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課程背景

當前，我國城市發展已從規模快速擴張進入到注重品質提升的整體轉型階段。《政府工作報告》和中共中央《十四五規劃和二〇三五年遠景目標》中首次提出“實施城市更新行動”。住房和城鄉建設部將“城市更新”作為城市建設領域“十四五”工作的主旋律，對城市更新在新時代下承擔改善人居環境、優化城市功能、傳承人文歷史、推動產業升級的歷史使命提出新的要求。住建部2021年下發的63號文及《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》（建辦科函〔2021〕443號）、《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號）等文件，旨在提高城市規劃、建設、治理水平，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。2024年11月，中央經濟工作會議提出大力實施城市更新。隨后，國家發改委、住建部、自然資源部等部門對2025年城市更新工作進行部署。

2023年7月21日，國務院下發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，市場稱之為“棚改2.0”重啟，2024年10月，城中村改造擴容至300地級市，隨后自然資源部下發《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號），作為城中村改造操作層面的細化文件，進一步推動城中村改造項目的落地。2024年11月，中央經濟工作會議提出加力實施城中村和危舊房改造。

由于地方政府、平臺公司、社會資本、產業集團和金融機構等參與主體，尚未具備足夠的新型城鎮化投融資策劃能力和項目經驗，各類咨詢機構主要以工程咨詢為主，無法提供綜合性投融資與產融結合咨詢服務，這給參與上述城鎮化投融資工作的各類機構和專業人員，提出特別復雜的挑戰和困難，很多新的領域值得學習研討并在實踐中運用。為此，我中心舉辦“新政下城市更新與城中村改造項目合規運作、投融資創新實操及實戰案例高級研修班”。

參會對象

1、各地政府主管領導、住建局、自然資源局、征收辦（中心）、城中村（棚戶區）改造、房產管理、城市更新、統征辦、行政執法部門、街道辦、各產業園區、開發區管委會、土地儲備機構；房地產開發等單位的相關人員。

2、各地方政府及發改、財政、國資等相關部門

3、各城投、金投、建投、交投等平臺公司管理層、投融資部、項目部、財務部、業務部等；

4、相關中介服務機構與相關院校及學者等。

課程大綱

一、城中村改造項目操作實務與投融資落地實操

（一）城中村改造政策要點

1、城中村改造與棚改的區別

2、城中村改造與房地產及房地產新模式構建的關系

3、什么是低效用地再開發，171號文有哪些支持政策

4、超大特大城市積極穩步推進城中村改造最新政策要點解讀

5、2024年一攬子增量政策支持城中村改造的政策解讀

（二）城中村改造的三個層次

1、當前存量住宅供給不足城市，當前有必要對城中村進行拆除重建

2、未來人口流入為目前存量住房過剩城市打開的新的潛在需求

3、人口流入有限且目前存量住房過剩地區的整治提升

4、城中村改造的層次可能的路徑

5、城中村改造，拆除重建之后的兩大路徑

（三）城中村三大改造需求衍生出三種不同的改造模式

1、民生公益類項目運營，滿足老舊住宅品質提升需求

2、市場化商業運營，滿足住宅及產業需求

3、市場化運作和民生保障相結合，為滿足租賃住宅需求

（四）城中村改造項目的運作模式及案例解析

1.通過“房票安置”推動城中村改造

2.通過土地整備推動城中村改造

3.通過做地模式推動城中村改造

4.通過政府回購安置房推動城中村改造

5.通過工業上樓推動城中村改造

（五）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1、委托代建+采購工程、采購服務模式：操作要點與案例分享

