性

（2）數據分析

（3）調整類型（到期調整/優化調整/戰略調整）

（4）招調常用兩大方法

（5）切鋪策略

（6）招調價值最大化

7、招調復盤技法及案例解析

（1）租金收入還原度

（2）品牌還原度

（3）租賃合同彈性

（4）工程改造控制

四、社（街）區商業穩場與旺場

1、社（街）區商業運營痛點

2、運營管理4個核心指標

（1）客流指標

（2）銷售指標

（3）租金指標

（4）商品力指標

3、“望聞問切”商戶經營診斷法

（1）中醫法

（2）西醫法

（3）經驗法

（4）多維度拆解法

4、運營“兩會”

（1）經營分析會

（2）租戶懇談會

5、穩場和旺場策略

（1）經營分析

（2）經營輔導

（3）經營扶持

6、商戶經營預警與管理針對性

7、社（街）區商業經營收益最大化

8、商戶聯合抗租拆解方法及案例分析

9、全口徑收入

（1）全口徑指標拆解

（2）全口徑收入挖掘

10、穩場與旺場經管策略思路轉變

五、社（街）區商業營銷策略

1、市場營銷策略拆解

2、市場營銷活動策劃

（1）全年活動策劃

（2）整場活動策劃

3、客群差異與SP策略

4、營企協同聯動策略

5、造節營銷思路與方法

六、私域流量搭建與痛點破局

1、私域流量搭建及解析

（1）會員制

（2）社群布局

（3）粉絲流量

2、COSTCO打造超級會員案例解析

3、經營產品到經營消費者底層邏輯轉變

4、營銷痛點破局

（1）一點一色

（2）各部門KPI制定

（3）年度預算編制

（4）賺錢與花錢理由

七、社（街）區商業運營策略與案例分析

1、“云景悅街”運營提升策略-案例分析

2、“鴻壽坊”運營提升策略-案例分析

蔡老師

某知名大學管理學碩士畢業，現任國內某知名商業企業高管，國內首屈一指的理論加實踐型商業地產運營操盤手。曾任上海豫園商業管理公司高管 、沈陽區域項目萬達廣場總經理、北美新天地項目總經理、福佳新天地招商運營總監、大連一葉輕舟商業地產運營管理有限公司總經理等。目前已經參與管理過10余個商業運營期項目、8個籌備期項目等，主要操盤項目包括阜新萬達廣場籌備期、本溪萬達廣場籌備期及營運期、沈陽鐵西萬達廣場運營期、大連福佳新天地項目籌備期及營運期、太原北美新天地項目運營期、沈陽盛京龍城項目籌備期、天潤譽坊主題街區籌備期及運營期、龍溪奧萊廣場籌備期及運營期等一系列知名商業項目。蔡老師是國內少數同時具備商業地產招商管理、運營管理、營銷策劃系統知識的專業操盤手，同時兼具豐富的理論及實踐、管理與執行、創新與發展等一系列知識點，特別是嚴謹細致的講課風格以及實用的商業地產專業技能，備受業內廣大學員的高度認可。

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