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課程介紹

隨著進(jìn)入“十四五”新的發(fā)展周期，在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢下，政府的發(fā)展目標(biāo)從原有的GDP經(jīng)濟(jì)增長，轉(zhuǎn)向為“因城施策”的復(fù)合增長目標(biāo)。同時，伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，我國房地產(chǎn)發(fā)展正在進(jìn)入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發(fā)，而對其產(chǎn)業(yè)招商引資、商業(yè)運營、有了更多的要求；另一方面，金稅四期即將全面上線，發(fā)票電子化的全面運行， 央行、銀保監(jiān)會首次約談房地產(chǎn)頭部企業(yè)-恒大房地產(chǎn)，作為稅局重點稅源行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查，因此直接造成稅企爭議持續(xù)不斷，諸多信號釋放房地產(chǎn)企業(yè)將陷入多事之“秋”。

在此背景之下，本課程不同于以往房地產(chǎn)課程對于政策匯編的整理，而是精挑細(xì)選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復(fù)雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的全面知識，深入的為大家細(xì)致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，對增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的稅收理論的異同進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體稅負(fù)進(jìn)行測算，展示當(dāng)前房地產(chǎn)財稅領(lǐng)域主要稅種重要環(huán)節(jié)的涉稅爭議處理與稽查應(yīng)對。

課程對象

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、中高層管理人員及相關(guān)財務(wù)人員

課程收益

1、金稅四期智能稅控形勢下對房地產(chǎn)企業(yè)的深遠(yuǎn)影響

2、近期稅務(wù)評估稽查典型案件的經(jīng)驗教訓(xùn)及企業(yè)破解之道

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)預(yù)警評估稽查形勢及重點方向，如何化解？

4、房地產(chǎn)企業(yè)日常業(yè)務(wù)處理稅務(wù)風(fēng)險防控關(guān)鍵點在哪里？

5、房地產(chǎn)企業(yè)面對稅企爭議，如何達(dá)到高效溝通？

課程大綱

第一節(jié)：2022房地產(chǎn)最新稅務(wù)稽查方向與典型案例分析

1、“金稅四期”即將上線，五大特有職能帶來的深遠(yuǎn)影響

2、“全電發(fā)票”對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的影響

3、2022年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查涉及方向及重點

4、未來五年稅務(wù)規(guī)劃解析

第二節(jié)：2022，稅務(wù)稽查必備護(hù)身符

1、茫茫人海，稅局為何偏偏喜歡你？

2、檢查、審理期間運用陳述申辯權(quán)要點分析

3、財務(wù)人員如何利用“納稅評估”環(huán)節(jié)使企業(yè)脫離險境

4、從稅收底層文化角度出發(fā)透視稅務(wù)局稽查思路

5、全員危機(jī)公關(guān)，如何掌握話術(shù)？

6、“45億虛開大案”剖析稅務(wù)局稽查布局

7、財務(wù)人員千萬不要做的“三件事”

8、《已證實虛開通知單》受托協(xié)查案件處理稅務(wù)局內(nèi)部指引

9、財務(wù)人員做足那些內(nèi)控舉措可以規(guī)避”被動卷入“虛開？

第三節(jié)：房開企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)底層稽查思路及應(yīng)對策略

1、房地產(chǎn)公司設(shè)立主要考慮的稅務(wù)風(fēng)險

2、項目公司組織形式，投資收益取得方式

3、房地產(chǎn)企業(yè)投資者未繳足其應(yīng)繳資本額的稽查與補(bǔ)救

4、初始投資涉稅風(fēng)險剖析及籌劃策略

5、抽逃資金或股東借款涉稅風(fēng)險剖析及籌劃策略

第四節(jié)：房開企業(yè)拿地環(huán)節(jié)稅務(wù)底層稽查思路及應(yīng)對策略

1、《土地增值稅法（征求意見稿）》對房開企業(yè)帶來的深遠(yuǎn)的影響。

2、土地價款涉及主要稅種的稽查應(yīng)對

3、土地的獲取方式涉稅風(fēng)險剖析

4、“限地價、競配建”供給模式涉稅風(fēng)險點如何化解？

5、母公司拿地子公司運作涉稅風(fēng)險剖析及應(yīng)對策略

6、已收購股權(quán)的形式收購?fù)恋夭僮饕c

第五節(jié)：房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)稅務(wù)底層稽查思路及應(yīng)對策略