2、做地模式：操作要點及石家莊、廣州國企籌資做地的合規性、可融資性分析

3、土地一二級開發分段+聯合模式：長沙相關政策及操作案例分享

4、二級贖買一級模式與二級補償一級模式：政策依據、操作要點及如何市場化融資

5、反向委托（或反向購買）模式：如何實現凈地一二級聯動融資及案例分享

6、包裝借款模式：央國企兩種借款模式的應用要點，如何合規解決征拆資金與項目資本金，如何進行市場化融資？

7、城中村專項債模式：融資的兩種模式介紹及案例分享

（六）城中村改造項目結構化合作模式案例分享

1、“政府授權+城市合伙人+EPC”做大做強城投模式

2、城中村綜合開發“投資合作+EPC”模式

3、專項債+土地模式

4、專項債+市場化融資模式

5、認購基金+施工總承包模式

6、股權回購退出+EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項目如何融資？

7、平臺摘地+融資合作建設運營模式

（七）城中村改造資金來源

1、財政資金（包括中省補貼及超長特別國債）

2、專項債

3、城中村改造專項借款（央行投放PSL審貸的主要條件）

4、金監局對商業銀行為城中村提供貸款的要點

5、“專項債+銀行貸款”收購存量閑置土地

7、改造主體自籌

8、社會資本出資及參與模式

二、城市更新項目投融資實務

（一）2025年城市更新領域項目的發展展望

1、中央經濟工作會議對城市更新相關內容的解讀

2、國家發改委、住建部、自然資源部等部門對2025年城市更新工作的部署

3、2025年城市更新項目應關注的主要類型

（二）城市更新項目政策梳理及63號、30號文的應對措施

（三）城市更新項目分類及操作流程分析

（四）企業參與城市更新項目的操作模式分析

（五）城市更新項目的收益構成及主要來源

（六）城市更新項目運作的核心及要點（人產城融資）

（七）城市更新項目“留改拆”的內涵和幾個評判維度

（八）城市更新項目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇

（九）廣州做地“十條”在城市更新項目中的優劣勢分析

（十）城市更新項目如何實現自平衡？

（十一）平衡不了如何操作

（十二）一級開發和無收入項目資金解決途徑

（十三）城市更新項目資本金的解決方式

（十四）城市更新基金的設立及操作實務

（十五）不能拆不能建的城市更新項目如何操作

（十六）城市更新片區級項目的策劃要點（均一性）

（十七）老舊街區改造項目的運作實務

1、老舊街區改造的性質特點分析和運作思路及相關案例

2、地方國有企業在老舊街區改造中的作用

3、地方政府及地方國有企業以輕資產形式主導開展老舊街區改造

4、老舊街區改造中如何處理產權分散的問題

（十八）老舊廠區改造項目的運作實務

1、老舊廠區改造特點的性質特點分析

2、老舊廠區改造中“工改工”“工改商”“工改居”“工改混”的案例分析

3、以政府收儲形式回收老舊廠區土地資產的要點及案例分析

4、以資產收購和股權收購形式獲得老舊廠區土地資產的要點及案例分析

5、老舊廠區中多個原產權人的聯合盤活的案例分析

（十九）地方政府如何籌劃城市更新

（二十）金融機構如何開展城市更新融資（分段融資還是一二級聯動融資）

（二十一）建筑企業如何獲取城市更新工程

（二十二）城市更新項目可采取的投融資模式及案例解析

1、棚改自平衡模式

2、土地預申請模式

3、二級帶一級模式

4、融資地塊自平衡模式

5、土地權利歸宗模式

6、權利人自主改造模式

7、土地權利人與第三方企業合作模式

8、存量用地房屋轉型升級

9、輕重資產并購更新模式

（二十三）城市更新項目融資模式案例分享

1、城市更新項目融資的特征（一二級如何聯動）

2、專項債融資的兩種模式解析

3、銀行在城市更新項目的審批要點

4、城市更新項目各階段商業化的融資方案設計

5、資金的接續、滾動開發與峰值的設定

6、形成資產的盤活

7、案例分享

三、數智賦能城市更新暨城中村改造

（一）中辦國辦《關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見》（2024年11月26日）要點解析

（二）2024年12月24日全國住房城鄉建設工作會議，以“新城建”為引擎打造高水平“數字住建”要點解析

（三）數智賦能城市更新投融資模式

1、市政基礎設施信息化、5G融合、城市運行管理服務平臺等采用專項債模式

2、政府授權投資模式

3、企業投資（投資人+EPC）模式

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