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【課程背景】

控制新增，挖潛存量，是新時代“國土”政策之導向，未來新增建設用地供應減少，傳統招拍掛拿地越來越難，已是必然趨勢。新時代，企業發展、生存，必須轉型、破局，緊跟政策、機遇發展。必須由“新增”獲取，轉戰“存量”挖潛。2023年企業盤活存量資產、操作資產升值、進行存量資產處置、收購轉讓存量資產已成為核心開發主線。

傳統招拍掛拿地，投資、測算、研判，每一位投資者均得心應手。然而，時代轉變，原有技能已然不能滿足工作需求。新時代、新團隊，必須掌握存量開發技能、技巧、技術、策略以及風險把控技巧，抓住市場機遇、政策機遇，快速加入城市更新行動。

本次課程，將結合實戰案例與大家分享：關于存量盤活、不動產處置、城市更新涉及土地問題剖析、解決、規避、路徑與處置；存量開發交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑與退出；不動產處置方法、技巧與風險規避；城市更新操作流程、實務與風險。致力于帶領各位優秀事業伙伴，系統學會“存量”開發，規避存量風險。本課程從地塊選擇、項目合作、開發模式、協議簽訂、交易價格、開發流程、政府談判、心態博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風險控制等方面全方位講授，系統、易懂。

【課程收益】

1.全方位解讀《土地管理法》、《土地管理法實施條例》關鍵要點，全面掌握企業參與《國土空間規劃》編制流程、要點、時間。

2.全面掌握爭取新增建設用地指標機遇、流程、模式、費用，掌握存量建設指標盤活模式、利用方式。

3.系統了解農用地轉為建設用地操作流程、前提、方法，掌握土地用途變性（修改規劃）方法，工改住、工改商。

4.深度剖析土地一二級聯動合作模式、要點、協議、價格、博弈、退出、風險、收益，以及土地用途變更（變性）前提、方法、技巧、周期、費用、風險、展望、收益。

5.深度剖析城市更新與政府合作、條款簽訂、要點把控、費用支付、成本審計回收、開發周期、拿地開發關鍵要點，以及存量開發交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實務與風險。

6.深度剖析存量時代收購模式、地塊選擇、項目合作、開發模式、協議簽訂、交易價格、開發流程、政府談判、心態博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風險控制。

7.系統掌握城市更新最新政策、更新模式、流程、注意要點、風險把控，以及存量土地收并購模式、法律風險、財務問題、工商問題、土地問題與收購要點。

8.解讀最新土地政策，吸納政策關鍵要點，抓住政策窗口機遇，學習成片開發模式與要點。

【課程對象】

1、土地一級開發公司、城投公司、城市更新投資集團、房地產開發公司、政府平臺投資公司、不動產收購、處置相關企業、國有資產盤活企業、產業地產開發、實業集團、文旅康養、特色小鎮企業、基建投資、施工企業、地產運營、金融機構、律師事務所、土地開發利用單位、土地服務咨詢機構、策劃相關單位；

2、收并購、資產重組、不良資產處置、證券機構、國企改革、片區綜合開發、PPP項目、舊改、城市更新、基礎設施建設、存量挖潛、產業勾地、土地一二級開發等相關企業；其他涉及拿地、土地開發實業集團、制造業集團。

3、房地產開發及城市更新企業：董事長、總裁、總經理、副總經理等公司高管決策層涉及城市更新項目的投資測算部、規劃設計部、招商運營部等相關部門負責人

專長領域：

1、土地政策咨詢及拿地指導建議：長期負責土地開發企業前沿土地政策咨詢、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》解讀與培訓、土地利用方式探索、土地日常管理、具體地塊拿地途徑分析及建議等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策機遇，為開發企業提供實操技能培訓，全部為干貨、要點、核心。

2、土地規劃業務：參與主導國家上輪多個省市地區規劃編制，了解規劃制定邏輯和核心要點，能更好的與地產開發拿地相結合，解決開發公司拿地規劃問題、法律問題，為公司拿地減少風險，提供保障。長期負責土地開發企業項目用地規劃修改問題，確保企業用地合規合法，為公司省時、省錢。長期幫助土地開發企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，為地產開發企業爭取更多業務類型。

