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【課程背景】

談及“資產管理”，就不得不提到購物中心租售比、坪效、開業率、出租率、客流、收繳率等關鍵指標，如何深層次地發掘指標數據之間的內在聯系，診斷購物中心經營狀況，并根據診斷結果自動給予應對策略，實現商場高效和精準的運營。做為管理者，如何通過指標管理，第一時間掌握企業的資產狀況，并為科學決策提供有力支撐，助推企業資產長期保值增值。

【課程目標】

1、購物中心的專業邏輯是資產經營活動，商業管理是其中一個環節

2、定位規劃、招商運營和調整優化是商業運營管理的核心工作，管理者必須通過對消費變化的精準捕捉，動態提供市場最需要的商品和服務；并充分考慮資產經營的相關要素

3、構建購物中心資產管理系統的突破點在于加快升級商業管理業務、強化資產經營能力

【課程對象】

1、購物中心/百貨/資產經營管理公司各部門中高層領導；

2、此為商業管理高階課程，專門為在運營方面已經做得不錯，但希望未來往資產管理方向發展的公司學習交流；

3、有意加入并長期從事商業地產行業的人士。

【課程大綱】

第一篇：資產管理及其本質

1.資產管理的理念

1.1資產管理的注重點

1.2資本化率及其與資產價值之間的關聯

1.3資產管理的價值衡量體系

NPI NOI EBITDA

2.資產管理的抓手

2.1資產價值的計算和工具

2.1.1在項目的初始投資階段

2.1.2在項目的運營階段

2.1.3在項目的退出階段

2.2資管與運管的平衡

2.3資管對于信息化管理的要求

3.資產管理視角下運營目標的確立

商業地產的經營目標，是確保足夠的現金流，即“掙錢”的能力

3.1經營能力的精確測算

3.1.1租金收入的幾個不同部分和不同階段

3.1.2租金收入和其他收入的匯總和關聯

3.1.3影響租金收入的因素

第一，掉鋪及其出現的時點的一般規律

第二，續簽率及其影響租金收入的關聯

第三，市場重大變化時的應對

3.2運營指標的確定

3.2.1可售和持有混合經營時各自底價的確定方式

3.2.2決定租金底價的兩種方式

3.2.3客流和有效轉換率及獲客成本

3.2.4EBITDA利潤額及三個重要經營和財務指標的內涵

3.3運營收入和支出的分類

3.3.1收入分類和流向

3.3.2支出分類和流向

3.3.3成本控制要素及衡量指標

3.4運營指標體系建立

3.4.1運營管理端指標體系

3.4.2運營租戶端指標體系

3.4.3資產管理價值于運營管理中的兩個里程碑

4.精細化運營是資產價值的基石

4.1會員系統的建立對于營業額的支撐

4.1.1積分體系及其運用

4.1.2消費者畫像和招商業態及品牌級次

4.2良好的物業服務是構建牢固的底層資產

4.2.1不同階段的物業角色

4.2.2物業服務質量采用的工具

第二篇：輕資產管理

5.“輕資產”真偽命題的爭論

5.1何謂“輕資產”？

5.2“輕資產”模式興起的原因和本質

5.3“輕資產”對于地產開發公司轉型是否是一個途徑，還是捷徑？

6.商業投資回報途徑

6.1租金收益和現金流

6.2資產增值和價值提升

6.3如何測算資產價值 介紹三種方式

7.“輕資產”的優勢和難點

優勢：

7.1投資和管理分離

7.2專業度與經營成功率

7.3價值實現的多方合力和一家獨斗

難點：

7.4誠信和信任感是基礎

7.5利益與責任

8.輕資產模式

8.1物業租賃

8.2品牌輸出及運營管理

8.3參股并管理

8.4合資公司

9.“輕資產”管理操作步驟

9.1如何測算服務管理費

9.2如何組建團隊及與資產擁有者合作

9.3如何制定法律文件及設定“逃生”條款

10.成功“輕資產”管理要素

10.1基礎文件的扎實

10.2流程和制度的完整并簡便

10.3專業度的水準

11.“輕資產”管理的機制保障

11.1合理量化的業績指標機制

11.2短期和長期收益的平衡機制

11.3收費機制

11.4利益共享機制

11.5責任分擔機制

范老師

范老師擁有 20余年商業地產工作經驗，歷任上海梅龍鎮廣場、上海中信泰富廣場、長風景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家等總經理。

范老師成功開發和管理了眾多商業項目，操作過多個位于上海市中心及長三角商業中心區域，由國際和香港著名房地產開發商投資運營的的大型商業項目，其中包括數個 25 萬平方米以上的城市綜合 體項目，以及 10 萬平方米以上的商業項目。范老師在商業項目開發、市場定位、招商以及運營管理等 商業地產全過程積累了大量成功經驗，對中國市場有深刻的認識與理解，積累了豐富的品牌資源。

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