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專題背景

2020年以來房地產經歷了前所未有之變局：房地產市場萎靡不振，投資、消費信心不足，相應的各級財政收入大幅下滑，土地財政也難以為繼。由于房地產相關收入占地方綜合財力的半壁江山，稅務總局統一部署加大了房地產業稅收征管力度，土地增值稅再次站上風頭浪尖、成為關注的焦點，全國紛紛發布清算政策加大土增稅清算力度，廣東、湖北、山東、貴州、海南、福建……。

四川省也不例外，四川省稅務局加大了政策發布的頻度，連續發布第13號公告、土地增值稅政策口徑、征管工作指引；各地更是加大了土增稅清算力度，例如，2023年2月底四川天府新區財政金融局對天府新區2023年土地增值稅清算審核提供鑒證服務進行公開招標采購，一次性發包14包計40多個項目。

房地產稅收籌劃的成敗在于三大主稅，其中關鍵是土地增值稅。土增稅計算繁瑣、征管復雜，業務綜合度高，稅負彈性空間大。“金稅四期”（智慧稅務）已于2022年底基本開發完成，全國大范圍試點數電票，為稅務機關清算審核如虎添翼，通過虛開發票降低土增稅的手段已經不堪一擊，目前稅務機關清算審核時已經覆蓋全稅種，即包括但不限于土增稅：例如2021年四川某稅務局對轄區企業各稅種合計處罰達5.1億，2022年北京西城區稅務局對某大廈項目補征土增稅超過10億元。土地清算審核中如發現企業存在稅收違法行為，將移交稽查甚至執法部門。

其實，只要企業提前進行稅務規劃，包括合理規劃清算單位、安排清算時點、選擇正確的成本分攤方法、積極處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

本次課程主講老師牛老師長期從事房地產稅務籌劃，有豐富的清算經驗，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務清算審核規則。

課程以土地增值稅清算與審核應對為主題，現場通過分析政策重大條款、拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與焦點，分享實戰案例和清算經驗，助力企業輕松應對房地產項目的清算收官，課程價值頗豐，機會難得，名額有限。

專題亮點

1．系統梳理土地增值稅清算流程；

2．現場解決清算中焦點爭議問題；

3．全面分享千錘百煉的實戰思維；

4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

主講大綱

一、當前稅務風險和應對措施

1．當前土地增值稅清算形勢

2．土增稅清算和審核中的新動向和應對

3．金稅四期和數電票對清算的影響與應對

4．各地土增稅政策重大條款解析與運用

二、清算前期的籌劃與應對

5．土增稅征管流程系統剖析

6．土增稅征收范圍確認

7．產品對象分類的適用與選擇

8．項目報建前期的籌劃與布局

9．清算單位、分期的調整與補救

10．土增稅清算時點的把控與應對

11．可售面積與清算面積的確認

12．公配設施規劃的影響與應對

13．票據的風險管理與應對

三、收入的確認、籌劃

14．收入組成與確認的時點處理

15．一般計稅下土增稅收入與成本的確認

16．“買一贈一”的處理方法與收入確認

17．價格偏低的風險與合理利用（含案例）

18．違約金、更名費、價外費用的處理

四、成本、費用的處理與籌劃

19．土地、開發成本剖析與處理

20．特殊拿地方式下土地價款的確認

21．“限低價、競配建”土增稅清算方法

22．開發間接費與利息的處理

23．代收費用的稅務風險與應對

24．各個扣除項目的管理與協調

25．拆遷補償費的分攤處理

26．成本分攤方法的正確選擇

27．地下建筑的成本分攤選擇

28．無產權、人防車位各處置下稅務處理

29．四項扣除項目的風險與運用

30．層高系數法等特殊方法的運用

五、特殊問題的處理與應對

31．土地出讓金分期付款利息的處理

32．紅線外配套設施的清算處理

33．代建管理費的處理方法

34．土增稅二次清算風險管理

35．地下建筑不參與清算的處理

36．關聯交易在土增稅中運用與風險

37．裝修裝飾業務的合理利用

38．清算后企業虧損的處理

六、清算實戰與籌劃分享

39．稅負動態測算模型的設計技巧

40．清算中其他地方利好政策的運用

41．清算審核發現其他稅種問題的應對

42．征收方式的轉化協調

43．清算方案選擇與稅企關系協調

44．尾盤與舊房的土增稅處理

45．實戰案例分析

七、現場答疑交流

牛老師

知名房地產財稅實戰專家；清華大學總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務所籌劃部經理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經理；從事房地產稅務咨詢15年，擅長房地產全程稅收籌劃、土增稅模擬清算、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已指導130多家房地產企業240多個項目成功實施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務的業態涵蓋住宅、商業、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮等。著有《土地增值稅實戰與案例精解》（2012、2014）、《房地產全程稅收籌劃與風險應對》（2023）等多部房地產財稅著作；經典課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰與籌劃應對》等，課程引經據典、實戰性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

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