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【課程背景】

房地產(chǎn)成本管理分為前期和后期兩大部分。前期成本管理重心在于成本策劃和成本適配，從經(jīng)營(yíng)視角實(shí)現(xiàn)貨值最大化；后期成本管理重心在于成本風(fēng)險(xiǎn)管控。

本課程以運(yùn)營(yíng)決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段及預(yù)結(jié)算階段五大階段為時(shí)間軸，通過分析各階段成本需要重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如何提高成本執(zhí)行力、如何提高運(yùn)營(yíng)成本決策、各部門如何成本協(xié)同、哪些地方容易出現(xiàn)錯(cuò)誤、哪些環(huán)節(jié)效率低下，從而使得成本管理工作有的放矢、事半功倍；同時(shí)提供高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)模板，確保課程內(nèi)容在工作中落地，從而快速復(fù)制這些經(jīng)驗(yàn)，達(dá)到降低成本決策風(fēng)險(xiǎn)，既減少和避免成本錯(cuò)誤，提高成本工作質(zhì)量，同時(shí)大幅提高工作效率，滿足房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)快速開發(fā)對(duì)成本的要求。

【課程收益】

1、前期成本核心，設(shè)計(jì)成本營(yíng)銷專業(yè)協(xié)同貨值最大化，營(yíng)改增稅籌思路

2、如何建立有效實(shí)用的數(shù)據(jù)庫，住宅數(shù)據(jù)庫、商業(yè)數(shù)據(jù)庫詳解及其應(yīng)用

3、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三大階段成本管控要點(diǎn)，事半功倍

4、高周轉(zhuǎn)下清單編制風(fēng)險(xiǎn)控制、清單標(biāo)準(zhǔn)化，提高效率并減少錯(cuò)誤失誤

5、如何準(zhǔn)確編制標(biāo)底、快速準(zhǔn)確評(píng)定標(biāo)技巧，避免評(píng)標(biāo)錯(cuò)誤，確保定標(biāo)

6、簽證變更風(fēng)險(xiǎn)管控核心，現(xiàn)場(chǎng)成本人員工作要點(diǎn)，簽證變更索賠技巧

7、預(yù)結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)、結(jié)算復(fù)審技巧，五大階段與六個(gè)方向的結(jié)算管理

8、動(dòng)態(tài)成本管理、剩余貨值不同銷售策略下快速計(jì)算項(xiàng)目最終動(dòng)態(tài)利潤(rùn)

9、責(zé)任成本考核，分公司/項(xiàng)目利潤(rùn)考核辦法及考核維度

【課程對(duì)象】

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、工程總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)、成本總監(jiān)

2、中層管理人員：成本（造價(jià)）、合同部

3、采購分管領(lǐng)導(dǎo)：招標(biāo)、采購、成本（造價(jià)）經(jīng)理、主管、造價(jià)工程師

4、招標(biāo)、采購經(jīng)理、主管、采購工程師

【課程大綱】

一、運(yùn)營(yíng)決策階段成本策劃&營(yíng)改增后目標(biāo)成本及利潤(rùn)快速測(cè)算

1、提升成本管理的三大關(guān)鍵途徑：

--成本管控弱執(zhí)行效果差原因

--如何構(gòu)建成本管理的推動(dòng)力

--如何強(qiáng)化成本管理的管控力

--如何形成成本管理的執(zhí)行力

2、前期在于成本策劃&后期在于成本風(fēng)控：

--決定前期成本的兩大核心

--防范后期成本的兩大風(fēng)控

--從項(xiàng)目拿地到結(jié)算全成本管理路徑及方法

3、經(jīng)營(yíng)視角下如何通過成本協(xié)同實(shí)現(xiàn)貨值最大化：

--傳統(tǒng)強(qiáng)排存在的成本問題

--項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方案決策弊端

--土地差異化不同競(jìng)爭(zhēng)策略

--先方案設(shè)計(jì)后成本測(cè)算的拿地測(cè)算方式效率低下

--營(yíng)銷設(shè)計(jì)成本專業(yè)協(xié)同下的貨值最大化解決方案

--利用成本數(shù)據(jù)先利潤(rùn)測(cè)算后驗(yàn)證方案設(shè)計(jì)可行性

4、成本管理在方案決策中的價(jià)值體現(xiàn)：

--決策成本是房地產(chǎn)最大成本

--成本在方案決策中的切入點(diǎn)