3、土地綜合業務：參與主導眾多省級、市級征地補償標準確定、基準地價確認等業務，能更好的為企業提供土地估價相關知識體系。同時參與主導國家眾多增減掛鉤、占補平衡、基本農田、建設用地整治、土地后備資源調查利用等業務，為開發企業涉及的土地問題進行全面系統的講解，全面的將知識系統化，由企業理解的點狀到面狀的全面把控，解決企業土地相關問題的空白和盲點。

4、土地風險把控等業務，參與眾多地產企業、國企土地再開發再利用、城市更新項目拿地、收并購項目拿地、海島開發、生態紅線開發利用、黃河沿線、河道開發利用、風景名勝區開發、自然保護地、基本農田建設占用等項目風險把控及規避業務。

5、土地一二級開發聯動、產業勾地業務：長期負責公司一二級開發聯動業務，完成項目手續辦理、一級開發測算、產業規劃設計、合作協議確定、二級拿地、測算、投資分析、項目收購、產業勾地等工作，確保公司項目穩步有序推進。因為有系統的工作經歷，所以能將龐大的土地知識體系與地產一二級聯動開發進行更好的結合，為地產開發企業更好的服務，更好的為大家提供系統的講解。

部分服務企業：

中交集團體系公司、中建集團體系公司、中鐵集團體系公司、首創地產、富力地產、保利地產、碧桂園控股、金茂地產、金地集團、華僑城小鎮集團、綠城小鎮集團、藍城小鎮、國藥集團、華潤集團、天恒置業、萬潤控股、澳林控股、電建集團、成都電工集團、海倫堡地產、佛山建投集團、德恒律師事務所等等。

【課程大綱】

第一講：存量盤活、不動產處置、城市更新土地問題梳理、痛點解決與風險規避

1、如何爭取新增指標，將農用地轉為建設用地

2、如何挖掘存量建設，進行土地用途變更，突破升值瓶頸

3、如何參與規劃編制，操作公司項目符合政府原始規劃、抓住窗口機遇

4、如何研判土地現狀建筑合法合規性，規避收購、轉讓、處置風險

5、如何對地上現狀物進行合理評估，科學定價、公平交易

6、如何操作項目進入《成片開發區》進行商品住宅建設，提升項目價值

7、如何操作集體土地轉為國有土地，開辟途徑、規避風險、做好盤活

8、土地征收最新流程、程序、痛點與注意要點

9、如何核實土地所有權、使用權、資格權，明確土地歸屬

10、如何核實土地規劃、現狀，明確土地情況、預估土地價值

11、如何利用集體存量土地，操作集體經營性建設用地入市

12、如何研判獲地模式精準性，控制拿地風險

第二講：如何參與《國土空間規劃》編制，解決存量盤活、不動產處置、城市更新土地痛點，提升盤活價值

1、認識規劃發展歷程，抓住“機遇”、“窗口”

