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‖課程說明‖

?企業的稅收源于業務流程，因為企業稅收成本的多少不是財務做賬做出來的，而是企業平常做業務做出來的。實踐中，企業稅收風險隱藏在企業平常的業務環節中，合同決定業務流程，業務流程決定稅收，同時合同與發票開具是相匹配的。如果發票開具與合同不匹配，要么虛開發票，要么開假票。

?基于此，房地產開發企業要控制和降低稅收負擔，實現零稅務風險，提升企業稅務管控的能力和水平，必須注重合同控稅和票據控稅的新理念。合同控稅和發票控稅是企業控制稅收風險，降低稅負的兩大工具。為了深刻透析合同簽定與發票開具在企業稅收風險控制和降低企業稅負中的奧秘，我公司特舉辦“營改增后，房地產企業開發全流程中的稅務風險管控及合同控稅、票據控稅”的研討會。有關課程對象、課程受益和課程提綱如下：

‖課程收益‖

通過2天課程可以幫您解決以下問題：

1．可以使學員熟悉合同和發票在控制稅收風險和稅收負擔中的重要性；

2．可以使學員精通如何運用“合同控稅”和“發票控稅”兩大法寶，如何巧妙簽合同使企業真正節稅，防范和控制稅收風險，降低稅收成本，規避稅務機關的稽查風險，提升企業品質和利潤，增強企業的市場競爭力。

