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‖專題背景‖

全面推開營改增試點是當前推動結構性改革尤其是供給側結構性改革的重要內容，是實施積極財政政策的重大減稅措施。李克強總理在《政府工作報告》中鄭重宣布“從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。”

?財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），總結了前四年營改增的經驗，針對建筑業、房地產業、金融業、生活服務業的行業特點，分四個附件設計了今后所有行業營改增的具體政策，新文件不但對四大行業納稅影響巨大，而且，對原增值稅一般納稅人也會加大進項稅額的抵扣。為落實上述文件，稅務總局制定了一系列文件連續發布。

?營改增是我國經濟生活中的一件大事，涉及每個企業，也涉及到企業的各個部門和全體員工，為貫徹財政部和稅務總局的營改增文件，持續抓好納稅人培訓，從6月份開始，我們準備分行業、分類別、分級別再組織幾次大規模的政策和業務操作深度培訓，與其他培訓機構不同的是，我們把營改增政策解讀進一步延伸到增值稅會計核算與納稅申報表的填報，確保全面營改增工作的順利開展！

‖課程收益‖

◇ 掌握增值稅計算和稅負轉嫁方法

◇ 識別了解銷項稅和進項稅的要點

◇ 認識增值稅發票管理的責任風險

◇ 提高增值稅會計核算與申報技能

◇ 揭示營改增政策難點疑點和重點

◇ 熟悉企業營改增后管理應對方向

‖培訓對象‖

各房地產企業，建筑施工企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

一．營改增的基本規定

1．增值稅的稅率、征收率與應納稅額的計算

⑴ 增值稅的稅率與征收率

⑵ 應納稅額計算的一般性規定

⑶ 應納稅額的一般計稅方法

⑷ 應納稅額的計算簡易計稅方法

2．增值稅的納稅時點

⑴ 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間

⑵ 增值稅的納稅時限

3．房地產項目預售與銷售的節點

二．增值稅的會計核算

1．會計科目設施

⑴ 會計科目設計的原則

⑵ 小規模納稅人的會計科目設置

⑶ 一般納稅人的會計科目設置

2．主要賬務處理

⑴ 一般計稅方法的賬務處理

⑵ 簡易計稅方法的賬務處理

三．營改增熱點問題解析

1．銷項稅額

⑴ 銷項稅額的計算及會計處理

⑵ 含稅銷售額換算成不含稅銷售額

⑶ 建筑業簡易計稅辦法銷售額的確定

⑷ 房地產開發企業一般計稅方法銷售額的確定

2．進項稅額

⑴ 進項稅額的抵扣條件

⑵ 增值稅的扣稅憑證

⑶ 路、橋、閘通行費進項稅額的抵扣

⑷ 不得抵扣的進項稅額

⑸ 進項稅額遞延抵扣的規定

⑹ 不得抵扣進項稅額遞延抵扣的計算與賬務處理

3．銷售不動產繳納增值稅的規定

⑴ 所有一般納稅人銷售不動產

⑵ 小規模納稅人銷售不動產

⑶ 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目

①一般納稅人銷售自行開發的房地產項目

②小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目

③預售與銷售的節點

④如何巧用財政性資金進行房地產開發

⑤ 土地價款從銷售額中扣除的技巧與發票開具、賬務處理？

⑷ 個人轉讓其購買的住房如何納稅

⑸ 其他個人以外的納稅人轉讓不動產如何納稅

4．銷售建筑服務繳納增值稅的規定

⑴ 清包工方式銷售建筑服務

⑵ 甲供工程銷售建筑服務

⑶ 一般納稅人銷售建筑服務計稅方法的選擇

⑷ 小規模納稅人銷售建筑服務如何計算增值稅

⑸ PPP項目銷售額的確定

⑹ EPC工程總承包及其納稅

5．不動產經營租賃繳納增值稅的規定

⑴ 一般納稅人出租營改增前取得的不動產計稅方法的選擇

⑵ 一般納稅人出租營改增后取得的不動產增值稅的預交和申報

⑶ 一般納稅人收取高速公路的車輛通行費增值稅的繳納

⑷ 小規模納稅人出租不動產增值稅的繳納

⑸ 其他個人出租不動產增值稅的繳納及稅收優惠

6．一般納稅人銷售自己使用過的營改增之前取得的固定資產如何繳納增值稅。

7．銷售額的確定

⑴ 銷售額的確定

⑵ 房地產企業選擇一般計稅方法銷售額的計算

⑶ 銷售額以人民幣計量

⑷ 兼營、混合銷售銷售額的確定

⑸ 商業折扣的處理

⑹ 銷售退回、銷售折讓、銷售中止增值稅的處理

⑺ 核定銷售額的要件及方法

⑻ 試點前發生的營業稅業務的處理

8．增值稅發票的風險管控

⑴ 增值稅發票的初始發行

⑵ 增值稅發票的領購和管理

⑶ 增值稅發票的開具

⑷ 增值稅發票的的認證、申報和抵扣

⑸ 丟失增值稅發票的處理

⑹ 增值稅發票的繳銷

9．增值稅的納稅地點

10．增值稅的征收管理

⑴ 增值稅的免稅項目

⑵ 增值稅的不征收項目

⑶ 增值稅的起征點

⑷ 營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據

四．“營改增”過程中企業涉稅風險管理

1．分支機構設置由“母子公司”模式向“總分公司”模式轉換

2．實行公司集中管理模式

3．“營改增”稅制下項目工程發包的管理

4．清包工、甲供工程物資供應的管理

5．建設項目出包合同的管理

6．“營改增”后工程預算、決算的管理

7．“營改增”后財稅管理體制再造

8．取得土地使用權增值稅的稅收安排

9．房地產開發流程的再造

五．增值稅申報表的填報

1．預交稅款申報表

2．一般納稅人主表

3．一般納稅人八個附表

4．小規模申報

劉老師

劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。金旭紅公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。曾經參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。

出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第4版）、《房地產企業財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產企業財稅實務專著。

幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、冠城大通等多家大型房地產企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產建安業營改增疑難問題處理與稅收安排實務》《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》、《房地產企業所得稅匯算清繳》等專題。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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