2、把握土規、城規、生態規關系邏輯，認識“多規合一”，更好對接政府

3、農用地、建設用地、未利用地等地類與土地開發利用系統學習

4、規劃時間、審批程序、工作內容把握，精準對接報批報建部門

5、土地用途區、建設用地管制區深刻理解、利用，確定可開發區域

6、如何確定禁止開發區域，及禁止開發區利用要點，避免后期被拆

7、生態保護紅線利用要點、調整機遇要點分析

8、基本農田利用方向、調整操作方式、空間機遇

9、如何操作項目劃定《成片開發區》，建設商品住宅

10、如何操作項目，達到土地征收前提條件，實現農用地轉用

11、城市開發邊界、成片開發與土地征收關系分析

12、規劃圖件學習提升，地塊規劃要點分析，合法性研判

13、如何讓公司項目符合原始規劃詳操與流程，避免后期修改規劃（結合案例實操講解，包括要點、程序、時間等內容）

14、XX開發商爭取新增建設用地指標操作案例

15、XX縣存量建設用地盤活、周轉案例

17、土地性質風險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）

18、房產性質風險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）

本章節可系統解決：如何參與、怎么參與、解決哪些問題、找誰解決、解決周期、解決難度、投入成本、終極效果、痛點難點、風險把控等關鍵問題

第三講：當前重點盤活、更新、處置項目土地盤活路徑、技巧、操作、流程、案例解析與風險規避（以工業用地、宅基地、采礦用地為例）

1、工業用地可盤活類型與用途有哪些？

2、工業用地轉為住宅操作流程、路徑、風險

3、工業用地轉為住宅如何修改規劃

4、工業用地轉為住宅如何與政府簽訂協議

5、工業用地轉為住宅如何實現一二級聯動

6、工業用地轉為住宅如何投入資金、收回資金

7、工業用地轉為住宅痛點、難點與風險點

8、工業用地轉為住宅操作周期與對接部門

9、工業用地轉為住宅如何保障拿地，進行排他

10、工業用地轉為住宅如何把控拿地與投資風險

11、工業用地轉為住宅用地案例剖析

12、工業用地原址開發盤活文創園區操作模式

13、工業用地轉為M0操作模式

14、原用途土地再開發手續辦理與注意事項

15、農村集體存量建設用地盤活方向

16、農村宅基地盤活方向

17、農村宅基地原址盤活操作業態與模式

18、集體土地入市操作路徑與方式

19、宅基地開發古鎮運營案例介紹

20、采礦用地盤活類型與方向

21、采礦用地如何盤活為商業用地方向

22、不同用途土地盤活要點、難點與操作方式

23、各類用地盤活路徑、風險、要點

注：目前工業用地盤活在資產盤活中占比非常高，本章節以工業用地盤活為主線講授，其他用地類型會在講授過程中貫穿。

第四講：存量盤活之收并購、法拍、政府合作、村企合作項目問題發現、痛點解決、操作路徑、風險規避、合作技巧、案例解析

解析案例得失，凸顯課程價值

于老師進階課程持續學習中......

