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【課程背景】

逾期交付對于房地產(chǎn)項(xiàng)目可謂老生常談，在行業(yè)整體趨緩的今天，原本因高周轉(zhuǎn)高利潤而被掩蓋的交付風(fēng)險(xiǎn)，可能隨時(shí)給房企帶來致命一擊。本次課程通過對交付法律問題的剖析及案例講解，讓房企知曉交付的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，從而減少風(fēng)險(xiǎn)，管控風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，直至杜絕風(fēng)險(xiǎn)。

【課程收益】

提高房企的風(fēng)險(xiǎn)意識，加強(qiáng)法律思維，面對交付游刃有余，妥善處理客訴群訴，減少項(xiàng)目的損失，使企業(yè)的利潤得以加厚和夯實(shí)。

【課程對象】

適合管理層、董事長、總經(jīng)理、項(xiàng)目總、法務(wù)、風(fēng)控等條線人員

【課程大綱】

第一部分項(xiàng)目停緩建及不可抗力

一、項(xiàng)目停緩建

1、項(xiàng)目停緩建的理由及情況

思考：項(xiàng)目停緩建中項(xiàng)目工地的保護(hù)義務(wù)（概念--擴(kuò)大損失）

【案例】：停緩建中索賠的計(jì)算--承包人停工損失的舉證

2、疫情中項(xiàng)目停緩建的證據(jù)收集

1)絕對禁止期間

2)申請復(fù)工期間--業(yè)主溝通

3)政府批準(zhǔn)復(fù)工--獲批的合理期間

4)正式開工--產(chǎn)能達(dá)標(biāo)

二、不可抗力

1、 “三不能”--不能預(yù)見、不能避免且不能克服

1)不可抗力能否約定

2)如何約定不可抗力

【案例】：不可抗力的證明--寧波市住建委的《緊急通知》

2、不可抗力發(fā)生的后果--合同解除及免責(zé)

思考：先違約后發(fā)生不可抗力，能否免責(zé)？

思考：發(fā)生不可抗力事件后，責(zé)任承擔(dān)主體及索賠情況

3、原材料漲價(jià)能否視為不可抗力

【案例】：在合同約定固定總價(jià)或未對原材料價(jià)格上漲調(diào)整進(jìn)行約定的情況下，施工單位面對原材料漲價(jià)可否提出調(diào)價(jià)申請？

【概念辨析】不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、情勢變更--法院視角下的判斷及區(qū)分

【案例】：開發(fā)商逾期開工后遇到原材料上漲，承包人能否索賠？

第二部分項(xiàng)目營銷宣傳法律支持

一、工期及銷售節(jié)點(diǎn)--股東回流及現(xiàn)金流

1、項(xiàng)目基本情況

2、股東回流

二、精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)及銷售合同審核要點(diǎn)--客訴源頭風(fēng)險(xiǎn)的把控

1、精裝修管控要點(diǎn)

2、補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)

三、廣告法及銷售物料審核--常見風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的規(guī)避及寫法

1、廣告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引證符合

3、價(jià)格標(biāo)注

4、面積表述

5、項(xiàng)目位置示意圖

6、規(guī)劃中/建設(shè)中設(shè)施宣傳

【案例】：學(xué)區(qū)房之痛

7、廣告圖片

8、物業(yè)宣傳

9、宣傳贈送要求

【案例】：陽臺面積不達(dá)標(biāo)

四、開盤前風(fēng)險(xiǎn)審查--售樓處及樣板間檢查要點(diǎn)

五、不利因素與銷售說辭--銷售人員的風(fēng)控意識的宣貫

第三部分項(xiàng)目竣備及交付

一、商品房竣工驗(yàn)收與交付使用

1、現(xiàn)實(shí)交付及權(quán)利交付

2、交付的方式

3、交付的后的責(zé)任承擔(dān)

【案例】：遺失的交付通知書--未寄發(fā)《交付通知書》的后果

4、交付的前置條件

思考：開發(fā)商將商品房交付使用的前置條件是什么？

思考：質(zhì)量驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收是何種關(guān)系？何為“五方核驗(yàn)”？

5、交付和收房的流程

思考：交付時(shí)應(yīng)必備的文件有哪些？

6、購房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客戶的權(quán)利還是義務(wù)？

【案例】：房屋質(zhì)量問題，是否構(gòu)成不能交付使用的障礙？

二、交付使用的常見法律問題

1、逾期交房的常見情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、違約責(zé)任的承擔(dān)方式

