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【課程背景】

商業項目的開發，其成功要素很多，本門課程為您提煉出最關鍵的要素取決于城市的等級、區位地位、地塊價值、建筑設計。主講陳老師將分享其四十多年的專業領域的實踐，從對國內外大量商業項目的考察、研究，運用對比手法，提煉出商業項目的講解要點，指導學員如何把握運用以上要點。

商業地產項目的準確定位不但是招商運營的基礎保證，更是指導商業地產項目建筑規劃設計依據。只有遵循科學的開發流程，才能保證項目的準確定位。通過商業地產項目科學開發流程與十大定位內容的傳授，教會開發商如何把握咨詢服務機構的服務質量。

商業建筑設計的大量實操案例解析，有效指導商業地產項目在開發中的借鑒，特別是建筑平面結構設計（柱網合理性）、平面結構（無視覺障礙）、動線設計（平面動線、垂直動線的結合）中如何避免失誤，如何讓商業經營功能在建筑物中得到體現，做到既現代又實用。

招商經營管理是商業地產開發商普遍碰到的執行難題。通過課程解析，全面掌握了解招商工作的重點、階段及招商技巧，提高商業地產開發項目的落地性。

【課程目標】

課程通俗、易懂、實用，實戰型性強，深受聽課學員的好評。本次課程案例豐富，數據詳盡，二天的課程安排定能讓您收獲滿滿，課程上禁止錄音+錄像，圖為學習手冊劇透版；建議提前備好學習用品，如筆、筆記本或電腦等。