案例一：存量土地交易的秘密

--土地一二級聯動項目收并購案例深度剖析

1、我們該選擇何種項目進行交易？

2、項目交易前提、原則、關鍵點都有哪些？

3、如何全方位做好項目盡職調查

4、存量交易過程中需要注意哪些要點？

5、如何設定合作條款，制定合理方案

6、如何談判條款，落實條款內容

7、如何做好退出機制，管理投資預期

8、如何設定合同違約條款，保障交易利益

9、如何全方位把控土地、資金、政策風險？

10、如何看待項目升值，理性投資

11、如何預判市場、確定投資目的

12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標

13、土地一二級聯動全流程解析

14、土地一二級聯動成本測算

15、土地一二級聯動拿地策略

16、土地一二級聯動排他設定

17、土地一二級聯動風險規避

案例核心要點提煉、經驗吸取、”深坑“規避

案例二：開發”陷阱“躲避的策略

--土地變性開發受限（訴訟）案例深度洞察

1、案情情況解析

2、案件遺憾、注意、補充之處

3、土地發展問題分析（過去、現在、將來）

4、土地本身問題分析（現狀、規劃、所有權、使用權、手續）

5、土地供地、交易、開發手續合法性分析

6、所涉協議合法、合規性分析

7、土地閑置要點及風險點把控

8、如何避免土地閑置，規避投資損失

9、如何發現閑置土地風險，避免投資失誤

10、閑置土地未來能否開發、如何開發？

11、土地閑置開發應對措施有哪些？

12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍？

13、存量收購、參拍需要注意哪些關鍵要點

14、哪些存量地塊可以直接開發？

15、哪些存量地塊屬于風險、違法開發？

16、與政府合作關鍵注意要點

17、如何簽訂與政府的合作協議，規避未知風險

18、如何判斷下一步不可預測風險

19存量開發相關證據、政策、文件、要求梳理

20、類似案例其他關鍵要點結合、剖析、洞察、規避（法拍、深圳）

21、案件對于開發企業的學習、借鑒意義

22、未來開發如何控制“未知、不可靠”風險

案例三：城市更新的”博弈“

--”城中村“改造案例常見誤區

1、全方位項目介紹

2、城中村改造項目全流程解析

3、城中村改造項目整體邏輯分析及要點

4、城中村改造項目土地問題分析及解決周期

5、城中村改造項目投資協議簽訂及風險規避

6、城中村改造項目資金注入及回收邏輯

7、城中村改造項目資金注入方式及風險規避

8、城中村改造項目政府關系及手續辦理

9、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點解決

10、城中村改造項目規劃設定及可售物業操作

11、城中村改造項目排他設定，保障拿地

12、城中村改造項目安置房回購要點

13、城中村改造項目投資、研判、分析

14、土地問題應對措施分析

15、協議問題應對策略分析

16、資金問題應對策略分析

17、政府談判應對策略分析

18、案例其他核心要點提煉、經驗吸取、深坑規避

案例四：”黑鐵“時代的另辟蹊徑

--工業用地再開發案例

1、工業用地盤活路徑都有哪些？

2、工業用地能否轉讓？

3、工業用地能否變性？

4、工業用地變性前提是什么？

5、工業用地變性需要做哪些工作？

6、土地變性周期有多久？

7、工業用地變性出讓方式有哪些？

8、工業用地變性風險有哪些？

9、工業變住宅操作流程

10、工業變住宅關鍵工作要點

11、工業變住宅費用測算

12、工業變住宅拿地方式

13、工業變住宅風險分析

14、工業用地是否可以建設住宅

15、工業用地建設住宅是否可以分割銷售

16、如何確定工業用地價值

17、如何確定收購標的資產價值

18、如何合理確定溢價空間

19、如何”甄別“合作伙伴

20、合同簽訂如何自我保護

21、合同簽訂如何互相約束

第五講：城市更新操作模式、流程、要點、實務與風險把控

1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點

2、城市更新與傳統土地一級開發區別、特點（主體、政策、優惠、指標等等）

3、城市更新項目立項前提、要點、改造方式介紹

4、城市更新政府主導征拆方式介紹、流程、優缺點

5、城市更新政府主導整治項目方式介紹、流程、優缺點

6、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優缺點

7、城市更新市場主導方式介紹、流程、優缺點

8、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內容、要點及項目介紹

9、舊廠房全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

10、舊村莊全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

11、舊城鎮全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

12、成片連片改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

13、城市更新微改造整治類方式、手續、流程、方向、痛點、難點、投資要點

14、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認、要求、征地拆遷、土地獲取

15、城市更新土地問題及建設情況分析調查（現狀、規劃、勘測定界、農轉用、建設用地預審、占補平衡）

16、城市更新主要工作內容及開展模式分析（單元確定、不動產審核、征地拆遷補償方案確定、土地問題解決、土地收益分配、入市主體、產權注銷、入市供應等等）

17、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解

18、城市更新方向與未來獲地用途方式

19、城市更新獲地價格確定與資金來源

20、城市更新土地風險把控（土地所有權、使用權、現狀、規劃、評估等等）

21、城市更新項目風險把控（立項主體、資金、土地、合作者、手續、施工等等）

22、上海XX城中村改造案例（項目情況、改造主體、開發模式、項目規劃業態、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）

23、上海XX區域改造案例（改造背景、運作方式、改造主體、總體規劃、土地問題、安置方式、項目理念、規劃指標、開發模式、項目成效）

24、XX舊城鎮改造案例（項目情況、改造主體、開發模式、項目規劃業態、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）

25、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式）

【項目對接洽談專場】

歡迎各單位攜土地、項目、資金等資源參會，現場進行合作開發洽談。專家現身說教輔導，規避合作風險。

于老師

土地開發利用專家

清華、北大總裁班特聘講師

曾任職于國內甲級規劃院土地業務負責人

任職于國內知名科技園區、科技城建設集團

負責眾多開發企業項目用地土地政策咨詢、規劃修改、風險控制等業務，指導拿地企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，合法合規。

長期指導眾多知名公司地產一二級開發聯動、產業勾地、產業規劃設計、運營、招商等工作，具有豐富的土地業務經驗與資源。

承接眾多開發企業勾地業務咨詢顧問與培訓等工作。

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