--專業(yè)協(xié)同實(shí)現(xiàn)成本適配領(lǐng)先

--方案決策成本快速演算方法

--關(guān)鍵決策成本指標(biāo)管控技巧

5、運(yùn)營(yíng)決策階段成本適配要點(diǎn)：

--項(xiàng)目定位調(diào)研建造標(biāo)準(zhǔn)

--運(yùn)營(yíng)決策中的成本難題

--設(shè)計(jì)營(yíng)銷成本如何協(xié)同

--項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成本關(guān)注點(diǎn)

--方案評(píng)審會(huì)成本關(guān)注點(diǎn)

--如何提高目標(biāo)成本在決策中的作用

--如何確定城市更新項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)間

6、目標(biāo)成本編制：

--目標(biāo)成本八大編制原則

--目標(biāo)成本八大編制程序

--目標(biāo)成本管理兩大思路利弊分析：拿地版、啟動(dòng)版、方案版

7、目標(biāo)成本編制高階技巧：

--人防面積自動(dòng)演算

--車庫方案自動(dòng)演算

--車庫去化公式設(shè)置

--軟景方案自動(dòng)演算

--硬景方案自動(dòng)演算

--大開挖土方自動(dòng)快速分?jǐn)?/p>

--營(yíng)銷費(fèi)成本管控設(shè)置技巧

--商業(yè)地價(jià)自動(dòng)快速分?jǐn)傇O(shè)置

--通過表格設(shè)置自動(dòng)檢查并提示是否存在計(jì)算鏈接錯(cuò)誤

--通過表格設(shè)置自動(dòng)檢查并提示是否存在成本匯總錯(cuò)誤

8、營(yíng)改增稅金利潤(rùn)自動(dòng)計(jì)算：

--增值稅自動(dòng)計(jì)算

--土地增值稅自動(dòng)計(jì)算

--毛利潤(rùn)凈利潤(rùn)自動(dòng)計(jì)算

--微利項(xiàng)目增值稅稅籌及判斷公式

--甲供材稅籌臨界點(diǎn)演算及判斷公式

9、案例：

--地王項(xiàng)目成本策劃：避免成本思維固化運(yùn)營(yíng)決策實(shí)現(xiàn)貨值利潤(rùn)最大

--方案決策協(xié)同案例：地面打樁與基坑底打樁兩種開挖方案測(cè)算協(xié)同

--營(yíng)銷設(shè)計(jì)成本協(xié)同：從經(jīng)營(yíng)視角快速方案比較演算項(xiàng)目成本及利潤(rùn)

二、設(shè)計(jì)階段成本管理&成本數(shù)據(jù)庫&綜合體成本管理

1、成本價(jià)值黃金時(shí)間：

--前期成本管理要點(diǎn)：兩個(gè)環(huán)節(jié)（設(shè)計(jì)&采購）+一個(gè)支持（數(shù)據(jù)庫）

--成本數(shù)據(jù)庫對(duì)成本管理前置意義重大

--成本數(shù)據(jù)庫對(duì)方案決策價(jià)值

--超成本數(shù)據(jù)庫后的協(xié)同原則

2、成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)現(xiàn)狀：

--數(shù)據(jù)庫龐大混亂

--無效數(shù)據(jù)沉積多

--數(shù)據(jù)庫應(yīng)用不佳

3、成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)：

--數(shù)據(jù)庫建設(shè)三大原則

--數(shù)據(jù)庫兩大分類思路

--數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)

--數(shù)據(jù)庫科目設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)

