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課程介紹

隨著“放管服”改革的深化，國地稅的合并，金稅三期全覆蓋與票表稅比對、增值稅發票新系統、納稅信用管理與黑名單、稽查雙隨機制度，稅收征管進入信息管稅時代，企業應與時俱進，做好稅收風險管控。

房地產行業開發周期長，涉及的稅種最多，涉稅業務最復雜，特別是預售與完工階段，完工交付后確認增值稅納稅義務開具發票，并結轉收入和成本，清算土地增值稅。另一方面，會計制度與稅法存在諸多差異，在會計處理方面，按會計制度進行核算；在納稅方面，必須按稅法規定進行調整，稍有疏漏就會產生涉稅風險，導致稅務處罰。

因此，在匯算清繳期間前，將當年的錯漏賬項進行調整，對涉稅事項進行全面自查補救，是每個企業財務人員必須認真對待的工作。

課程特色

1．重點稅收政策結合具體經濟業務講解，重在運用；

2．按開發流程講解房產企業各階段匯算清繳差異；

3．特殊業務專題講解；

4．年終結賬重點事項，做好匯繳清繳。

課程對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

‖課程綱要‖

開篇語：當前征管形勢與企業面臨的稅收風險

1．國地稅合并全面清理征管盲區

2．金稅三期發票系統升級與票表稅比對

3．稽查雙隨機與一案雙查

4．稅收黑名單與多部門聯合懲戒

5．重大違法案件信息公布與多部門聯合懲戒

6．社保及非稅收入移交稅務部門征收

7．嚴厲打擊虛開虛抵涉稅違法行為

一：賬務調整與納稅調整

1．賬項錯漏 — 賬務調整

⑴ 少計漏計收入的補記

⑵ 不得抵扣的進項稅轉出

⑶ 土地增值稅預交錯誤調整

⑷ 土地使用稅計算錯誤調整

⑸ 印花稅漏計補報

⑹ 個人所得稅扣繳錯誤補正

⑺ 是否未按規定預交稅款

⑻ 漏計與多計費用補正

⑼ 增值稅科目設置與運用常見差錯

2．賬務調整方法

⑴ 補充登記

⑵ 紅字沖銷

⑶ 以前年度損益事項調整

⑷ 當年損益事項調整

⑸ 不影響損益的事項

⑹ 期間費用與成本核算范圍

3．會計與稅法差異 — 納稅調整（調表不調賬）

⑴ 永久性差異

⑵ 暫時性差異

二：稅收征管與預交稅款

1．預交稅款少申報如何定性

2．季度預交申報可否彌補虧損

3．稽查查增所得可否彌補虧損

4．預計毛利預交時不允許調減

5．關聯交易與反避稅調整

6．稅負過低預警要求補稅合法嗎

7．車位銷售讓交房產稅合法嗎

8．開發產品轉自用需視同銷售嗎

9．市政配套費應當交契稅嗎

10．權責發生制與以票管稅之爭

⑴ 計提但未到支付期的費用可否稅前扣除

⑵ 如何掌握應當取得但未取得合法憑證

⑶ 合法憑證的取得時間即增值稅納稅義務時間

⑷ 如何準確把握“實際發生”

11．紅線外支出可以稅前扣除嗎

12．自查報告

⑴ 企業基本情況

⑵ 開發項目情況

⑶ 當年稅款交納情況

⑷ 接受納稅檢查、評估情況

⑸ 自查結果與稅負過低原因

⑹ 其它說明事項

三：匯算清繳申報前的重點工作

1．合法憑證自查與補開

2．賬項錯漏調整

3．計提應提費用與成本歸集

⑴ 房地產企業完工年度允許預提的三類成本

⑵ 實際發生未取得發票的成本如何處理

⑶ 計提但未到支付日期的租金、利息可否稅前扣除

⑷ 合法憑證入賬時效

4．結賬時點與跨期費用的處理

⑴ 跨年度成本

⑵ 跨年度的費用

5．做好匯算清繳準備

6．不同開發階段匯算清繳思路與方法

四：年度申報重點賬戶與報表注意事項

1．利潤表利潤總額與申報表項目

2．毛利率指標

3．主營收入與財務費用相關聯

4．主營成本與開發產品關聯

5．貨幣資金貸方余額與現金大額收支

6．其它應收款（股東借款，關聯無息借貸）

7．固定資產折舊與無形資產攤銷

8．開發成本計提與分攤方法

9．預收賬款與稅款預交

10．完工條件與收入結轉

11．實收資本與資本公積

12．未分配利潤與本年利潤

13．應付賬款與其它應付款

14．增值稅報表銷售額與所得稅收入差異

15．增值稅明細賬與報表比對

16．工資總額、個稅申報與社保基數

五：合法憑證自查

1．合法憑證種類與審核要點

2．不合規憑證的換開與補開

3．無法取得合法憑證的處理方法

4．發票與交易、合同比對

5．票據付款方向與支付方式

6．當年票據入賬時效

7．未完工年度的成本發票不合規是否應調增

8．跨期費用的追補扣除

9．進項稅抵扣與轉出

10．發票的開具時間與適用稅率

11．增值稅發票付款方向不一致一定是虛開發票嗎

⑴ 掛靠業務

⑵ 建筑企業內部共享資質

⑶ 委托第三方收款

⑷ 總分公司代付款

12．如何界定虛開發票與風險防范

六：職工薪酬與個人所得稅

1．工資與福利

2．工資與勞務

3．社會保險

4．津貼補貼與獎勵

5．個人所得稅法修正案

6．解除合同補償

7．私車公用的涉稅問題

七：預售與完工年度毛利調整

1．未完工收入預計毛利調整

2．完工收入預計毛利調整

3．完工后續支出的調整

4．完工條件及重要性

5．完工年度成本分配與結轉

6．成本真實發生的證據與虛增成本的查處

7．銷售開發產品與發票開具

8．不同類別產品成本分攤方法

⑴ 占地面積法

⑵ 建筑面積法

⑶ 層高系數法

⑷ 直接成本與共同成本、間接成本

八：稅前扣除項目

1．傭金與代理費

2．廣告宣傳費

3．業務招待費

4．利息支出與統借統還

5．資產損失

6．罰款與違約金

7．贊助支出與公益捐贈

8．教育經費

九：收入確認

1．股息紅利與轉讓所得

2．包銷、買斷、超基價分成收入

3．分期收款銷售

4．政府補償與獎勵

5．完工產品轉自用

6．促銷方式中的稅收

7．所得稅收入與增值稅收入差異

8．租賃收入、利息收入

9．違約金與價外費用

10．售價過低與正當理由

11．一般計稅三稅計稅依據差異

十：特殊業務涉稅處理

1．混合銷售與兼營

2．甲供與大包

3．拆遷還建

4．合作開發業務

5．車位的稅務處理

6．公共配套設施

7．股權重組與合并分立

8．異地項目開發主體變更

9．股權收購中的涉稅與法律風險

10．售后回租

11．掛靠經營風險防控

12．總分包與差額征稅

十一：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

許老師

國內著名稅務籌劃專家，長期從事房地產與建筑等相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業與建筑業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業與建筑企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，因而受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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