‖培訓對象‖

各房地產開發公司老板、財務總監、財務經理、合同管控人員、財務人員、稅務師事務所、稅務機關人員、注冊會計師事務所和財務咨詢公司高管人員。

‖課程提綱‖

第一講：房地產企業開發全流程中的稅務風險管控及合同控稅

一．合同控稅緣由

（一）合同、業務流程與稅收的關系

1．企業稅收的三大環節：產生環節、核算環節和交納環節

2．降低企業稅負的關鍵環節：合同簽訂環節

案 例：某城中村土地改造項目合作協議的涉稅風險及應對策略

案 例：某房地產企與某建筑企業簽訂包工包料合同中的涉稅處理分析

3．合同決定業務流程，業務流程決定稅收

案 例：門窗鋁合金安裝的四種不同業務流程下的涉稅分析

（二）合同中的涉稅條款分析

1．納稅義務時間的涉稅條款

⑴ 建筑企業和房地產企業增值稅納稅義務時間的政策法律依據分析

⑵ 建筑企業的增值稅納稅義務時間的確定

案 例：某施工企業與房地產公司工程進度結算款的增值稅納稅義務時間、發票開具和賬務處理

⑶ 房地產企業的增值稅納稅義務時間

案 例：某房地產企業收取“誠意金”的增值稅納稅義務時間分析

案 例：某房地產企業已簽合同未收款的增值稅納稅義務時間分析

2．土地使用稅的納稅義務時間條款

案 例：土地投標合同中沒注明土地交付使用時間而多繳稅的分析

3．合同中的違約金和定金條款

⑴ 房地產企業收取或支付客戶違約金的涉稅處理

⑵ 房地產企業沒收或支付客戶定金的涉稅處理

⑶ 房地產企業收取或支付建筑總承包商違約金的涉稅處理

⑷ 房地產企業收取或支付材料供應商違約金的涉稅處理

二．房地產開發企業合同節稅的13種合同簽訂技巧

1．與建筑企業簽訂總承包合同的增值稅計稅方法選擇的稅收風險及控制的合同簽訂技巧

2．“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技巧

3．“三流不一致”的增值稅進項稅金抵扣的合同簽訂技巧

案 例：某企業“三流不一致”情況下簽訂三方協議的涉稅分析

4．全面營改增后的采購合同節稅簽訂技巧

5．房地產企業以房抵建筑商工程款的合同節稅簽訂技巧

案 例：建筑商用以房抵工程款的房屋抵材料款的合同節稅簽訂技巧

6．房地產企業投資建設項目外的公共基礎設施為代價低價獲得拍賣土地的合同節稅簽訂技巧

案 例：蘭州某房地產企業投資建設項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節稅簽訂技巧

7．廣告合同的節稅簽訂技巧

案 例：某廣告代理合同的節稅簽訂技巧分析

8．房地產企業母公司將土地變更到其全資子公司名下開發節稅的簽訂技巧

9．房地產企業免收租金出租自持商業或城市綜合體的稅收風險及控制

案 例：某公司出租房屋免收租金期間的房產稅風險分析

10．營改增后的混合銷售行為節稅的合同簽訂技巧

案 例：某建筑企業混合銷售行為的合同節稅分析

11．混合性投資或假股真債的合同節稅簽訂技巧

案 例：某房地產信托融資的納稅籌劃分析

12．房地產總公司招拍掛拿地，項目公司開發扣除土地成本的合同簽訂技巧

13．銷售自產并提供建筑、安裝業務節稅的合同簽訂技巧

案 例：某鋁合金門窗生產安裝企業混合銷售行為節稅的合同簽訂技巧

案 例：含有苗圃的園林公司銷售苗圃并提供植樹勞務節稅的合同簽訂技巧

案 例：電梯廠家銷售電梯并安裝節稅的合同簽訂技巧

第二講：房地產企業開發全流程中的稅務風險管控及票據控稅

一．票據控稅的關鍵要點：合同與票據開具相匹配

案 例：房地產開發企業與園林公司簽定包工包料合同下的發票開具技巧

二．房地產開發企業開發全過程中的票據控稅策略

（一）拿地過程中的票據控稅策略

1．招掛拍拿地的票據控稅策略

2．以土地投資入股的票據控稅策略

（二）拆遷過程中現金補償費的票據控稅策略

1．政策性拆遷補償費的票據控稅策略

2．商業性拆遷補償費的票據控稅策略

3．產權調換中周轉房支出的票據控稅策略

（三）開發建設階段的票據控稅策略

1．前期工程票據的取得

2．電梯、空調等混合銷售項目票據如何開具

3．包工包料工程票據如何開具

4．聯合投標的建筑企業如何給房地產企業開具票據

5．“甲供材”、“甲控材”工程票據如何開具

6．建筑企業給房地產企業開票的具體要求

7．園林綠化工程票據如何開具

8．建筑企業總公司或母公司中標，分公司或子公司施工的情況下，如何開票給房地產企業

9．取得的工程違約金如何開具票據

（四）銷售階段的票據控稅策略

1．訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等如何開票

2．產權的儲藏室、車位/庫銷售如何開票

3．房地產代理、傭金支出如何取得票據

4．房價打折如何開票

5．“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何開具票據

6．銷售精裝房如何開票

7．代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何開票

8．交房面積誤差如何開具發票？

（五）經營租賃過程的票據控稅策略

1．售后回租業務如何開具和取得票據

2．租賃期不等額租金收入收取如何開票

3．免租期是否需確認收入并開具票據

4．無租出借他人使用有哪些稅務風險

5．轉租業務如何開具發票

（六）其他業務中的發票控稅策略

1．建筑企業收取房地產開發企業違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償金的發票開具技巧

2．房地產開發企業以“房產、汽車抵建筑企業工程款”的發票控稅策略

3．差旅費、考察費、咨詢費、會議費和顧問費的發票控稅策略

4．房地產開發企業扣押建筑總承包方質量保證金的發票控稅策略

5．違約金、賠償金等違約性質支出的發票控稅策略

肖老師

肖太壽：經濟學博士，研究員，中國財稅培訓金牌講師，財政部財政科學研究所博士后（2011年12月-2013年12月），清華大學、中國社會科學院研究生院特聘教授，中華人民共和國審計署特聘專家。2016年被中國注冊稅務師協會評為“最具影響力稅務老師”。先后就讀于江西財經大學、中國社會科學院研究生院，中央財經大學。是我國第一個法律憑證、會計憑證和稅務憑證等“三證統一”籌劃理論和“合同與賬務稅務處理相匹配和合同與發票開具相匹配”的合同控稅新理念的提出者。精通中國稅法，具有較深的財政學、會計學、稅收學理論水平和豐富的稅收籌劃實踐經驗。主要擅長合同節稅、企業納稅籌劃、企業稅務管理、稅務審計、企業涉稅疑難問題處理、稅收風險識別與防范以及稅務稽查應對，精通房地產行業、建筑安裝行業和工業制造業的涉稅管理、稅收風險識別、納稅籌劃和稅務稽查應對。為企業提供財稅培訓1000多場，特別是為房地產和建筑企業提供營改增專題培訓300多場，給企業提供營改增設計方案，降低企業稅收風險，捍衛了企業納稅人的權利。

在國家公開刊物發表論文60多篇。出版專著五本，編著8本。代表著作：《中國國際避稅治理問題研究》、《商業模式下的合同控稅策略6類經濟合同中的涉稅風險及控制》、《合同控稅理論與51案例真解》、《小微企業財稅扶持政策研究》、《合同控稅：21種合同簽訂技巧及72案例》、《有效降低成本的戰略與方法》（云南出版集團出版）、《納稅籌劃》（經濟科學出版社）、《砍掉企業稅收成本3把刀及76案例精解》（經濟科學出版社）、《企業稅收成本控制》（稅務咨詢師教材，中國時代經濟出版社）、《建筑房地產企業合同控稅》（中國市場出版社）。

社會職務：中國社會科學院研究生院稅收學專業碩士導師、中央財經大學稅收教育研究所研究員、中國財稅精英家園協會財稅專家委員會專家委員、劍橋大學CIE—CFO中國同學會特聘專家、《財會信報》和中國會計視野優秀撰稿人、中國注冊稅務師行業繼續教育特聘老師、北京市注冊稅務師協會師資庫特聘老師。

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