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【專題背景】

?房地產企業向來以成本核算難、稅費種類多、納稅風險高、籌劃空間大而著稱，開發項目的全程核算更是檢驗財務高手的試金石。怎樣既能精確核算成本，又能化繁為簡；既能防控納稅風險、又能降低企業稅負？

本課程從實戰角度講解開發項目全程成本核算，以房地產開發項目成本核算的劃分、歸集、扣除三大原則為主線，結合大量的實際企業案例，運用四種最實用的成本核算方法，帶您遍歷房地產項目開發全流程！

?通過學習本課程，您將獲得最新財稅政策背景下的房地產全程核算要領，掌握四種最實用的成本核算方法，以及數十項行之有效的賬務處理技巧，順利應用到您企業的實務操作中，使您得心應手做好房地產財務，現誠邀您參加！

【培訓收益】

1．通過學習，使學員掌握房地產開發產品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧，正確核算開發產品成本。

2．通過學習，使學員掌握收入確認的原則、方法，開發項目完工的標準，預售賬款結轉收入的時限，正確計算應納稅所得額和應納所得稅額。

3．了解房地產行業稅收檢查的重點及其應對策略。

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、財務經理、財務人員以及稅務、會計事務所和各財務咨詢公司的人員。

【主講內容】

第一部分：房地產開發成本會計核算與稅收政策協調

一、房地產項目成本核算三大原則

1．成本劃分三項原則

2．成本歸集原則（制造成本法與完全成本法對比分析）

3．成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預提成本

二、房地產土地的取得及成本分析

1．以招、拍、掛方式取得土地成本的確定

2．以分立方式取得土地成本的確定

3．以購買股權方式取得土地成本的確定

4．以合并方式取得土地成本的確定

5．以拆遷安置方式取得土地成本的確定

6．以劃撥方式取得土地成本的確定

7．以接受投資方式取得土地成本的確定

8．以置換方式取得土地成本的確定

9．以合作建房方式取得土地成本的確定

10．以路換地方式取得土地成本的確定

三、房地產開發項目建設階段的成本核算

1．四種成本分配方法的運用

⑴ 占地面積法

⑵ 建筑面積法

⑶ 直接成本法

⑷ 預算造價法

2．基礎設施、公共配套成本在項目分期開發建設中的預提與分攤方法

3．商業地產與普通住宅的成本分拆技巧

⑴ 成本核算與總體規劃相結合：合理安排成本結構，細膩實施成本核算

⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧

⑶ 地下室及車庫成本的分拆技巧

⑷ 商業地產、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例

4．房地產項目成本核算與分拆的賬務指引

⑴ 房地產項目成本分拆會計處理技巧

① 前期工程費的稅務處理

② 建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑發票的

③ 基礎設施建設費的稅務處理

④ 公共配套設施費的稅務處理

⑤ 開發間接費用的稅務處理

⑵ 房地產項目成本核算賬務指引

四、房地產企業期間費用的處理原則與操作技巧

1．期間配比原則的運用技巧

2．費用限額扣除的操作技巧

⑴ 浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除

⑵ 集團公司統一貸款，所屬企業申請使用屬于關聯企業之間的借款嗎

⑶ 關聯企業之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎

⑷ 向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計扣除嗎

⑸ 個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業使用，應支付的利息由企業全額付給銀行，企業這樣的利息可以稅前扣除嗎

3．費用轉化處理技巧：期間費用與開發間接費的轉化技巧

第二部分：房地產企業項目成本核算控制策略與扣除操作實務

一、房地產業成本項目構成及成本規劃

1．房地產業成本項目構成

2．如何合理確定成本對象

3．土地閑置成本的處理技巧

4．房地產成本費用計劃與控制

二、房地產成本核算操作實務

1．開發產品會計成本與計稅成本的差異

2．土地開發成本的核算程序

3．配套設施開發成本的會計處理技巧

4．預提費用的會計處理技巧

5．開發間接費用的會計處理技巧

6．成本對象報廢或毀損的處理

三、房地產成本規劃及稅前扣除的節稅要點

1．成本扣除的政策與基本要求

2．成本扣除的策略與操作實務

3．設備選擇甲購還是乙購

4．材料選擇甲供還是乙供

5．項目成本核算方法與節稅技巧

第三部分：專家現場預留時間與學員互動交流，解答學員疑難問題。

李老師

李老師：中國注冊稅務師、中國注冊會計師；東北大學經濟學博士，工程學碩士，某省地稅官員，揚州稅務專修學院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，眾多大型房地產企業納稅顧問。多次代表國家稅務總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業稽查后法律救濟措施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓,房地產開發及建筑安裝行業財稅培訓，稅收政策解析，稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態度求真務實、案例源于實戰、翔實精巧，并因此受到參加培訓的財稅學員一致好評。

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