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課程背景

城鎮化與鄉村振興，以及防范金融風險對政府融資平臺的融資限制，大規模實施舊城改造和城市更新，使得企業參與一級開發可能性越來越大。土地一級開發由于政策、法律等限制，與二級開發在開發思維、方法、模式等方面有著本質的差異。

企業參與一級開發能有利于實現一、二級開發聯動，能更好地分享城鎮化與鄉村振興的發展成果；但是，開發過程中一旦一級開發問題沒有處理好，就將為企業帶來資金回收困難、土地無法獲取、開發滯后等一連串難題。所以：企業在參與鄉村振興、城鎮化過程中，如何有效處理一級開發的問題是企業必須面臨的選擇。

另一方面，地產行業的發展進入存量優化階段，整個行業面臨大洗牌，行業集中度近期不斷提升，收并購獲取土地的投資方式開始異軍突起，在投資獲地中的占比不斷提高。與公開市場獲地不同，非公市場的收并購具有信息不對稱、交易方式復雜、交易價值難以判斷等特點，如何處理好交易結構的設計與風控，是收并購模式的重中之重。

課程收益

土地一級開發與一二級聯動部分：

1.一級開發的機遇：城市更新、鄉村振興、城鎮發展與政策

2.土地一級開發與二級開發：思維、模式與關系

3.一級開發基礎、一二級開發聯動以及相關法律要求

4.土地一級開發操作中的核心問題分析及解決途徑

5.政企合作模式、資金流轉與土地流轉

6.如何實現土地有效獲取和資金的有效流轉

7.國內先進案例分享以及關鍵問題處理機制

8.大規模土地開發中拆遷、功能置換、土地指標等關鍵問題處理分析

9.土地一級開發中土地價值、增值方式與功能設立

10.一級開發退出、風險與風險控制模式設計

收并購部分：

1.收并購的線索：土地線索的獲取類型

2.收并購的流程：收并購基本流程

3.收并購的風控

4.項目收并購的風險梳理及防控

5.項目收并購過程的對價原則和方式

6.項目收并購過程中的資金處理

7.收并購的談判

參加對象

1、房地產開發公司董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總

2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設計、營銷等部門精英從業者

課程大綱

第一部分：一級開發機遇與發展現狀

Part 01：土地一級開發與城鎮化的發展歷史

1、城鎮化的發展歷史

2、土地一級開發在城鎮化中承擔的主要職責

²土地一級開發的主要職能

²土地一級開發的主要流程

²土地一級開發的主要參與主體與資金運作方式

²案例：常州市新北區土地一級開發的歷史分析

Part 02：土地一級開發遇到的主要瓶頸與未來趨勢

1、土地一級開發遇到的主要瓶頸

²供給側改革與政府隱性負債

²物權法與產權分割對土地開發帶來的主要影響

²區域下沉之后的經濟破題思路

2、土地開發的未來趨勢

²一二線城市中心區的舊改訴求

²三四線城市的片區開發（文旅開發）訴求

²經濟性弱化、產業性提升的綜合訴求

²監管控制與政策引導的綜合訴求

Part 03：一級開發的現行政策梳理

1、鄉村振興、城鎮化政策解析

²城市更新政策

²棚戶區改造

²鄉村振興與老舊小區改造

²民間資本參與土地整理的相關規定

2、重點城市的政策解析

²深圳與珠三角的城市更新政策

²北京的舊改政策

²上海的老舊小區改造政策

Part 04：一級開發的規范與要求

1、我國現行法律體系對土地管理的要求

²操作主體：政府、土地儲備中心、城投公司、二級開發公司

²政策資金通道

2、土地出讓金管理和土地儲備金管理有關規定

²國家對土地開發的法律規定；

²土地出讓金的收支兩條線；

²土地儲備金管理

²相關規定帶來的操作問題…

3、土地一級開發操作主體的變遷

第二部分：土地一級開發基礎

Part 01：區域開發含義和現狀

1、區域開發概念、來由；我國區域開發現狀

2、區域開發與房地產開發的聯系與區別

²一級開發與二級開發的聯系與區別

²介入一級開發對于二級開發的幫助

²片區開發對于二級開發的提升與幫助

²案例：萬科良渚文化村

3、區域開發的主要內容

4、區域開發操作主體要求

5、區域開發與房地產開發的差別、關系

Part 02：土地一級開發與流程

1、土地生命周期與一二三級開發

1.1 一級開發

²起始/終止階段：從毛地到凈地

²主要內容：征遷、安置、基礎設施建設、土地/城市規劃調整、土地指標獲取、政策處理

²主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府

1.2 二級開發

²起始/終止階段：從掛牌到產權

²主要內容：掛牌/交易，建設，產權，銷售/移交

²主要合作伙伴：開發商/銀行/融資機構

1.3 三級運營

²起始/終止階段：產權/股權退出

²主要內容：運營，資產處置/股權退出

²主要合作伙伴：重資產持有商/輕資產運營商

2、一級開發的幾個環節

²城市進入性；區域開發商業模式設計。定位與規劃；區域運作策略與土地營銷；區域增值…

3、土地一級開發的基本流程

Part 03：企業參與一級開發模式分析于案例分析

1、全程運營模式

²模式解析；全程運營模式的要點

²浙江寧波某鎮生態新城開發（全過程參與）

2、主導整合（資源整合）模式

²模式解析；操作要點與成功要素

²江蘇蘇州某鎮高鐵新城開發（基建參與）

3、一級主導（二級合作）開發模式

²模式解析；操作要點與成功要素

²上海某特色航空運動主題小鎮開發（運營參與）

4、PPP投資（公建代建開發）模式

²模式解析；操作要點與成功要素

²慈溪某生態新城核心區的PPP投資模式案例分析（代建參與）

Part 04：民企介入區域開發的重點與特點淺析

²二級土地控制程度

².土地出讓金返還制度

²土地超額收益分成制度

²政府換屆對于政策延續程度的支持分析

第三部分：一二級聯動問題解析（討論課）

Part1：一級開發過程中的核心問題

1、土地流轉方式

