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課程前言

房地產開發企業項目成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制。成本管理體系通過建立有效的目標成本體系、責任成本控制體系和動態成本管理體系以實現企業利潤最大化的目標。

設計階段的成本控制的重點除了控制好設計費之外，更重要的是通過限額設計等手段從源頭上控制好建安成本。根據經驗數據顯示，設計費一般只占到建設工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對于工程造價的影響占到了75%以上，可以看出設計階段的成本控制是整個項目實施階段造價控制的關鍵。

在滿足質量保證的前提下，防止因設計自身失誤原因導致成本增加。確保每一設計階段的成果質量后方能進入下一個設計階段(包括方案、擴初、施工圖設計階段)。并且可在施工圖完成后由設計、工程、成本人員和監理人員組成小組對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出修改意見，督促設計單位進行修正，避免或減少因設計不合理導致的投資損失。

本課程通過理論引導、實戰經驗總結和案例分享。本課程通過大量案例系統解析龍湖地產可研、概念、方案、擴初、施工圖、以及地下車庫設計階段標桿房企如何運用最新的標準化設計控制設計成本，提升項目溢價及設計速度。

課程收益

1、了解標桿企業最新關鍵設計標準及成本控制標準。成本管理的六大階段劃分、案例分享

2、了解設計各階段最容易出錯的風險點及控制流程、標準及成本控制

3、通過大量正反案例解析如何提高溢價并控制成本

4、重大成本控制案例：地下車庫及地下室設計各階段成本關鍵控制點與標準

課程對象

房地產公司的決策層管理人員(董事長、總經理、副總等)

房地產公司中高層人員(項目總經理、產品研發中心總經理、設計總監、成本總監、總工等)

房地產公司設計部、工程部、成本部、造價部等骨干人員

各建筑規劃和設計單位總建筑師、總設計師、總工程師和建筑規劃設計工程技術人員

課程大綱

第一部分：鳥瞰成本

1、房地產開發全過程成本構成

1.1、一級費項的構成：

1.2、直接費（開發成本）、間接費

1.3、二級費項的構成：土地費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、環境工程費、工程相關費、配套設施費、不可預見費

案例：龍湖地產目標成本費項劃分

2、成本在財務指標中的作用與影響

2.1、利潤表

2.2、凈利與毛利

2.3、毛利與贈送率的關系

第二部分：成本管理的六大階段劃分、案例分享

1、可研階段成本管理（拿地階段）

1.1、產品定位和建造標準；

1.2、項目規劃指標；

1.3、當地行政收費情況和壟斷行業情況；

1.4、土地現狀及周邊地塊情況；

1.5、預期利潤目標

2、概念設計階段成本控制及案例解析

(即項目產品定位階段的成本控制)

2.1、地塊中的多方案土方平衡測算

2.2、總圖標高、地下室布局、戶型設置、贈送面積、地庫形式、地庫層數及層高、地上地下車位比、地下車位配比、主體層高及總高度對成本的影響；

2.3、控制車位配比及地上地下車位比，用足規劃設計條件的地上車位配比；

2.4、結合建筑總高度進行合理規劃建筑層數

3、方案設計階段成本控制及案例解析

(項目啟動會階段的成本控制)

3.1、復核規劃指標中實際建筑面積及指標間的邏輯關系；

3.2、與項目研發、銷售、發展、工程、客服、物業確定項目建造標準；

3.3、啟動版目標成本與投委會版成本差異及原因分析；

3.4、關鍵成本項及風險項管控措施；

3.5、對地上可售比、贈送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車位面積、人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進行成本優化。

4、擴初設計階段成本控制及案例解析

4.1、外立面材質和用量，線條的規格和用量；

4.2、提供幾種基礎方案進行成本測算選型。

5、施工圖設計階段成本控制及案例解析

5.1、鋼筋含量、混凝土含量；

5.2、墻地比、窗地比、外墻各種材質比例設計限額；

5.3、保溫材質、厚度設計限額。

5.4、建筑層數對成本的影響

案例：地庫成本優化案例

地庫優化的18個關鍵點

高差斜向泊車系統

案例：龍湖地產限額指標

6、工程實施階段成本控制

6.1、招標管理及成本控制

案例：如何避免工程清單計價模式下的不平衡報價

案例：集中采購帶來的成本降低

6.2、主要分包二次深化設計階段成本控制；

6.3、簽證、變更、洽商階段的成本控制。

7、案例分享：

龍湖杭州香醍溪岸項目高層外立面裝飾成本優化

龍湖成都悠山郡成本優化案例

第三部分 如何編制目標成本

1、費項構成及分級

2、費項劃分的六項基本原則

3、成本分攤原則

4、目標成本編制的七大關鍵控制點

目標成本編制關鍵控制點——土地費

目標成本編制關鍵控制點——前期工程費

目標成本編制關鍵控制點——配套設施費

目標成本編制關鍵控制點——基礎設施費

目標成本編制關鍵控制點——建安工程費

目標成本編制關鍵控制點——環境景觀工程費

目標成本編制關鍵控制點——工程相關費

案例：廈門監理與重慶監理費用的差異

5、面積指標口徑的統一

6、配置標準的選擇

7、目標成本編制案例分享

目標成本編制案例 成本變動案例

8、項目啟動會——成本篇

案例：龍湖地產目標成本實例講解

第四部分 目標成本的管理

1、目標成本管理責任界定

2、目標成本管理階段劃分

3、目標成本成果提交時間節點

4、目標成本調整依據

5、公共配套目標成本

6、目標成本管控級層級

7、成本系統中預警措施

8、動態成本管理

9、目標成本動態回顧時點

10、成本指標庫及項目后評估

案例：龍湖目標成本管理的層級劃分及關鍵控制點

第五部分 標桿企業成本對比分析

案例分享：中海PK龍湖成本分析案例

現場交流：15-30分鐘

林老師

重慶建筑大學建筑工程專業畢業，MBA, 全國注冊造價工程師，20年采購及成本管理經驗。

現任某地產（集團）有限公司采招中心總經理，其中，3年施工單位，5年監理公司， 12年龍湖地產（2002至2014年）工作經驗。曾擔任龍湖集團造價采購部招采負責人（任職3年），城市公司造價采購總監（任職2年）。

經歷了龍湖地產從6.2億到500億，從單一城市，多業態、多項目開發到跨區域、多項目的全國規模化擴張的全過程，參與了龍湖地產成本管理體系搭建、完善、優化的全過程，在房地產項目成本控制和合同、招投標管理方面有深刻的體會和豐富的實操經驗。

熟悉工程管理，精通工程招標及材料采購，精通成本管理。對工程全過程成本管理熟悉，對設計階段的成本預控敏感，并積極參與到前期成本預控中。

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