--如何沉淀有價(jià)值數(shù)據(jù)

4、成本數(shù)據(jù)庫詳解：

--成本數(shù)據(jù)庫體系構(gòu)成

--成本數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)分類：建售比、贈(zèng)送比、窗地比、外立面、體積系數(shù)

--標(biāo)桿房企住宅限額設(shè)計(jì)指標(biāo)

--標(biāo)桿房企綜合體限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：購物中心、百貨、影院、電玩、KTV

--分享解析：住宅類數(shù)據(jù)庫及計(jì)算公式

--分享解析：綜合體數(shù)據(jù)庫及計(jì)算公式

5、成本數(shù)據(jù)庫在成本策劃中的管控：

--不同定位的成本適配

--提高配置標(biāo)準(zhǔn)的管控

--產(chǎn)品溢價(jià)對(duì)成本策劃

6、概念設(shè)計(jì)階段成本管理：

--地下室概念設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--土石方概念設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--會(huì)所酒店概念設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

7、方案設(shè)計(jì)階段成本管理：

--地下室方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--建筑方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--節(jié)能方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--精裝、公裝方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--安裝方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

8、施工圖設(shè)計(jì)階段成本管理：

--地下室施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)：面積、含量、高度、覆土

--土建施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--安裝施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--園林施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

--樣板房施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)

9、綜合體成本管理：

--綜合體決策階段成本管理

--綜合體設(shè)計(jì)階段成本管理

--綜合體招標(biāo)階段成本管理

--綜合體施工階段成本管理

--綜合體裝修階段成本管理

--綜合體結(jié)算階段成本管理

--綜合體運(yùn)營(yíng)階段成本管理

--綜合體機(jī)電安裝成本管理

--綜合體簽證變更成本管理

10、案例：

--控制中心案例：通過案例分析總圖設(shè)計(jì)對(duì)后期成本的影響

--組團(tuán)劃分案例：通過案例分析規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)后期成本的影響

--會(huì)所酒店案例：通過案例分析管控會(huì)所酒店成本管控關(guān)鍵

--綜合體電氣案例：通過案例分析綜合體電氣成本管控關(guān)鍵

--景觀設(shè)計(jì)案例：通過案例分析景觀設(shè)計(jì)對(duì)成本認(rèn)識(shí)的誤區(qū)

--樣板裝修案例：通過案例分析樣板房裝修成本管理關(guān)鍵點(diǎn)

三、招標(biāo)階段成本管理&高周轉(zhuǎn)招標(biāo)風(fēng)控

1、招標(biāo)階段設(shè)計(jì)成本采購協(xié)同

2、招標(biāo)階段成本管控三大環(huán)節(jié)

3、不同合同模式的成本風(fēng)險(xiǎn)及防范：

--合同模式隱藏的成本風(fēng)險(xiǎn)

--如何避免清單與合同矛盾

--如何避免相同子目合同價(jià)格不同

4、快速開工三種招標(biāo)方式的成本風(fēng)險(xiǎn)及防范：

--費(fèi)率招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)源分析及對(duì)策

--模擬清單招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)源分析及對(duì)策

--清單招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)源分析及對(duì)策

5、快速開工樁基清單編制風(fēng)險(xiǎn)防范：

--如何在圖紙不全下快速編制樁基清單并減少后期變更

--遵循簡(jiǎn)單實(shí)用的清單描述規(guī)則減少索賠

--如何防范因暫定數(shù)量導(dǎo)致不平衡報(bào)價(jià)

--如何設(shè)置清單提高報(bào)價(jià)速度和準(zhǔn)確性

--如何設(shè)置清單編制說明避免后期索賠

6、快速開工總包合作模式及清單風(fēng)險(xiǎn)防范：

--戰(zhàn)略總包方式的幾種合作模式對(duì)比及適用條件

--總包清單編制風(fēng)險(xiǎn)防范

--分享解析：總包清單標(biāo)準(zhǔn)模板

7、快速開工帶價(jià)清單編制風(fēng)險(xiǎn)防范：

--帶價(jià)清單模式利弊分析

--帶價(jià)清單價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)分析

--帶價(jià)清單價(jià)格談判技巧

8、應(yīng)用鋁模體系實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)：

--鋁模木模成本比較

--鋁模體系適用條件

--鋁模招標(biāo)注意事項(xiàng)

