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課程背景

一、時代背景

房地產企業的近兩年行業利潤處于下行期，是眾所周知的。在市場形勢嚴峻的情況下，控制成本無疑是保證企業生存的基本手段，作為房企三大成本（土地成本、建安成本、稅務成本）之一的稅務成本控制也毫無疑問的成為房企的工作重心。

多年來，房地產企業一直是高稅負的行業，但多數企業對稅務成本的控制是粗放式的，更直白的說是很多企業一直在用簡單粗暴的方式避稅。

但是國家稅收監管卻越來越嚴，尤其是，2021年3月24日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于進一步深化稅收征管改革的意見》明確了兩個時間節點：到2023年，基本建成“無風險不打擾、有違法要追究、全過程強智控”的稅務執法新體系，到2025年，，基本建成功能強大的智慧稅務。這是大數據管稅的時代來臨了，原來簡答粗暴的避稅方式不僅不能降低成本，反而會給企業帶來更大的損失。

這意味著，房企可能面臨這樣的情況：“利潤比過去低了，稅反而比過去多了。”

二、企業現狀

我們在為房企提供稅務服務的過程中，發現絕大多數企業對稅務成本的認識存在嚴重的誤區，突出表現有以下幾點：

1、稅務管理的責任部門不對

大多數企業認為稅務管理是財務部門的事情。但是，產生稅的部門是業務部門，直接責任部門不懂稅，怎么控制稅務成本呢？

提示：稅務管理是整個公司的事情。

2、絕大多數企業算不明白稅務賬

誰是業務活動產生的，稅負是由方案決定的，不了解業務活動，弄不清楚稅法的底層邏輯，就不會做出精彩的方案，稅務成本和稅務的風險就降不下來。

提示：

方案不對的原因，就是賬沒算明白。但是，這里所說的“賬”，不是大家理解的會計賬，而是怎樣做生意的“大賬”，具體地說就是把政策在企業架構設計、合理安排交易（包括交易主體、交易類型、交易路徑、交易時間、交易地點、交易價格等）中如何用“活”的賬。即“稅務管理的核心是研究怎么做生意”。

稅務賬是事前算賬，如果事后算賬通常只能認賬。

3、對稅務管理重視程度不夠

可以這樣講，房企的稅務管理有明顯的特殊性，除了業務活動行業特征明顯外，稅收管理的政策文件也有很多特殊之處，并且很多稅收文件是針對房地產行業單獨發的，這就是對行業稅務管理的經驗有很高的要求。準確地講，其也需要有個專門的機構來做這件事情，并且需要一把手牽頭。

課程目標

提升改善意識和改善能力；

系統掌握現場效率改善方法與實戰技術；

掌握人力和設備的需求數量的計算方法，使人員效率和設備效率最大化；

掌握作業改善方法，使之更加高效、輕松和安全；

掌握現場設備管理與改善方法，使之更加精確、更加快速、產能更大；

掌握效率改善16法寶的使用方法；

掌握制造業成本的構成與分析方法；

培訓對象

1、公司管理層（中高層）、項目總、項目經理、城市總、管理儲備人才

2、財務管理部門負責人及財務全體人員

課程大綱

第一部分 房地產稅收基本知識

一、房地產企業主要要繳納哪些稅？

二、重要稅種要點提示

1、營改增要點提示

2、企業所得稅要點提示

3、土地增值稅要點提示

4、印花稅要點提示

5、契稅要點提示

第二部分 房地產企業稅務管理的算賬邏輯

一、稅務管理的“大賬”

1、稅負是由什么決定的？

2、標桿企業為什么稅務成本與稅務風險相對較低？

3、開發各階段要算清楚的“大賬”有哪些？

4、并購重組需要算清哪些賬？

5、城市更新業務要弄清哪些事？

6、財政資金安排的決策原則有哪些？

7、稅務管理要從哪些方面入手？

8、解決稅企爭議需要弄明白哪幾件事？

二、稅務規劃的賬是賬外算賬

1、為什么要做架構布局？

2、如何做架構布局？（股權布局、產業布局、區域布局）

三、如何算明白“政策賬”