1、統(tǒng)借統(tǒng)還和集團(tuán)統(tǒng)一借款的稅收政策應(yīng)用與常見誤區(qū)和案例借鑒

2、其他應(yīng)收款與其他應(yīng)收款稅務(wù)稽查思路應(yīng)對技巧

3、借款利息進(jìn)項稅額不得抵扣的化解技巧

4、房地產(chǎn)企業(yè)收付利息增值稅、所得稅常見問題處理

5、利息收入與扣除時間確認(rèn)與扣除憑證稽查實踐

第六節(jié)：房開企業(yè)施工環(huán)節(jié)稅務(wù)底層稽查思路及應(yīng)對策略

1、票據(jù)稽查風(fēng)險點及處理技巧

2、房地產(chǎn)四大預(yù)提費用扣除涉稅要點把控

3、成本方面稅務(wù)稽查常見四大問題

4、企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款納稅申報 — 稅會差異如何調(diào)整？實際毛利與預(yù)計毛利差額滯后確認(rèn)的稽查應(yīng)對

5、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的不同處理方式與稽查應(yīng)對

6、境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？

第七節(jié)：房開企業(yè)銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)底層思路及應(yīng)對策略

1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與政府職能部門數(shù)據(jù)采集相關(guān)聯(lián)比對的稽查應(yīng)對

2、交房前預(yù)收賬款預(yù)繳增值稅稽查思路

3、交房后一次性結(jié)轉(zhuǎn)收入增值稅納稅義務(wù)時間管控

4、定金、誠意金、老帶新、提前竣工獎、各類賠償?shù)仍鲋刀?、土地增值稅、所得稅的風(fēng)險點

5、房企代收代付(代收的契稅、維修基金、辦證費用、天然氣等)的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據(jù)如何處理？

6、“舊村改造”、“舊城改造”是否視同銷售的稽查應(yīng)對

7、企業(yè)完工前收入會計確認(rèn)與企業(yè)所得稅收入確認(rèn)調(diào)整分析

8、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象和分?jǐn)偡椒ù嬖诘亩悇?wù)風(fēng)險點

9、工程進(jìn)度結(jié)算中，三方抵債、四方抵債所在風(fēng)險點及破解之道

10、完工標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)涉稅風(fēng)險剖析及稅務(wù)規(guī)劃

第八節(jié)：房開企業(yè)土增稅底層稽查思路及應(yīng)對策略

1、“買房贈車位”應(yīng)如何進(jìn)行稅收規(guī)劃及應(yīng)對策略

2、房開企業(yè)的預(yù)售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑不一致應(yīng)對策略

3、會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等公共配套設(shè)施稅務(wù)稽查要點分析

4、土地增值稅的征稅對象和范圍，無產(chǎn)權(quán)的地下建筑物和公共配套設(shè)施，房開企業(yè)應(yīng)如何合理規(guī)劃？

5、土地增值稅的預(yù)征，哪些類型房產(chǎn)不預(yù)征土地增值稅？

6、實務(wù)案例全盤呈現(xiàn)土增清算全流程操作把控要點

第九節(jié)：其他稅種稅務(wù)稽查底層思路及應(yīng)對策略

1、取得項目土地環(huán)節(jié)中土地使用稅的納稅時間，契稅的計稅依據(jù)和印花稅的爭議

2、銷售開發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)土地使用稅和印花稅的風(fēng)險管理

3、企業(yè)自用的房屋、樣板房、配套設(shè)施、地下室的房產(chǎn)稅的風(fēng)險管理

第十節(jié)：房開企業(yè)個稅與社保稅務(wù)底層稽查思路及破解之道

課程總結(jié)與答疑

吳老師

吳老師：稅務(wù)師、注冊會計師、英國管理會計師、航天信息全國特約講師、著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實戰(zhàn)專家；線下課程達(dá)500多場，主要擅長企業(yè)稅收籌劃、企業(yè)風(fēng)險把控、企業(yè)涉稅疑難問題處理、企業(yè)合同控稅、用工模式優(yōu)化。擔(dān)任多家大型企業(yè)的咨詢顧問，曾為某房地產(chǎn)公司節(jié)稅2億余元，因此具有較強(qiáng)的實戰(zhàn)經(jīng)驗，課堂提供的方案具有可操作性，宗旨為企業(yè)把好風(fēng)險關(guān)，贏得更多利潤空間，從而為合作公司帶來更多的信任感。

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