9、快速審核清單：

--如何快速有效檢查清單鏈接錯(cuò)誤

--快速檢查清單漏項(xiàng)的三看一問法

10、提高標(biāo)底編制準(zhǔn)確度：

--標(biāo)底編制基本原則

--總包標(biāo)底編制技巧

--分包標(biāo)底編制技巧

--供貨標(biāo)底編制技巧

11、快速準(zhǔn)確評(píng)標(biāo)：

--不平衡報(bào)價(jià)誤區(qū)

--如何快速檢查標(biāo)書存在的算術(shù)性錯(cuò)誤

--投標(biāo)價(jià)超目標(biāo)成本三大原因分析及定標(biāo)對(duì)策

12、案例：

--風(fēng)機(jī)盤管案例：通過案例分析清單暫定數(shù)量失誤導(dǎo)致結(jié)算大幅增加

--園林不平衡報(bào)價(jià)案例：評(píng)標(biāo)不細(xì) 乙方如何運(yùn)用不平衡報(bào)價(jià)推動(dòng)變更

四、施工階段成本管理&駐場(chǎng)成本人員工作要點(diǎn)

1、進(jìn)度款管理導(dǎo)致的協(xié)同隱患

2、簽證變更管理：

--簽證變更管控秘訣

--簽證變更責(zé)任劃分

--簽證變更風(fēng)控對(duì)策

--簽證變更不作為的危害

--國(guó)企嚴(yán)控簽證管理思路

--簽證&變更簡(jiǎn)化管理原則

3、簽證變更關(guān)鍵控制點(diǎn)

4、駐場(chǎng)成本人員兩大培養(yǎng)思路

5、駐場(chǎng)成本人員六大工作要點(diǎn)

6、現(xiàn)場(chǎng)成本檔案管理核心思路

7、簽證變更臺(tái)賬：

--自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新簽證變更金額

--自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新減項(xiàng)扣款金額

--自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新無效成本金額

--簽證變更結(jié)算金額自動(dòng)替換簽證變更預(yù)估金額

--工具分享解析：簽證變更自動(dòng)調(diào)整臺(tái)賬模板

8、簽證變更索賠技巧：

--索賠的兩種路徑差異與不同思路

--索賠六大步驟

--首要風(fēng)險(xiǎn)判別

--遵循內(nèi)外有別

--索賠基本原則

--索賠談判順序

--如何打破僵局

9、案例：

--綠化變更案例：通過案例分析如何協(xié)調(diào)內(nèi)部矛盾及通道管理

--玻璃幕墻案例：通過案例分析殘余價(jià)值簽證變更的控制辦法

--事后補(bǔ)單案例：通過案例分析簽證變更現(xiàn)場(chǎng)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

--土方開挖案例：通過案例分析隱蔽工程簽證變更風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

--構(gòu)造柱案例：通過案例說明駐場(chǎng)需關(guān)注的隱蔽工程結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)

--屋面防水案例：通過案例分析駐場(chǎng)成本人員需要關(guān)注的事項(xiàng)

--園建基礎(chǔ)案例：通過案例分析駐場(chǎng)成本人員需要關(guān)注的事項(xiàng)

