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課程背景

1.行業外部形勢日益錯綜復雜，不同區域、不同城市均面臨不同政策環境；

2.外部政策環境輪轉速度越來越快；

3.項目自身先天資源稟賦各位差異、主力的產品和客戶群也不一樣；

4.面對快速變化的外部環境、不同城市的環境、內部不同的項目及產品類型，單一的開發策略已經滿足不了快速開發的需要。

5.結合多年的實際案例，總結提煉《基于全業務、全周期的房地產項目操盤邏輯與管控要點》，來應對內外部多變的環境，提升項目整體運營能力。

課程收益

進行房地產全流程開發維度的培訓，通過提供培訓，拓展視野，提升專業協同意識，還要達到以下目的：

1.學習和掌握房地產全流程管理的思路；

2.了解如何通過流程管理提升效率；

3.掌握各開發環節的關鍵控制點和如何實現流程精細化管理。

4.通過本課程可以了解房地產項目開發流程全貌和關鍵環節的管理要點、思路，為推進業務工作提供基本知識儲備。

課程對象

房地產企業項目總、城市總、設計總監、營銷總監、成本總監、工程總監、儲備項目總等并相關部門人員。

課程大綱

一、項目目標與操盤策略

1.操盤策略

a)從ROE看房地產開發邏輯

b)項目經營策略的選擇

c)項目經營運營標準

案例：從中梁山東區域拓展看運營解碼

2.項目前期操盤流程總圖

a)前期開盤三階段管理：保總規、保開工、高品質亮相

3.項目運營總圖

a)八大關鍵指標：主要經濟指標、經營指標計劃、關鍵節點、各階段項目核心指標、重點部位單方、戶型面積/建筑面積、供貨計劃、分期開發

4.項目綜合匹配

a)四大思考邏輯：項目定位準確、展示區與售樓處、營銷推廣與銷售模式、產品力與服務力

5.項目成功標尺建立

a)不同的定位需要不同的項目綜合匹配

案例：碧桂園高周轉三、四線城市開發

案例：某小眾產品高溢價策略開發

6.策略調整

a)碧桂園歷年經營策略調整

b)經營策略調整的整體維度

c)經營策略調整過程中的主要手段

案例：在局部調整倉位或者特殊時期下，進行降價調整

案例：中小房企主要依靠調整節奏和產品類型抵抗風險

案例：漲價也是一種策略，更是自我提升的一種倒逼機制

演練：大勢預判與項目運營策略的調整演練

二、投資決策與前期策劃

1.投資決策拼的是什么？

a)城市市場的輪轉周期 — 押注市場和售價

案例：恒大穿越周期布局

案例：萬科提前周期布局

b)拼整體系統的綜合能力 — 溢價能力和成本控制能力

c)熟悉公司的長期拿地策略、階段性策略和標準

d)精通公司測算規則和模板

e)在建項目的收購一定要小心

2.前期策略三個會

a)前策會：誰來做?

b)經評會：做什么？

c)啟動會：怎么做？

案例：龍湖案例

案例：萬科案例

案例：陽光城案例

案例：某中小房企案例

三、前期定位和總平面圖

1.定位三層邏輯：從城市看區域 ->從區域看項目->從項目看組團（永遠記住這個邏輯）

2.永遠想著如何為區域/城市創造價值？

3.區域價值決定了整體產品定位，尤其是整體戶型配比

4.地塊周邊價值要與戶型相互匹配

5.評價總平面圖的關鍵因素

6.高維打低維的定位思路

案例：XX片區的總評 – 路徑依賴

案例：XX前期定位

案例：不同城市戶型產品的差異

案例：要學會最簡單的方法算大帳

四、營銷管理

1.營銷管理的整體性安排

2.營銷推廣打法和調性案例

3.銷售額 = 來訪量 ? 轉化率

4.不同項目形象如何確立

案例：融創提升整體品牌

案例：碧桂園某大盤的推廣手段

5.整體銷售節奏與現場進度的匹配

6.定價即經營

a)定價的四種策略

b)定價的基本流程

c)定價后的局部微調

7.銷售回款才是王道，項目總能發揮什么作用？

8.開盤后評估是策略調整的重點關注環節

五、工程管理

1.工程管理趨勢

a)WK安全紅綠燈制

b)LH“33321”