【案例】：在不具備交付條件的情況下，購房人對房屋的接收，開發(fā)商是否還需要承擔(dān)違約責(zé)任？

【案例】：因政府延遲辦理相關(guān)手續(xù)而逾期交付是否構(gòu)成違約？

三、精裝修商品房交付的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)--風(fēng)險(xiǎn)管控要點(diǎn)

思考：示范文本對房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的合同應(yīng)當(dāng)如何約定？

2、判斷房屋質(zhì)量缺陷的依據(jù)及法律風(fēng)險(xiǎn)

【案例】：房屋質(zhì)量問題，是否構(gòu)成不能交付使用的障礙？

3、精裝修房屋三大質(zhì)量缺陷

1)部品質(zhì)量缺陷

2)設(shè)計(jì)質(zhì)量和工藝質(zhì)量缺陷

3)室內(nèi)環(huán)境污染

思考：因質(zhì)量瑕疵維修后，質(zhì)保期是否能重新計(jì)算？

四、商品房小區(qū)產(chǎn)證辦理

1、項(xiàng)目大產(chǎn)證的辦理

2、小產(chǎn)證的辦理

【案例】：“交付后720天內(nèi)辦理產(chǎn)證”的約定

第四部分群體事件及突發(fā)事件應(yīng)對

一、群訴的一般跡象

1、群訴中的意見領(lǐng)袖

2、群體瓦解的征兆

【案例】：如何“化敵為友”

3、投訴爆發(fā)期業(yè)主的心態(tài)

二、投訴溝通的管理體系

三、群訴中的談判策略

1、談判原則和節(jié)奏

2、回應(yīng)的技巧

1)警方回應(yīng)

2)政府部門回應(yīng)

3)媒體回應(yīng)

3、領(lǐng)導(dǎo)到場的注意事項(xiàng)

【案例】：有時(shí)候“硬頂”也是一種破局方法

四、業(yè)主維權(quán)可能觸犯的法律法規(guī)

五、業(yè)主維權(quán)中的取證方法

1)報(bào)警的注意事項(xiàng)

2)影像取證要點(diǎn)

六、群訴中的三個(gè)底線

馬老師

房地產(chǎn)法務(wù)實(shí)戰(zhàn)專家

現(xiàn)TOP5地產(chǎn)公司區(qū)域法務(wù)負(fù)責(zé)人

原上海建工所屬子公司法務(wù)負(fù)責(zé)人

華東政法大學(xué)法學(xué)研究生畢業(yè)，取得法律職業(yè)資格證書及中級經(jīng)濟(jì)師（房地產(chǎn)）證書，馬老師10余年標(biāo)桿房企法務(wù)工作經(jīng)歷。具有深厚的法律專業(yè)功底及豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。曾多次參與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)立法活動。

任職情況：

TOP5地產(chǎn)公司任職期間：

在收并購、融資、合作開發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)營方面均有建樹。為公司建章立制，牽頭多個(gè)項(xiàng)目盡職調(diào)查，集團(tuán)資產(chǎn)包收購及輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目獲??；應(yīng)對區(qū)域集中供地的合作開發(fā)協(xié)議談判；開展多次內(nèi)部培訓(xùn)，獲得企業(yè)頒發(fā)的專業(yè)講師資格證書；統(tǒng)籌處理區(qū)域范圍內(nèi)重大疑難案件（股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、施工索賠清退糾紛等），并進(jìn)行復(fù)盤。

主導(dǎo)大宗交易（50億）的協(xié)議談判及成交；長租公寓爆雷、類住宅延期交付糾紛、售后返租糾紛、車位統(tǒng)一長租方案等非訴類處理；處理電商費(fèi)、包銷案件、分銷糾紛等群訴案件。對接20余個(gè)商辦、住宅項(xiàng)目，包括合作項(xiàng)目，商業(yè)綜合體、獨(dú)棟辦公室、辦公塔樓、底商、高端住宅租賃、二手收購項(xiàng)目的重新開發(fā)等。

總體房地產(chǎn)管控經(jīng)歷：

馬老師對于收并購、產(chǎn)業(yè)勾地、融資、合作開發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)營及股權(quán)事項(xiàng)均有大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，并有豐富的群訴處理、大宗交易談判、項(xiàng)目收購、總包清退、工程索賠、訴訟執(zhí)行等操盤經(jīng)驗(yàn)。

我要報(bào)名

在線報(bào)名：2024房地產(chǎn)項(xiàng)目不可抗力及逾期交付法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(蘇州)

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