²土地性質、土地指標；土地流轉進程安排；土地流轉中的成本概算

2、資金流轉方式

²合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關系概算（年度、季度）

²資金監控方式

²國內一級開發典型的資金流轉模式講解

3、合作方式與工作界面（合作協議中明確）

²合作方的權利；合作方的責任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制

Part2：一、二級開發聯動開發實現方式（土地控制方式）

1、土地控制含義及控制方式

2、合作協議控制

3、規劃控制

²控制要點、城市案例啟示

4、關鍵設施控制

²控制要點、城市案例啟示

5、流程控制

²控制要點、城市案例啟示

6、其他控制方式

第四部分：一級開發中的成本與風險（討論課）

Part 1：一級開發中的成本構成

1、成本控制風險與關注因素

²征遷安置

²土地流轉與面上政策處理

²基礎設施建設

²公共服務設施建設

²土地平整與工程立項

²其他

2、總的成本構成

²各成本項的構成與比例關系；各成本項的影響因素；各成本項對一級開發總成本的影響

Part 2：土地一及開發中風險與控制

1.政策風險分析

2.二級土地控制程度

3.土地出讓金返還制度

4.土地超額收益分成制度

5.政府換屆對于政策延續程度的支持分析

第五部分：一級開發與一、二級開發中的政企合作模式

Part 14：政企合作模式

1、政企合作投資模式

²股份構成關系；出資方式與界定；企業墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關系…

2、政府合作的管控模式

²管理架構設計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理…

3、政企合作中權、責、利界定

²政府的權、責、利；投資企業的權、責、利；合作組織的權、責

Part 15：政企合作協議要點（結合案例）

1、一級開發協議的主要內容與結構

2、結合案例（成功合作協議）合作協議的關鍵點講解

²關于合資公司的約定

²關于項目定位與規劃的約定

²關于基礎設施建設的約定

²關于土地出讓與土地指標的約定

²關于成本約定與資金流轉的約定…

Part 16：退出與退出機制

1、一級開發企業退出的含義

2、一級開發企業退出的幾種方式

3、一級開發企業退出一級開發可能面臨的問題

4、退出過程中核心問題的處理方案

5、方便退出的機制設立

第六部分：項目收并購專篇

Part1、收并購項目執行的解釋

a、一級市場

b、二級市場主要的拿地模式

①土地使用權轉讓

②股權類項目

③聯營合作開發項目

④代管代建+品牌輸出項目

Part2、收并購的線索：土地線索類型

Part3、收并購的流程：收并購基本流程

⑴ 土地信息獲取階段

⑵ 土地評估階段

⑶ 土地談判階段

⑷ 土地盡調階段

⑸ 項目簽約階段

Part4、收并購的風控

Part5、項目收并購的風險梳理及防控

Part6、項目收并購過程的對價原則和方式

Part7、項目收并購過程中的資金處理

Part8、收并購的談判

曾老師

現任某標桿房企投拓總

原萬科規劃與投資總監

十余年房地產企業中高層管理經歷，國家注冊規劃師，重慶大學本科畢業。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業，常州市規劃設計院、深圳市城市規劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發、特色小鎮開發相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現金流測算等工作。期間完整經歷多個項目的投拓周期，涉及產業勾地、收并購、綜合新城開發、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發項目、寧波600畝產業勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規劃調整研究》——航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業簇群的聯動關系。

《泰州市老城區控制性詳細規劃設計》——對于泰州市老城片區的規劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發、舊城地區的更新、生態要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等。

《常州市清涼片區舊城更新規劃及政策研究》——以政策為出發點的片區總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區空間發展戰略研究》——常州市區劃調整之后，下屬區域編制的戰略規劃，主要是目標定位和發展路徑的研究

《常州市武進區遙觀鎮總體規劃》——鎮總體規劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮總體規劃，全面統籌鎮域土地出讓計劃，劃定規劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協調統籌鎮域土地規劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產業勾地（土地二三級聯動）與舊改（土地一二級聯動）開發詳解》

《產業勾地與城市更新案例詳解》

《房地產全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經濟形勢下的房地產投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執行、風險控制及實操案例深度解析》

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