1、免稅重組是怎么回事？有什么涉稅風險？

2、租金拆分的稅收邏輯

3、不動產銷售和不動產租賃的稅收考量因素

4、資產轉讓和股權轉讓取舍的稅收邏輯

5、如何合理安排拿地主體？

6、如何合理設計交易路徑？

7、、如何合理安排交易時間、地點、價格？

8、承債式收購有什么稅務風險？

9、買方包稅有什么稅務風險？

10、企業注銷的稅務成本

四、不可小覷的“小賬”

1、取得發票和未取得發票稅務成本有什么差別？

2、什么是額外的稅務成本？

第三部分 房地產企業全流程涉稅事項分析

一、設立階段涉稅事項分析

1、設立開發企業應具備的條件和相關事項說明

2、房地產企業在項目調研階段是否可以計入開發成本？

3、房地產企業設立時應考慮的涉稅關鍵點

4、籌建期間發生的業務招待費、廣宣費怎么稅前扣除？新企業怎樣計算開辦費？

二、融資階段涉稅事項分析

1、集團內部關聯方的資金拆借風險分析和相關規定

2、股東貸款企業使用的風險分析及實務應對

3、統借統還有什么局限性？

4、聯合開發不同情況下所得稅如何處理？

5、明股實債的稅務成本

三、拿地階段涉稅事項分析

1、不同拿地方式的涉稅分析

2、不同合作開發模式的涉稅分析

3、與政府合作與談判的稅收要領

4、紅線外支出涉稅分析

5、代建市政款與財政返還方式涉稅分析

6、土地分宗與定價涉稅分析

7、拆遷補償涉稅分析

四、開發建設階段涉稅事項分析

1、開發成本會計科目的核算內容

2、如何確定計稅成本對象

3、主要涉稅事項分析

4、關于拆一還一（原地回遷、異地安置、前期工程費進項抵扣）

5、關于索要發票

6、農民工工資保證金

7、甲供材的前世今生

8、成本分攤方法

9、配建保障性住房的財稅處理

10、借款費用的企業所得稅處理

五、預售銷售階段涉稅事項分析

1、“買一送一”的涉稅分析

2、“老帶新”問題涉稅分析

3、開盤有禮購房抽獎涉稅分析

4、出租商鋪免租期涉稅分析

5、違約金涉稅分析

6、房企收入確認時間有什么特殊規定？

7、關于銷售價格明顯偏低

8、房地產企業非法預售收入是否需要預繳增值稅、土地增值稅和計算預計毛利？

9、分期收款和銀行按揭貸款收入應配比結轉銷售成本

六、項目清算階段涉稅事項分析

1、如何確定清算單位？

2、成本對象如何劃分？

3、清算條件

4、土地增值稅清算項目的審核鑒證

5、清算時未轉讓房地產如何處理？

6、增值稅一般計稅方法和簡易計稅方法下土地增值稅清算應稅收入怎么確定？

7、土地增值稅預繳稅款如何計算與核算？

第四部分 經典案例分析

案例一、收并購經典案例分析

案例二、合理規劃拿地成本經典案例分析

案例三、工抵房涉稅處理案例分析

案例四、所得稅匯算清繳案例分析

郝老師

20年房地產企業稅務規劃經驗

北京中清坤誠管理咨詢有限公司總裁

在財稅顧問、財稅籌劃、財稅培訓、財稅咨詢等方面建樹頗深，財稅

理論扎實、實戰經驗極其豐富。

服務企業：

廣州萬科、溫氏集團、山東魯商、祥祺集團、海南中城建集團、偉光匯通、中鐵地產、赤峰中鑫、陜西惠爾集團、廣州富港、珠海摩爾百貨、漳州景盛等。

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