【課程對象】

涉足商業的房地產開發公司中高管；商業管理公司、資產管理公司中高管和一線骨干

【課程大綱】

第一部分：什么因素影響商業項目招商？

（一） 舉例說明開發商業項目需要具備多元因素

判斷商業價值的三個核心關鍵詞：區位+交通+人口

案例：新區開發城市綜合體項目，沒有人怎么做商業

案例：縣級城市開發城市綜合體項目（3個案例分析縣城如何運營10萬平方米的綜合體？街區式商業如何做？商業消費力低怎么辦？）

（二）不同性質的商圈，有著不同的商業價值

1、上海 22 個典型商業項目調研數據

2、市級商圈商業項目、區級商圈商業項目、社區商圈（購物中心）商業項目的價值

（三）不同性質商圈的項目，商家入駐意愿不同

1、省會城市市級商圈模擬招商的結果

2、地級市區級商圈模擬招商的結果

3、縣級市社區商圈模擬招商的結果

（四）五大因素直接影響招商成果的案例解析

1、城市等級低造成招商阻礙的案例分析（舉例：商家沒有開店計劃）

2、地理位置偏造成招商阻礙的案例分析（舉例：泰興某綜合體項目）

3、交通條件造成招商阻礙的案例分析（舉例：北海某綜合體項目）

4、建筑平面結構的缺陷造成招商阻礙的案例分析（舉例：唐山銀泰購物中心）

5、商業地產建筑設計中常見的八大問題（舉例：多個案例等）

6、定位不準確造成招商阻礙的案例分析（舉例：上海正大廣場、龍之夢）

（五）商業招商的基礎知識--了解商場建筑結構設計是否合理

（六）商業招商基礎知識-了解商業開發經營模式

第二部分：商業地產項目的開發營運流程

一、商業項目開發把控的時間節點

問題 1：一般商業地產購物中心項目開發營運全程操作周期需要多少時間？

問題 2：一般商業地產購物中心項目的招商什么時候開始啟動？

問題 3：一般商業購物中心項目的開業什么時候開始啟動營銷推廣活動？

問題 4：一般商業購物中心項目招商后開業，在開業前第幾個月開始給商家進入裝修？

問題 5：初試水商業地產開發企業，你知道商業地產項目整體開發各階段的工作內容嗎？

二、項目開發各階段的工作內容

第一、土地獲取階段 9 項工作

第二、規劃設計階段 6 項工作

第三、開工準備階段 6 項工作

第四、開工建設階段 7 項工作

第五、開盤準備階段 3 項工作

第六、開盤銷售階段 3 項工作

第七、工程建設階段 20 項工作

第八、竣工入住階段 8 項工作

第九、售后及移交階段 9 項工作

第二部分：商業經營管理公司的六大營運管理職能與內容

（一）商業經營管理公司的六大營運管理職能

（二）商業經營管理公司的六大服務管理內容

第三部分：商業地產項目招商工作的四大管理階段

（一）招商管理的階段與工作內容

第一階段：招商前對項目的理解階段

第二階段：招商的組織準備階段

第三階段：項目的招商或招商代理執行階段

第四階段：經營商家進場裝修階段

（二）招商與經營管理的階段與工作實施步驟

第一階段：招商前對項目的理解階段的主要工作內容

第一項工作：對項目建筑指標的解讀--限制條件與局限性

第二項工作：對項目的市場市調與定位的理解

附：商業市場調查內容一覽表

做招商須明白項目的商業價值

1、學會判斷項目的價值

2、判斷商業地產項目價值的工具

3、會判斷商業項目的性質

4、了解招商的商業業態業種類別

5、了解招商的業態業種類別品牌

6、要了解建筑物業對招商的限制性

7、提出對建筑設計方案的優化建議

8、要對商場的經營樓層做功能分區

9、做好招商需要了解的建筑物業數據

10、對商業項目的建筑物業提出修改優化建議

做好招商的前提：搞清項目定性！

項目定位“三部曲“

第一步：確定項目的商圈性質

第二步：確定項目的商業類別

第三步：確定商業項目的經營功能

第一：學會判斷商業項目的價值

第二：學會判斷商業項目的價值-案例解析

項目地塊價值判斷案例分析：唐山 XX 綜合體項目、保定城區北部商業項目、烏市開發區商業項目

新區商業項目招商能做嗎？

主要看城市七大功能是否完善

A. 行政中心功能

B. 城市文化中心功能

C. 市民居住功能

D. 公共交通功能

E. 教育文化功能

F. 醫療衛生功能

G. 商務/商業功能

第二階段：招商的組織準備階段的主要工作內容

第一項工作：項目招商經營管理前的組織準備

1、建立招商組織

2、招聘與培訓招商人員

3、編制《招商手冊》

1）觸摸商家入駐意愿需要準備的資料內容

2）實施招商代理時用的《招商手冊》

3）提煉項目的營銷賣點-核心關鍵詞

4）商業地產項目樓層品牌落位“四步曲”

A. 租金定價原則依據

B. 商場的不同位置商鋪租金價值判斷規律

5）了解商家的開店計劃與選址要求

A. 主力店比重多少合適

4、制定招商計劃

5、編制招商宣傳計劃

6、編制租賃方案《租賃合同》

7、制定招商工作執行流程（對內、外）

第二項工作：項目招商經營管理前的工作準備第三階段：招商執行階段（含招商技巧）的主要工作內容

第一項工作：準備招商洽談工作的內容

第二項工作：確定招商的方式

第三項工作：招商計劃實施期

第四階段：進場裝修階段的主要工作內容

第四部分：商業地產項目招商管理工作的實施步驟

（一）衡量招商工作的標準內容

招商是商業項目成功運作的重要前提成功的商業規劃和招商策略決定招商成果！

招商成果的衡定表現為：

業態和品牌檔次結構合理

合理的租金水平

滿鋪開業

滿足租金回報

商家持續穩定經營

（二）招商實施重點工作的五大步驟

步驟一：招商工作的前期調研準備階段中的重點工作

步驟二：招商方案的設計策劃階段中的重點工作

步驟三：招商實施籌備階段

步驟四：招商實施階段

步驟五：進場裝修階段

（三）商管公司的日常經營管理工作內容

第五部分：商業項目開發運營各階段的關注要點

（一）建筑規劃設計階段的關注要點

方案設計階段：

擴初設計階段：

施工圖設計階段：

外立面設計階段：

（二）招商啟動階段的關注要點

（三）工程施工建設階段的關注要點

（四）招商實施階段的關注要點（五）商家進場裝修階段的關注要點

陳老師

30年商業經營及管理，15年商業地產咨詢策劃經歷

擁有獨立擔當商業經營公司、現代化商廈的經營工作經歷與實績，并因工作業績突出榮任中國商業第一家上市公司-豫園商城的首屆董事。專業從事商業經營管理三十年、咨詢策劃服務十多年。在商業經營管理運作層面以及商業定位策劃領域（含商業使用功能的建筑規劃）積累了豐富的行業實戰經驗，并形成了極為敏感的商業觸覺。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業準確地進行經營功能定位，以及商業建筑規劃設計指導，讓商業項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。

擅長業務領域：商業項目價值判斷、商業物業功能定位、商業戰略發展規劃、商業項目招商策劃、商業項目建筑優化建議、商業地產開發全程指導

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