2.工程前期策劃和外圍配套內容

3.運營經營思維和全面思維進行項目分期

a)分期錯誤的案例

4.采購策劃及標桿企業標準做法

a)龍湖、中海、招商、綠城

5.采購策劃及招標標準工期

6.工程前期策略及質量管控方法

7.工程管理過程中的關鍵環節

六、報批報建

1.報批報建的基本流程

2.報建過程中的適度突破

3.過程中關鍵點的把握（規劃局/環保治理）

4.與政府互動的基本原則與如何提速

a)要懂政治生態

b)合理合法原則

c)事事有依據原則

案例：最大容積率指標的爭取

案例：XX配套移交驗收的解決

案例：為政府找臺階加快決策速度

七、成本管理

1.成本管控維度：全成本、動態成本、分業態、建筑標準

2.建筑指標對成本的影響

案例：HR標桿企業成本控制指標權重劃分

3.適配是成本管理的核心

4.可售比是核心指標

5.車庫成本控制指標

6.變更控制率指標

7.其它關鍵指標及關鍵點

案例：某百億房企成本調研

案例：某本地房企材料調研

案例：臨電工程典型案例

案例：無效成本控制案例

八、財務與融資管理

1.財務一般性的基礎知識

a)成本類與費用類

b)測算的兩個口徑（預售口徑與交付口徑）

c)財務如何進行交付后的結轉

2.日常財務十個報表

a)項目全周期經營測算表

b)簽約凈利率測算明細

c)凈簽約統計表

d)項目庫存盤點

e)三大費用表

f)項目在途資金周報

g)項目付款統計

h)動態成本分析報告

i)項目滾動資金計劃

j)三期預售計劃

3.項目總在融資中起到的作用

九、項目復盤 — 一條主線七個重點

1.以經營為復盤要點

2.投資管理復盤—四大關鍵點

3.營銷策劃復盤—九個關鍵點

4.設計研發復盤—六大關鍵點

5.工程管理復盤—八個關鍵點

6.成本與招采復盤—大數據 + 明細指標

7.運營管理復盤—六個關鍵點

8.客服復盤—八項關鍵點

十、具體操盤案例

案例：死盤項目怎么辦？

案例：已經延期情況下，搶示范區？

案例：已經延期情況下，項目搶交付？

郝老師

郝潤強 老師

畢業于北京交通大學、MBA、PMP，歷任百強集團運營中心總經理、TOP100城市總、TOP15片區總

十五年房地產咨詢、運營與操盤經驗，對項目全流程操盤、管控有深刻理解

操盤經歷：二線城市市中心160萬㎡住宅/商業復合大盤（年銷售額從4億到13億）

一線城市遠郊區270萬㎡住宅大盤（年銷售額從4億到20億）

三線城市市中心130萬㎡商業綜合體大盤（年銷售額從死盤到7億）

一線城市近郊12萬㎡住宅項目

一線城市遠郊12萬㎡別墅項目

?作為培訓講師、咨詢顧問為綠地、世貿、中海、新力、嘉華等數十家地產企業提供戰略、管控、運營、執行力、組織協調方面的培訓、咨詢顧問

主講課程：《項目總高效操盤管控要點》、《合作項目的開發與管理》、《如何進行高周轉能力打造？》、《大運營體系搭建》、《計劃管理體系搭建》、《打造房地產行業高效執行力》、《總結經驗、少走彎路——房地產項目復盤操作要點》、《房地產運營提效與標桿實踐》

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