--不可追溯案例：通過案例分析不可追溯簽證變更的控制辦法

--現(xiàn)場(chǎng)案例討論：通過現(xiàn)場(chǎng)案例討論總結(jié)索賠基本原則及步驟

五、預(yù)結(jié)算階段成本管理&現(xiàn)代預(yù)算管理模式

1、結(jié)算階段工程成本協(xié)同

2、結(jié)算管理：

--結(jié)算五大原則

--結(jié)算關(guān)鍵步驟

--結(jié)算總結(jié)分析

--造價(jià)咨詢管理

3、結(jié)算復(fù)審：

--預(yù)結(jié)算復(fù)審兩大核心

--預(yù)結(jié)算復(fù)審四大方法

--預(yù)結(jié)算復(fù)審過程控制

4、現(xiàn)代預(yù)算管理模式：現(xiàn)代預(yù)算管理與傳統(tǒng)預(yù)算管理差異

5、結(jié)算管理關(guān)鍵控制點(diǎn)

6、五大階段的結(jié)算管理

7、管理結(jié)算的六個(gè)方向

8、成本分管高管快速審核結(jié)算技巧

9、案例：

--大樣圖案例：通過案例分析說明結(jié)算總結(jié)重要性

--樁基作假案例：通過案例分析資料管理的重要性

--結(jié)算范圍案例：通過案例分析標(biāo)段劃分風(fēng)險(xiǎn)控制

--園林驗(yàn)收案例：通過案例分析如何搞好園林結(jié)算

--涂料結(jié)算案例：通過案例分析結(jié)算時(shí)效管理規(guī)定

--結(jié)算不及時(shí)案例：通過案例分析結(jié)算規(guī)劃重要性

六、動(dòng)態(tài)成本管理&動(dòng)態(tài)利潤(rùn)快速測(cè)算&責(zé)任成本管理

1、動(dòng)態(tài)成本管理的4+2+1環(huán)節(jié)：防止目標(biāo)成本被突破的關(guān)鍵

2、動(dòng)態(tài)成本調(diào)整：

--調(diào)整原則

--預(yù)警規(guī)則

--分享解析：成本信息月報(bào)

3、利潤(rùn)動(dòng)態(tài)管理：

--快速去化設(shè)置技巧

--快速計(jì)算剩余貨值

--快速計(jì)算最終利潤(rùn)

--分享解析：某項(xiàng)目不同售價(jià)策略下剩余貨值、最終利潤(rùn)快速自動(dòng)計(jì)算

4、合同動(dòng)態(tài)臺(tái)賬：

--自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新招標(biāo)率

--自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新最低價(jià)中標(biāo)率

--自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新項(xiàng)目整體招標(biāo)率

--自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新已完成的結(jié)算份數(shù)

--自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新待結(jié)算份數(shù)

--自動(dòng)更新合同最新動(dòng)態(tài)成本

--工具分享解析：合同動(dòng)態(tài)臺(tái)賬快速自動(dòng)調(diào)整模板

5、責(zé)任成本考核：

--考核依據(jù)

--七大部門考核要點(diǎn)分析

--七大部門得分排名思路

--銷售物業(yè)利潤(rùn)考核

--持有物業(yè)績(jī)效考核

--虧損項(xiàng)目激勵(lì)方式

--分享解析：責(zé)任成本考核評(píng)分表模板

6、無效成本管理：

--無效成本分類

--無效成本分析

--無效成本統(tǒng)計(jì)

7、案例：

--施工組織案例：通過案例分析現(xiàn)場(chǎng)施工管理對(duì)成本的影響

--營(yíng)銷設(shè)施案例：通過案例分析目標(biāo)成本可能帶來的負(fù)能量

--無效成本案例：通過案例分析如何通過管理防止無效成本

蒙老師

同濟(jì)大學(xué)工程經(jīng)濟(jì)管理碩士，注冊(cè)造價(jià)工程師

從事成本、采購管理多年, 曾在萬科工作四年，先后在A股、港股上市地產(chǎn)公司TOP30任集團(tuán)部門總經(jīng)理

專業(yè)理論深厚，發(fā)表專業(yè)論文多篇，并被多家專業(yè)網(wǎng)站收錄轉(zhuǎn)載

深圳工程交易中心專家?guī)旖?jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審專家

海南博鰲房地產(chǎn)論壇特邀主題發(fā)言嘉賓

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